Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2011 г. N Ф05-5745/11 по делу N А41-29793/2010

г. Москва

30 июня 2011 г.

N КГ-А41/6453-11 Дело N А41-29793/10

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от третьего лица Постникова А. Е. - Постникова А. Е. (предъявлен паспорт), Матеващук М. В. по доверенности от 04.11.2011, Мартиросян Ф. Р. по доверенности от 04.1.2011,

рассмотрев 23 июня 2011 года в судебном заседании кассационные жалобы Постникова Анатолия Евгеньевича, Общества с ограниченной ответственностью "ГрадоМир", Елисеенко Константина Владимировича

на постановление от 29 марта 2011 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ивановой Л. Н., Черниковой Е. В., Диаковской Н. В.,

по делу N А41-29793/10,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Архитектурно-художественные мастерские"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Истринский"

о взыскании 5 936 400 руб.,

третьи лица Постников Анатолий Евгеньевич, Общество с ограниченной ответственностью "ГрадоМир", Елисеенко Константин Владимирович.

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Архитектурно-художественные мастерские" (далее ООО "Архитектурно-художественные мастерские", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Истринский" (далее ООО "Истринский", ответчик) о взыскании 5 936 400 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных по договору аренды от 26.12.2002.

При рассмотрении дела ответчик заявил о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб. на основании договора N 001 на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в арбитражном суде от 15 октября 2010 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Постников Анатолий Евгеньевич, Общество с ограниченной ответственностью "ГрадоМир" (далее ООО "ГрадоМир"), Елисеенко Константин Владимирович.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2010 года в иске ООО "Архитектурно-художественные мастерские" отказано.

Полагая исковые требования не подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что договор аренды здания от 26 декабря 2002 года не является заключенным, в связи с чем у истца не имеется правовых оснований для ссылки на статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец не представил доказательства, подтверждающие, что согласовал с ответчиком стоимость ремонта.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года указанное решение оставлено без изменения. При этом апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды здания от 26 декабря 2002 года заключен, возобновлен на неопределенный срок, не расторгнут, в связи с чем у истца отсутствует право на предъявление исковых требований к ответчику о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества по данному договору, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только после прекращения договора аренды.

Постниковым А. Е. подана кассационная жалоба на указанное постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, согласно которой он просит данное постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе суда.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неприменение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой при отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Указывает, что договор аренды здания от 26.12.2002, на который ссылается истец в основание своих требований, не содержит идентификационных данных объекта недвижимости, таких как этажность, инвентарный номер и литера объекта согласно данным органа технической инвентаризации, либо ссылку на правоустанавливающие документы собственника объекта - арендодателя.

Полагает, что суд не рассмотрел довод третьего лица Постникова А. Е. относительно того, что существование на момент заключения договора аренды здания от 26.12.2002 или после этой даты такого объекта недвижимости как "нежилое помещение общей площадью 1080 квадратных метров с бетонированной площадкой 800 квадратных метров, расположенное по адресу: Московская область. Истринский район, деревня Котово (бывшее родильное отделение)", документально истцом не подтверждено, фактически такой объект отсутствует.

Заявитель жалобы указывает, что в материалах дела имеются правоустанавливающие документы третьего лица Постникова А. Е. на следующий объект: здание: помещение родильного отделения, 1-этажный, общая площадь 1105 кв. м., инв. N 6171-2, лит. Б, адрес объекта: Московская область, Истринский район, Лучинский со., пос. Котово, помещ. род. отдел., подлинники которых были исследованы Десятым арбитражным апелляционным судом, в деле имеются доказательства того, что спорный объект недвижимости ни в течение срока действия договора аренды от 26.12.2002, ни в период по окончании срока его действия истцом не использовался, в связи с чем вывод суда апелляционной инстанции о продлении договора на неопределенный срок является незаконным и необоснованным.

Имеющийся в материалах дела приемо-сдаточный акт к договору аренды от 26.12.2002 по состоянию здания - родильного отд. в п. Котово /Дефектная ведомость/ "передаточным актом или иным документом о передаче" в смысле пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, так как в нем не отражен факт передачи недвижимости от арендодателя к арендатору.

Постников А. Е. считает необоснованным и не подтвержденным имеющимися в деле доказательствами вывод суда о том, что ООО "Истринское" по договору купли-продажи продало арендуемое истцом имущество Елисеенко Константину Владимировичу, который продал имущество ООО "ГрадоМир", а последнее в свою очередь продало его Постникову Анатолию Евгеньевичу. Заявитель утверждает, что предметом договора купли-продажи не является имущество, указанное в договоре аренды между истцом и ответчиком.

Постников А. Е. также указывает, что в деле отсутствуют доказательства согласования истцом и ответчиком сметы ремонтных работ и принятия ответчиком результата работ, стоимость ремонта считает не доказанным.

ООО "ГрадоМир" обжаловало вышеназванное постановление Десятого арбитражного апелляционного суда в суд кассационной инстанции.

В жалобе заявитель указывает, что договор аренды здания от 26.12.2002 года подписан в отношении объекта, либо не соответствующего объекту, указанному в свидетельстве от 30.05.2005 серии 50 АЖ N 985647, инвентаризационной карточке (то есть какого-то иного объекта), либо вообще фактически не существующего.

Считает, что доказательства, подтверждающие как соответствие объекта, указанного в договоре аренды здания от 26.12.2002, объекту, указанному в правоустанавливающих или технических документах, так и фактическое существование такого объекта аренды истцом не представлены.

Заявитель жалобы указывает, что 10.05.2002 ОАО "Истринское" Постановлением Главы Истринского района Московской области N 718/5 в постоянное пользование были переданы земли в пос. Котово площадью 61 га., на которых расположено большое количество различных зданий, строений: сараев, коровников, родильных отделений и других подобных объектов, большинство из которых в настоящее время разрушены.

ООО "ГрадоМир" считает договор аренды не заключенным в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Также ООО "ГрадоМир" считает, что иск подлежал оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Елисеенко К. В. в поданной им кассационной жалобе на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда указывает, что апелляционный суд неправильно истолковал пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу вышеназванной нормы закона арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества при соблюдении следующих условий: арендодатель письменно и явно согласовал перечень и стоимость конкретных работ, отраженных в смете; арендатор проинформировал арендодателя о конкретных осуществленных улучшениях, их стоимости и передал их по акту арендодателю.

Заявитель жалобы указывает, что в деле отсутствуют доказательства согласования истцом (арендатором) с ответчиком (арендодателем) сметы ремонтных работ и принятия ответчиком результата выполненных работ.

Суд апелляционной инстанции уклонился от исследования данного довода, что привело к вынесению неправильного постановления.

Размер расходов по проведению ремонта Елисеенко К. В. считает не подтвержденным имеющимися в деле доказательствами.

Представители Постникова А. Е. в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы; жалобы ООО "ГрадоМир", Елисеенко К. В. считают подлежащими удовлетворению.

Истец возражал против удовлетворения кассационных жалоб, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Ответчик, ООО "ГрадоМир", Елисеенко К. В. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что 11 ноября 2002 года между ОАО "Истринское" (в настоящее время ООО "Истринское") и Творческой художественной мастерской художника А. Б. Бункина заключен предварительный договор N 14, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договоров аренды с правом выкупа к договору N 12 от 01 октября 2002 года на аренду и последующий выкуп родильного отделения и телятника в пос. Котово Истринского района Московской области. Стороны обязались заключить основные договоры не позднее 10 ноября 2003 года.

26 декабря 2002 года между Некоммерческой организацией "Творческая художественная мастерская художника А.Б. Бункина" (арендатор-покупатель) и ООО "Архитектурно-художественные мастерские" (новый арендатор-покупатель) с согласия ОАО "Истринское" заключен договор N 15/12 уступки прав и перевода долга к договору аренды с правом выкупа N 12 от 01 октября и предварительному договору N 14 от 11 ноября 2002 года, в соответствии с которым арендатор-покупатель уступает, а новый арендатор-покупатель принимает в полном объеме права требования, принадлежащие арендатору-покупателю по договору аренды с правом выкупа N 12 от 01 октября 2002 года и предварительному договору N 14 от 11 ноября 2002 года.

По договору аренды с правом выкупа N 12 арендодатель-продавец обязан передать арендатору-покупателю в собственность нежилое помещение: бывший коровник площадью 1 228 кв. м с бетонированной площадкой 1 960 кв. м, а по предварительному договору - заключить в срок до 11 ноября 2003 года договоры аренды с правом выкупа зданий родильного отделения и телятника "Новый двор" в пос. Котово (пункт 1.3 договора). Также арендодатель-продавец передает, а новый арендатор-покупатель полностью принимает на себя обязательства арендатора-покупателя по договору аренды с правом выкупа N 12 от 01 октября 2002 года и предварительному договору N 14 от 11 ноября 2002 года (пункт 1.4 договора).

26 декабря 2002 года между ОАО "Истринское" (арендодатель) и ООО "Архитектурно-художественные мастерские" (арендатор) подписан договор аренды здания, согласно которому первый сдает, а второй принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1 080 квадратных метров с бетонированной площадкой 800 квадратных метров, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, деревня Котово (бывшее родильное отделение), для использования в целях, определяемых уставными задачами арендатора. Договор заключен сроком на три месяца с 01 декабря 2002 года по 01 марта 2003 года.

Арендатор имеет право последующего выкупа здания (пункт 1.9 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор производит капитальный ремонт за свой счет и своими силами, стоимость ремонта не входит в выкупную цену и не повышает ее.

При одностороннем расторжении договора со стороны арендодателя последний обязан вернуть арендатору затраченные средства на капитальный ремонт и выплаченную арендную плату.

К договору аренды от 26 декабря 2002 года составлен приемо-передаточный акт, согласно которому для дальнейшей эксплуатации здания необходимо произвести следующие капитально-ремонтные работы: бетонную армированную стяжку пола толщиной 15 см по всей площади здания; штукатурку стен - 20%; покраску стен - 100%; замену и утепление всей кровли; замену всего электротехнического оборудования, проводки, розеток, заземление здания; восстановление разводки воды и канализации по зданию с восстановлением подводки труб к колодцам Мосводоканала.

Суд установил, что истец неоднократно обращался к ОАО "Истринское" с просьбой продать ему здание родильного отделения, однако ответчик по договору купли-продажи продал данное имущество Елисеенко Константину Владимировичу, которым имущество продано ООО "ГрадоМир", а последнее в свою очередь продало здание родильного отделения Постникову Анатолию Евгеньевичу, в настоящее время являющемуся собственником данного здания (выписка из ЕГРП от 01 июля 2010 года N 08/023/2010-152).

Истец со ссылкой на статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о взыскании с ответчика 5 936 400 руб. стоимости ремонтных работ, которую он уплатил по договору N 2/03 от 03 января 2003 года с ООО "Металлцентриндустрия".

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Суд первой инстанции счел, что договор аренды от 26.12.2002 как договор с правом выкупа, в котором не содержится условия о цене недвижимого имущества, является незаключенным в соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Апелляционный суд пришел к выводу, что договор аренды от 26.12.2002 возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Доказательства, подтверждающие расторжение указанного договора, не представлены, апелляционный суд признал договор действующим, в связи с чем во взыскании заявленных на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации денежных средств отказал.

Судебная коллегия полагает, что решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций приняты при неполном исследовании и установлении обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.

Судами не исследованы и не оценены доводы третьих лиц о том, что договор аренды от 26.12.2002 не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; что не подтверждено пользование истцом как арендатором спорным имуществом.

Суды, посчитав, что являющееся предметом договора аренды от 26.12.2002 имущество являлось предметом договоров купли-продажи с Елисеенко К.В., ООО "ГрадоМир", Постниковым А. Е., не обосновали указанный вывод со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства.

Между тем предметом договора аренды является нежилое помещение общей площадью 1 080 квадратных метров с бетонированной площадкой 800 квадратных метров, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, деревня Котово (бывшее родильное отделение); предметом купли-продажи - здание: помещение родильного отделения, 1-этажный, общая площадь 1105 кв. м по адресу: Московская область, Истринский район, Лучинский с.о., дер. Котово.

Постников А. Е. утверждает, что приобретенное им в собственность имущество в пользовании истца не находилось и не находится, у ответчика имелось много иных объектов, которые могли иметься в виду при подписании договора аренды от 26.12.2002.

Заявители жалоб считают, что не доказано обстоятельство, что предмет купли-продажи и договора аренды от 26.12.2002 - одно и то же имущество.

Также судами не дана оценка доводам третьих лиц о недоказанности размера произведенных работ, что не подтверждено согласование истцом и ответчиком улучшений имущества, сметы ремонтных работ, принятия ответчиком результата работ.

Довод ООО "ГрадоМир" о том, что иск подлежал оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку не подтверждена обязательность такого урегулирования спора. Ссылка на пункт 5.1 договора, в котором указано о разрешении спора комиссией, состоящей из представителей каждой стороны, не препятствует обращению с соответствующим иском в суд.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает решение арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, в том числе, является ли имущество, являющееся предметом аренды и предметом купли-продажи, одним и тем же имуществом, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области 06 декабря 2010 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2010 года по делу N А41-29793 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья:

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова Н. С. Чучунова