Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2011 г. N Ф05-12284/09 по делу N А41-16314/2009

г. Москва

4 июля 2011 г.

N КГ-А41/5756-11-П Дело N А41-16314/09

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 июля 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,

судей Петровой Е.А., Комоловой М.В.,

при участии в заседании:

от истца: Таранец Е.П. - доверенность от 17.02.2011 года N ИЛ/08-1468

от ответчика: Даудрих В.В.- доверенность от 12.08.2010 года

рассмотрев 27 июня 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика: ООО "Альгида"

на решение от 20.07.2009 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Колкановым И.П.,

на постановление от 18.04.2011 Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Черниковой Е.В., Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,

по иску Территориального агентства Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) по Московской области

к ООО "Альгида" о расторжении договора аренды и выселении

УСТАНОВИЛ: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (ФАУГИ по МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Альгида" о расторжении договора аренды федерального имущества от 14.03.2006 года N 21-026-06-У и выселении ООО "Альгида" из имущественного комплекса пансионата "Химик", расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Дарьино, пансионат "Химик".

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.06.2009 года ТУ ФАУГИ по МО заменен на ТУ Росимущества в Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года , оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2009 года, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2009 года постановление апелляционного суда от 21 октября 2009 года отменено, дело передано на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции дал указания суду апелляционной инстанции оценить отчет, представленный ответчиком, и проверить достоверность величин рыночной стоимости арендной платы, установленной в отчете истца N 132-02-07-08 НиС.

При новом рассмотрении Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18 апреля 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года по делу N А41-16314/09 оставил без изменения.

ООО "Альгида" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2011 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о праве истца на пересмотр арендной платы, расторжение договора аренды и выселение ответчика не соответствуют обстоятельствам дела. Истцом не соблюдены обязательные условия договора аренды, предоставляющие право на пересмотр арендной платы. Кроме того, п. 3.2.3 договора аренды, на котором истец основывает свои исковые требования, является ничтожным, следовательно, не может быть положен в обоснование заявленных требований.

По мнению ответчика, выводы судов первой и апелляционной инстанции основаны на неотносимых и недопустимых доказательствах, представленных истцом, в то время, как доказательства, представленные ответчиком, вообще не были исследованы судами, что является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим отмену судебных актов в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы считает, что отчет N 132-02-07-08 НиС от 14.07.2008, представленный Истцом, а также заключение эксперта N 21/01 по результатам судебной экспертизы от 21.01.2011 года не могут быть признаны относимыми в

соответствии с требованиями ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В нарушение указаний Федерального Арбитражного суда Московского округа суд апелляционной инстанции не дал правовой оценки отчету независимого оценщика N ПЭ-33/09 от 18.03.2009, подготовленному ООО "Центр оценки "Профит", представленному ответчиком, не выполнил все указания суда кассационной инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы доводы, изложенные в ней, поддержал.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области от 14.03.2006 года N 21-026-06-У, согласно которому арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс пансионата "Химик", площадью 9.392,9 кв. м, включающий в себя здания, строения и сооружения, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", для использования под хозяйственную деятельность. В соответствии с п. 2.1 договора срок действия настоящего договора аренды установлен по 01.03.2021 г.

Согласно расчету к договору (приложению N 2) сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, за комплекс эквивалентна 25.948,37 у.е. (п. 4.1 договора).

На основании пункта 4.2 названного договора арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды. Вместе с дополнительным соглашением арендатор представляет арендодателю акт сверки платежных поручений с копиями платежных поручений за текущий год аренды.

Пунктом 6.4 договора стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.12.

Во исполнение обязательств по названному договору имущество передано ООО "Альгида" по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору аренды).

Письмом от 08.08.2008 г. N ОВ/01-7941 арендодатель уведомил арендатора о том, что согласно отчету независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС от 14.07.2008 г. рыночная ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик" по состоянию на 08.07.2008 г. составляет 3 324 рубля за 1 кв. м., без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС.

В данном письме также указано на то, что в соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 г. арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы, а в случае невыполнения данного условия, в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды будет инициирована процедура по его досрочному расторжению; арендатор также проинформирован о возможности ознакомления с отчетом независимого оценщика по месту нахождения ТУ Росимущества в Московской области (г. Москва, ул. Коминтерна, 38, ком. N 114).

ООО "Альгада" не согласилось с увеличением арендной платы по спорному договору, считая отчет независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС необъективным. При этом арендатор сослался на отчет независимого оценщика N ПЭ-33/08 от 29.08.2008 г., подготовленный ООО "Центр оценки Профит".

В связи с этим арендодатель письмом от 12.09.2008 года N ОВ/01-9450 направил ООО "Альгида" для подписания соглашение о досрочном расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 года, при этом указав, что неподписание арендатором в установленный срок дополнительного соглашения об изменении арендной платы, влечет последствия, предусмотренные пунктом 6.4 договора аренды. Указанное соглашение о расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 г. арендатором подписано не было.

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы к вышеназванному договору и данное обстоятельство является основанием для его досрочного расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 6.4 договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.2006 г., истец в соответствии со статьями 11, 12, 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Как следует из материалов дела, в результате отказа ООО "Альгида" от подписания названного дополнительного соглашения, между сторонами возник спор относительно величины арендной ставки.

При этом истец в обоснование заявленных исковых требований сослался на размер арендной платы, обоснованный в отчете независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС от 14.07.2008 г. в сумме 3.324 рубля за кв. м площади в год, а ответчик в подтверждение своей правовой позиции представил отчет N ПЭ-33/1/09 от 18.03.2009 г., подготовленный ООО "Центр оценки Профит", в соответствии с которым оценка рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за строения имущественного комплекса пансионата "Химик" составляет 6.981.502 руб. Одновременно, в 2008 году в письмах, адресованных арендодателю, ООО "Альгида" указывает на отчет N ПЭ-303/08 от 29.08.2008 г. в качестве основания для определения рыночной стоимости объекта аренды. Названный отчет ответчиком суду не представлен, в материалах дела отсутствует.

Суд кассационной инстанции в своем постановлении от 24 декабря 2009 года дал указание суду апелляционной инстанции проверить достоверность величины рыночной стоимости арендной платы, указанной, как в одном, так и в другом отчетах.

Суд апелляционной инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу по вопросу определения величины рыночной ставки арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик" площадью 9 392,9 кв. м, включающего в себя здания, строения, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Новодарьино, пансионат "Химик" по состоянию на даты, указанные в отчетах N 132-02-07-08 НиС от 14.07.2008 г. и N ПЭ-303/08 от 29.08.2008 года.

В соответствии с полученным по результатам экспертного исследования заключением, по состоянию на 08 июля 2008 года ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата "Химик", площадью 9 392,9 кв. м, включающего в себя здания, строения, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Новодарьино, пансионат "Химик", без НДС и без операционных расходов, составляет 3.425 рублей за один квадратный метр в год; по состоянию на 28 августа 2008 года - 3.781 рубль за один квадратный метр в год.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе, п. 3.2.3 договора, в соответствии с которым арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы.

Однако, указанное условие ничтожно, поскольку противоречит ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, ссылка суда апелляционной инстанции на указанное в п. 6.4 договора условие его расторжения, связанное с неисполнением обязательств, предусмотренных п. 3.2.2 договора, не привела к принятию незаконного судебного акта.

Установив, что у арендодателя имелись основания для пересмотра согласованного сторонами в Приложении N 2 к договору ежемесячного размера арендной платы и, учитывая, что истцом соблюдены требования п. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязанность арендодателя до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, суд апелляционной инстанции пришёл к правомерному выводу об обоснованности искового требования о досрочном расторжении договора аренды.

Таким образом, поскольку в силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а арендатор согласно п. 1 ст. 622 Кодекса обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, судом правомерно удовлетворено и исковое требование о выселении ООО "Альгида" из имущественного комплекса пансионата "Химик".

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуальных норм права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2009 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 года по делу N А41-16314/09 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

Л.В. Бусарова

Судьи

Е.А. Петрова М.В. Комолова