Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2011 г. N Ф05-5891/11 по делу N А40-78336/2010

г. Москва

05 июля 2011 г.

N КГ-А40/6611-11 Дело N А40-78336/10-105-679

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Хомякова Э.Г., Комаровой О.И.,

от ООО "ТРК "Глобал Сити" - Луданова Л.А., дов. от 05.08.2010 г., Мастинская М.Я., дов. от 12.05.2011 г.;

от ЗАО "Максима" - Буданов С.Б., дов. 17.11.2010 г.;

от временного управляющего ЗАО "Максима" - Козлитин М.А., дов. от 01.01.2011 г.;

от ЗАО "Максимальный ресторан" - не явка, извещено;

рассмотрев 30.06.2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ТРК "Глобал Сити"

на постановление от 23.03.2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Тихоновым А.П., Кораблевой М.С.,

по делу N А40-78336/10-105-679

по иску ООО "ТРК "Глобал Сити"

к ЗАО "Максима"

третье лицо - ЗАО "Максимальный ресторан", временный управляющий ЗАО "Максима"

о выселении, УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ТРК "Глобал Сити" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Максима" о выселении ответчика из нежилого помещения (части здания), расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 2 ( помещение N XVI комнаты N 30а, 30б, 30в) и обязании ответчика передать часть здания истцу в состоянии, определенном договором аренды.

Решением Арбитражного суд а города Москвы от 13.12.2010 г. по делу N А40-78336/10-105-679 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец в одностороннем порядке отказался от договора аренды указанного выше нежилого помещения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2010 г. по делу N А40-78336/10-105-679 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "ТРК "Глобал Сити" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- суды апелляционной инстанции, указывая что обеспечительный взнос является средством платежа в силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ и п. 9.4. Договора аренды, приходит к неправомерному выводу о том, что с момента зачета арендных платежей и пеней из обеспечительного взноса Истец лишился возможности реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора;

- суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о надлежащем исполнении обязанностей по оплате арендных платежей со стороны Ответчика.

Так, согласно п.п. 6.1.2. и 6.1.3. Договора аренды от 02.07.2009 года N ДА-24- 09ЛГРК-Д Арендатор обязан своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату и прочие платежи по настоящему договору, а также в течение всего срока аренды поддерживать обеспечительный взнос в размере, установленном договором. Пункт 3.2.3. Договора аренды устанавливает обязанность Арендатора (Ответчика) вносить постоянную составляющую арендной платы ежемесячно авансом, в срок не позднее 12 числа оплачиваемого месяца. Обязательства по внесению Арендной платы со стороны Арендатора считается исполненными надлежащим образом при своевременном поступлении денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Надлежащим исполнением обязанностей по внесению постоянной составляющей арендной платы должны быть признано поступление денежных средств на расчетный счет Истца не позднее 12 числа каждого месяца.

Таким образом, для того, чтобы Ответчик исполнил свои обязательства надлежащим образом, перечисление денежных средств на расчетный счет Арендодателя должно быть произведено в срок не позднее 11 июня 2010 года, для последующего их зачисления на расчетный счет Арендодателя в срок не позднее 12 июня 2010 года.

- При вынесении обжалуемого Постановления вопрос о моменте перечисления денежных средств с расчетного счета Ответчика на расчетный счет Истца не исследовался.

- судом Апелляционной инстанции не принят во внимание тот факт, что на момент подписания акта сверки взаимных расчетов Ответчик не оспаривал факт наличия у него просрочки платежей на 18 дней, что подтверждается подписью в акте сверки полномочного представителя Ответчика.

Также следует учитывать, что акт сверки сам по себе не является надлежащим доказательством оплаты арендных платежей в срок, так как не обладает всеми признаками платежного документа в силу действующего законодательства Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.07.2009 г. между ООО "ТРК "Глобал Сити" (арендодатель) и ЗАО "Максима" (арендатор) заключен договор аренды части здания N ДА-24-09/ТРК-Д, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 2 за плату во временное владение и пользование. Общая площадь арендуемой части здания составляет 321,2 кв.м. (т. 1, л.д. 8-28)

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.2.3 договора аренды начисление арендной платы производится с первого числа месяца, в котором произойдет государственная регистрация договора. Постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится ежемесячно авансом, в срок не позднее 12 числа оплачиваемого месяца.

Оплата переменной составляющей арендной платы производится на основании расчета величины переменной составляющей арендной платы арендатора и счета, выставляемого арендодателем, за фактически осуществленные затраты, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты выставления счета по ценам снабжающей организации.(п. 3.3.2).

В соответствии с п. 5.2.3.договора в случае просрочки оплаты Арендатором Арендной Платы и иных платежей по настоящему Договору более чем на 5 (Пять) рабочих дней, а также в случае невыполнения требований Арендодателя и/или Управляющей компании по устранению выявленных нарушений Арендодатель по своему усмотрению вправе приостановить оказание услуг, указанных в п.п. 5.1.З., 5.1.4., либо приостановить действие настоящего Договора до момента устранения нарушений.

Приостановка действия настоящего договора будет выражена во временном недопущении Арендатора в Часть здания для ведения коммерческой деятельности.

О факте приостановки оказания услуг, указанных в п. 5.1.3, 5.1.4., либо о факте приостановки действия настоящего Договора Арендодатель письменно уведомляет Арендатора.

В случае приостановки оказания услуг/действия настоящего договора Арендодатель не несет перед Арендатором ответственности за любые убытки, возникшие вследствие такой приостановки. Все риски, связанные с возможным причинением таких убытков Арендатору, несет Арендатор.

В соответствии с под п. (г) п. 11.2. договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора во внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору за 5 календарных дней до такого расторжения, в случае если просрочка по оплате арендной платы и иных платежей, причитающихся арендодателю превышает 15 календарных дней от даты, установленной настоящим договором.

В случае досрочного отказа (досрочного расторжения Договора) по основаниям, предусмотренным пунктом 11.2. Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в четырехкратном размере Постоянной составляющей Арендной платы, действующей в месяце, в котором произошло расторжение Договора. Арендодатель вправе в безусловном порядке удержать денежные средства Обеспечительного взноса в счет уплаты вышеуказанной неустойки. Не погашенную средствами Обеспечительного взноса часть неустойки, предусмотренную настоящим пунктом, Арендатор обязан уплатить Арендодателю в течение 10 (десяти) банковских дней с момента предъявления соответствующего письменного требования. Арендная плата, внесенная Арендатором в месяце, в котором произошло расторжение договора, возврату Арендатору не подлежит.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец письмом от 15.06.2010 г. N 321-ДТРК ГС сообщил ответчику о наличии задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы за июнь 2010 г. в размере 713 125,34 руб. и уведомил о возможности приостановления оказания услуг, указанных в п.п. 5.1.3, 5.1.4 договора с 18.06.2010, либо приостановлении действия договора с 19.06.2010 г. (т. 1,л.д. 29)

Письмом от 18.06.2010 года N 326-Д ТРК ГС истец предупредил ответчика о приостановлении оказания услуг с 22.06.2010 г. в связи с неоплатой арендной платы за июнь 2010 г. (т. 1, л.д. 30, 31)

Письмом от 21.06.2010 г. N 329-Д ТР К ГС ответчику сообщено о существенном нарушении обязательств по оплате арендной платы за июнь 2010 г.(т. 1, л.д. 32, 33)

Письмом от 24.06.2010 г. ответчику сообщено о том, что не оплачена переменная составляющая арендной платы за май 2010 г. с требованием погасить задолженность до 01.07.2010 г. (т. 1, л.д. 34).

Письмом от 25.06.2010 г. N 349-Д ТРК ГС истец сообщил ответчику о том, что общая сумма задолженности по состоянию на 25.06.2010 г. по оплате арендных платежей составляет 779 924,75 руб., в том числе задолженность за июнь, май 2010 г., пени. Истец предупредил ответчика о том, что в случае не поступления денежных средств не позднее 30.06.2010, данное письмо истец будет считать уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 11.2 договора аренды с 01.07.2010 г. (последний день срока аренды - 30.06.2010).

Уведомление получено ответчиком 20.07.2010 г., что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1 л.д. 103).

Поскольку доказательств оплаты арендных платежей, пени не было представлено, то суд первой инстанции посчитал договор аренды от 02.07.2009 г. N ДА-24-09/ТРК-Д расторгнутым истцом в одностороннем порядке, в связи с чем удовлетворил требование истца об освобождении нежилых помещений, расположенных на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 2 (помещение N XVI комнаты N 30а, 30б, 30в, занимаемых ответчиком по названому договору аренды).

Между тем, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, в соответствии с условиями договора аренды постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится ежемесячно авансом в срок не позднее 12 числа оплачиваемого месяца. При допущении арендатором просрочки данной оплаты на срок более 15-ти дней у арендодателя возникает право на односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Если его окончание приходится на нерабочий день, применяются правила статьи 193 Кодекса, то есть днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Так как 12 июня - День России является нерабочим праздничным днем в Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что срок оплаты ответчиком постоянной составляющей арендной платы по договору за июнь 2010 года выпадал на 15.06.2010 г.

Учитывая условия подп. (г) п. 11.2. договора аренды, право на односторонний отказ от исполнения договора возникло у истца начиная с 02.07.2010 года, когда просрочка превысила бы 15 календарных дней, к тому же только при условии не исполнения истцом обязанности по уплате арендной платы за июнь 2010 года до 30.06.2010 года (15-тый день просрочки) включительно.

Выставленный истцом счет от 17.06.2010. N 954 по оплате переменной составляющей арендной платы за май 2010 г. должен был быть погашен ответчиком до 24.06.2010.

Право на односторонний отказ от договора в связи с просрочкой оплаты переменной составляющей арендной платы за май 2010 г. возникло бы у истца после превышения просрочки на 15 календарных дней от указанной даты.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что по состоянию на 30.06.2010 г. оснований для отказа от договора в связи с неоплатой ответчиком переменной составляющей за май 2010 г. и постоянной составляющей арендной платы за июнь 2010 г. у истца не имелось.

Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что в соответствии с условиями п. 3.4.3. договора аренды арендатор внес обеспечительный платеж в полном объеме, который, согласно п. 3.4.1. договора, является средством обеспечения в случае нарушения арендатором условий договора.

01.01.2010 года истец имел в своем распоряжении обеспечение в размере 1.394.406, руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по арендной плате по состоянию на 30 июня 2010 года, подписанным истцом и ответчиком. (т. 3, л.д. 86)

Указанным актом также подтверждается, что 30.06.2010 года арендодателем из средств обеспечительного взноса зачтены постоянная составляющая арендной платы за июнь 2010 года в размере 713.125, 34 руб., переменная составляющая за май 2010 года - 66 799, 41 руб., а также пени за просрочку платежей в размере 14.488, 61 руб. и 98, 23 руб.

Таки образом, на момент одностороннего отказа от договора аренды и на момент предъявления иска по настоящему делу, у ответчика отсутствовала задолженность по оплате постоянной составляющая арендной платы за июнь 2010 года, переменной составляющей за май 2010 года, а также пени за просрочку платежей.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Учитывая положения вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечительный взнос по договору аренды части здания от 02.07.2009 года N ДА-24-09/ТРК-Д являлся также способом платежа.

Поскольку истец удовлетворил свои требования из удерживаемых им денежных средств ответчика до возникновения права на односторонний отказ от договора, то такое право с момента зачета у истца прекратилось.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований считать договор аренды части здания от 02.07.2009 года N ДА-24-09/ТРК-Д расторгнутым в установленном порядке, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2011 г. по делу N А40-78336/10-105-679 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Торгово-развлекательный комплекс Глобал Сити" - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова Э.Г. Хомяков