Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2011 г. N Ф05-6350/11 по делу N А41-10551/2010

г. Москва

12 июля 2011 г.

N КГ-А41/7136-11 Дело N А41-10551/10

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.

судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца - Зайцева О.В., дов. от 02.06.2011

от ответчика - Корчуганов Ю.А., дов. от 31.05.2011

от третьих лиц: Администрации Орехово-Зуевского муниципального района Московской области - Данилов К.В., дов. от 22.12.2010

ОАО "Российские железные дороги" - Алексеева И.А., дов. от 20.06.2011

рассмотрев 11.07.2011 в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС"

на решение от 23.12.2010

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Сергеевым Г.А.,

и на постановление от 04.04.2011

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,

по первоначальному иску Учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района"

к ООО "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС"

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску ООО "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС"

к Учреждению "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района"

о признании недействительным пункта 1.1 договора аренды земельного участка, уменьшении размера арендной платы, взыскании излишне уплаченной арендной платы,

третьи лица Администрация Орехово-Зуевского муниципального района Московской области, ОАО "Российские железные дороги"

УСТАНОВИЛ:

Учреждение Московской области "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района" (далее - комитет, истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС" (далее - ответчик по первоначальному иску, общество, ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 460 285 руб. 60 коп. по договору аренды земельного участка от 08.11.2007 N 718.

ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с встречным иском к комитету о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.1. договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2007 N 718, в части, устанавливающей размер арендуемого земельного участка площадью 9800 кв.м; уменьшении размера арендной платы, подлежащей выплате по договору аренды за период с 30.05.2007 по 31.12.2009, до 6442048 руб. 20 коп., взыскании с комитета в пользу ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" 3 206 164 руб. 32 коп. излишне уплаченной арендной платы.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены администрация Орехово-Зуевского муниципального района Московской области (далее - администрация), открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "Российские железные дороги").

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.12.2010 оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС" просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС" поддержал кассационную жалобу, просил ее удовлетворить.

Представители Учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района" и третьих лиц возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение и постановление, принятые по делу, законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Орехово-Зуевского района Московской области и ФГУП "Московская железная дорога" заключен инвестиционный контракт от 28.08.2003 (регистрационный номер в Минмособлстрое N 112/24-03), предметом которого является строительство двух жилых домов на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул. Кирова.

Один из двух предусмотренных инвестиционным контрактов объектов - жилых домов - 50-квартирный дом принят в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29.12.2004 N 001772, утвержденного постановлением главы Орехово-Зуевского района Московской области от 31.12.2004 N 1523.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30 .05.2005 к инвестиционному контракту права ФГУП "Московская железная дорога" по контракту как инвестора-застройщика переданы ОАО "Российские железные дороги".

Согласно дополнительному соглашению от 19.06.2007 (реестровый номер 112-А/24-07 в Министерстве строительного комплекса Московской области) права инвестора-застройщика от ОАО "Российские железные дороги" переданы ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС".

Между учреждением "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района" (арендодателем) и ОАО "Российские железные дороги" заключен договор от 08.11.2007N 718, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 9800 кв. м, с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, расположенного по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул. Свердлова, под жилую застройку. Срок аренды согласован сторонами с 30.05.2007 по 31.12.2008.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 15.01.2008 за N 50-50-24/023/2007-878.

Между ОАО "Российские железные дороги" и ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" заключен договор 17.06.2008 N Д-630 НГС/НЮ о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 718, согласно которому ООО "УКС N8 "ГЛАВУКС" принял на себя права и обязанности арендатора - ОАО "Российские железные дороги" на тех же условиях и в том же объеме.

Земельный участок общей площадью 9800 кв. м с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул.Свердлова, передан ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" на основании акта приема-передачи 17.06.2008.

Соглашением от 11.01.2009, заключенным между обществом и комитетом, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 03.03.2009 за N 50-50-24/003/2009-245, в договор аренды от 08.11.2007 N 718 внесены изменения. Срок аренды земельного участка установлен с 30.05.2007 по 01.06.2010.

Задолженность ответчика по первоначальному иску по арендной плате за 2009 год составила 5 460 285 руб. 60 коп.

Обществом 15.12.2009 и 23.12.2009 произведена частичная оплата аренды спорного земельного участка в сумме 3 000 000,00 руб., неоплаченной осталась задолженность в сумме 2 460 285 руб. 60 коп.

Претензия, направленная в адрес ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС", оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчик по первоначальному иску своевременно и в полном объеме не вносил арендные платежи по договору от 08.11.2007 N 718, у него возникла задолженность по арендной плате в сумме 2 460 285 руб. 60 коп., комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением о ее взыскании.

Полагая, что у ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" за период с 30.05.2007 по 31.12.2009 отсутствовала обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок площадью 9800 кв. м с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, поскольку часть площади данного земельного участка (3092 кв.м) занята жилым домом и прилегающей к нему территорией, в связи с чем ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" не получало в фактическое владение и пользование указанную часть земельного участка, общество предъявило встречный иск к комитету о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2007 N 718, в части, устанавливающей размер арендуемого земельного участка площадью 9800 кв.м; уменьшении размера арендной платы, подлежащей выплате по договору аренды за период с 30.05.2007 по 31.12.2009 до 6442048 руб. 20 коп.; взыскании с комитета в пользу ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" 3 206 164 руб. 32 коп. излишне уплаченной арендной платы.

Удовлетворяя заявленные истцом по первоначальному иску требования, суды правомерно исходили из того, что несвоевременное и неполное внесение обществом арендной платы по договору от 08.11.2007 N 718 подтверждается материалами дела.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды так же пришли к обоснованному выводу, что договор аренды, заключенный между комитетом и ОАО "Российские железные дороги", соответствует требованиям федеральных законов и иных нормативных правовых актов. Согласно положениям договора о передаче прав новый арендатор - ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" принял в аренду земельный участок общей площадью 9800 кв.м, на которую производилось начисление арендной платы, при этом изменений в договор аренды и в договор о передаче прав и обязанностей не вносилось.

Доводы заявителя жалобы о то, что часть площади арендуемого земельного участка (3092 кв.м) занята жилым домом и прилегающей к нему территорией, принятым и введенным в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29.12.2004 N 001772, утвержденного постановлением главы Орехово-Зуевского района Московской области от 31.12.2004 N 1523, в связи с чем у комитета отсутствовали правомочия по распоряжению частью спорного земельного участка, занятого жилым домом были рассмотрены в суде апелляционной инстанции и правомерно отклонены.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Орехово-Зуевского района Московской области и ФГУП "Московская железная дорога" заключен инвестиционный контракт от 28.08.2003 (регистрационный номер в Минмособлстрое N 112/24-03), предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве двух жилых домов на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул. Кирова, для очередников предприятия Московской железной дороги.

Согласно дополнительному соглашению от 19.06.2007 (реестровый номер 112-А/24-07 в Министерстве строительного комплекса Московской области) права инвестора-застройщика от ОАО "Российские железные дороги" переданы

ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС".

При этом, спорный земельный участок площадью 9800 кв.м с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, как следует из договора аренды, предоставлен предыдущему инвестору-застройщику на основании постановления главы Орехово-Зуевского района Московской области от 09.06.2004 N 658 в аренду под жилую застройку, то есть в целях реализации инвестиционного контракта от 28.08.2003 N 112/24-03, предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве двух жилых домов (а не одного жилого дома) (пункты 1.1, 1.2 договора от 08.11.2007 N718).

Впоследствии, после передачи прав инвестора-застройщика от ОАО "Российские железные дороги" к ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС", права и обязанности по договору аренды N 718 также переданы ООО "УКС N8 "ГЛАВУКС" на основании договора от 17.06.2008 N Д-630 НГС/НЮ, согласно которому ООО "УКС N8 "ГЛАВУКС" принял на себя права и обязанности арендатора - ОАО "Российские железные дороги" на тех же условиях и в том же объеме.

Земельный участок общей площадью 9800 кв. м с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, расположенный по адресу: Московская область, Орехово -Зуевский район, г. Куровское, ул.Свердлова, передан ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" на основании акта приема-передачи 17.06.2008.

Из изложенного следует, что целью предоставления в аренду спорного земельного участка является строительство на нем именно двух жилых домов. При этом на момент передачи прав и обязанностей инвестора-застройщика и арендатора по названным договорам указанная цель не была достигнута.

Следовательно, отсутствуют законные основания полагать, что при предоставлении в аренду во исполнение ненормативного акта конкретного земельного участка и для конкретной цели (строительство двух жилых домов), у арендатора автоматически прекращается право аренды на часть площади земельного участка при завершении строительства одного из двух жилых домов.

Договор аренды сторонами не расторгался, каких-либо изменений относительно площади спорного земельного участка в договор не вносилось, договор аренды на иной земельный участок, иной площади между комитетом и обществом не заключался.

Таким образом, арендатору под жилую застройку предоставлен в аренду весь земельный участок, а не его часть, площадью именно площадью 9800 кв.м и под определенные договором цели. Ни условиями договора аренды, ни положениями действующего законодательства не предусмотрена возможность уплаты арендной платы только за определенную площадь, которая меньше площади предоставленного в аренду земельного участка.

Кроме того, границы части земельного участка площадью 3092 кв.м ни на момент предоставления земельного участка в аренду, ни на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды от 08.11.2007 N 718 к ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" не были описаны в установленном законом порядке, их местоположение не было установлено на местности, в связи с чем часть предоставленного в аренду земельного участка не могла являться объектом земельных отношений.

При указанных обстоятельствах, довод заявителя жалобы о том, что земельные участки площадью 3092 кв.м и площадью 6693 кв.м выделены из спорного земельного участка площадью 9800 кв.м и поставлены на кадастровый учет правомерно был отклонен апелляционной инстанцией, поскольку согласно кадастровым паспортам от 06.07.2010 земельный участки площадью 3092 кв.м с кадастровым номером 50:24:0070107:30 и площадью 6693 кв.м с кадастровым номером 50:24:0070107:31 поставлены на кадастровый учет только 11.06.2010, то есть за пределами спорного периода взыскания арендной платы и после обращения ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" со встречными исковыми требованиями по настоящему делу.

Более того, на момент заключения договора аренды от 08.11.2007 N 718 ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" не являлся стороной договора.

С учетом конкретных вышеизложенных обстоятельств данного дела, суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Поскольку общество не представило доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме, требование комитета о взыскании задолженности в сумме 2 460 285 руб. 60 коп. за спорный период правомерно удовлетворено судами.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2010 г.. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2011 г.. по делу N А41-10551/10 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

С.В. Волков Н.С. Чучунова