Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2011 г. N Ф05-5731/11 по делу N А41-30113/2010

г. Москва

13 июля 2011 г.

N КГ-А41/6435-11 Дело N А41-30113/10

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л. В.,

судей Букиной И. А. , Комоловой М. В.,

при участии в заседании:

от истца Слабышева И.В.- доверенность от 20.08.2010 N 682,

от ответчика не явился,

рассмотрев 06.07.2011 в судебном заседании кассационную жалобу

истца: ОАО "Нордеа Банк"

на постановление от 28.03.2011

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Гагариной В.Г., Бархатовым В.Ю., Виткаловой Е.Н.,

по иску ОАО "Нордеа Банк"

к ООО "ГНОМ"

об обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ: ОАО "Нордеа Банк" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом уточнений, заявленных в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "Гном", ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание, кадастровый (или условный) номер объекта: 50:52:0010104:0039, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира: нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81б, принадлежащий на праве собственности ООО "Гном", общей площадью 1 010 кв. м; реализацию земельного участка произвести путем его продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2010 года иск удовлетворен.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 года, решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении иска отказано.

ОАО "Нордеа Банк" в кассационной жалобе просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование жалобы заявитель сослался на несоответствие выводов, изложенных судом апелляционной инстанции в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права: абз. 3 ст. 69 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации".

Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании 29 июня 2011 года был объявлен перерыв до 06 июля 2011 года.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 8 апреля 2008 года между ОАО "Нордеа Банк" (прежнее наименование - АБ "ОРГРЭСБАНК" ОАО) и Рыжовым Владимиром Владимировичем (заемщиком) заключен кредитный договор N ИК-1683/08, которому заемщику предоставлен кредит в размере 500.000 долларов США на срок по 15 марта 2028 года.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между ОАО "Нордеа Банк" и ООО "ГНОМ" 8 апреля 2008 года заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) N ДЗИК-1683/08, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 апреля 2008 года сделана запись регистрации N 50-50-52/013/2008-18.

Согласно условиям договора залога от 8 апреля 2008 года N ДЗИК-1683/08 ответчик передал в залог ОАО "Нордеа Банк" принадлежащее ему на праве собственности здание, назначение - нежилое, одноэтажное, общей площадью 255, 5 кв. м, условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 816.

В соответствии с пунктом 1.3. договора залога оценочная (залоговая) стоимость предмета залога составила 19.703.496 руб., что соответствовало стоимости заложенного имущества на момент подписания сторонами договора залога.

В соответствии с пунктом 1.2 договора залог (ипотека) обеспечивает исполнение заемщиком следующих обязательств по кредитному договору: своевременный и полный возврат денежных средств в размере 500.000 долларов США, предоставленных на срок по 15 марта 2028 года; уплату начисленных процентов за пользование кредитом в размере 12% годовых; уплату комиссионного вознаграждение за открытие ссудного счета в размере 3.000 долларов США; уплату неустойки за просрочку платежей по сумме кредита и процентов.

По условиям пункта 2.2.7 договора залога от 08.04.2008 года N ДЗИК-1683/08 залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога и удовлетворить свои требования по кредитному договору в полном объеме при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств по кредитному договору, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 2 ноября 2010 года по делу N А41-32929/09, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2011 года, обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 8 апреля 2008 года N ДЗИК-1683/08, а именно на здание, назначение - нежилое, одноэтажное, общей площадью 255,5 кв. м, условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81б, принадлежащее на праве собственности ООО "ГНОМ". Реализация заложенного имущества должна быть произведена путем его продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 13.640.500 руб.

Настоящий иск заявлен об обращении взыскания на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание, кадастровый (или условный) номер объекта: 50:52:0010104:0039, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира: нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81б, принадлежащий на праве собственности ООО "Гном", общей площадью 1 010 кв. м; реализации земельного участка произвести путем его продажи с публичных торгов.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" и исходил из того, что при обращении взыскания на заложенное имущество - нежилое здание, принадлежащее ответчику (залогодателю) на праве собственности, его реализация осуществляется вместе с земельным участком, на котором данное здание расположено.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" при ипотеке предприятия, как имущественного комплекса (далее - предприятие), право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 года N 118-ФЗ).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Согласно материалам дела, 1 ноября 2007 года между ООО "Гном" и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Жуковского Московской области заключен договор аренды земельного участка, используемого для ведения предпринимательской и иных видов деятельности N 1275-КЗ, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 50:52:001 01 04:0039 на срок по 12.06.2056 года.

Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2008 года N 52/07/2008-003 следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039, общей площадью 1 010 кв. м, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира: нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, дом 81б, правообладатель: государственная собственность, подлежащая разграничению, обременения: аренда, регистрация от 29.04.2008 года N 50-50-52/010/2008-428, срок с 29.04.2008 года по 12.06.2056 года, в пользу: ООО "Гном".

Отменяя решение суда первой инстанции от 13.11.2010 г., суд апелляционной инстанции установил, что на момент заключения между ОАО "Нордеа Банк" и ответчиком договора залога недвижимого имущества от 8 апреля 2008 года N ДЗИК-1683/08, договор аренды земельного участка от 1 ноября 2007 года N 1275-КЗ в установленном порядке зарегистрирован не был. Право аренды спорного земельного участка (29.04.2008), а затем право собственности на земельный участок, приобретено ответчиком после заключения указанного договора ипотеки.

Предметом договора залога от 8 апреля 2008 года N ДЗИК-1683/08 является обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств заемщика перед банком в размере 500.000 долларов США, путем передачи в залог (ипотеку) объекта недвижимого имущества: здание, назначение - нежилое, одноэтажное, общей площадью 255,5 кв. м, условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81б. Сведения о земельном участке и его оценочная стоимость в данном договоре не указаны и не определялись сторонами.

Залогодатель (ООО "Гном") не обеспечивал исполнение своего обязательства перед кредитором (ОАО "Нордеа Банк") передачей в залог (ипотеку) такого объекта недвижимости, как земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039. Более того, доказательств, что земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039 общей площадью 1010 кв. м. сформирован исключительно в целях использования нежилого здания (предмета ипотеки) общей площадью 255,5 кв. м., не имеется. При этом по делу N А41-32929/09 судами установлено, что договор аренды от 1 ноября 2007 года между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом администрации города Жуковского был подписан в целях использования земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010104:0039 для ведения предпринимательской деятельности и иных видов деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Указанное положение применяется в случаях, когда лицо, выступающее в качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок (п. 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8).

Поскольку заемщиком регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием на момент заключения договора о залоге здания не осуществлена, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у заемщика отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в залог по договору от 8 апреля 2008 года N ДЗИК-1683/08.

Учитывая вступивший в законную силу судебный акт по делу N А41-32929/09 об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) - нежилое здание путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной цены, суд апелляционной инстанции отметил, что это соответствует обязательствам должника перед кредитором, тогда как сведения о земельном участке и его оценочная стоимость (либо начальная продажная цена) в договоре залога не указаны и в дальнейшем сторонами не согласовывались.

При указанных обстоятельствах, суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для обращения взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039, поскольку право аренды указанного земельного участка, возникшее в последствии у заемщика, не являлось предметом договора залога недвижимого имущества от 8 апреля 2008 года N ДЗИК-1683/08.

Ссылка заявителя жалобы на то, что поскольку земельный участок не являлся предметом ипотеки, истец не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, не может быть признана обоснованной. Как следует из разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что суд апелляционной инстанции установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения, поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по делу N А41-30113/10 оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Нордеа Банк" - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

Л.В.Бусарова

Судьи

И.А.Букина М.В.Комолова