Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2011 г. N Ф05-6050/11 по делу N А40-99745/2010

г. Москва

20 июля 2011 г.

N КГ-A40/6796-11 Дело N А41-99745\10-156-856

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Русаковой О.И.

от истца(заявителя),Департамент земельных ресурсов г. Москвы- (ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674) -Ущеко С.С., дов. 28.02.2011 г. N 33-И-474/22,

от ответчика, Закрытое акционерное общество" Норд-Вест Интернешнл" (ОГРН 1027700578641, ИНН 7715180700 -Романичева О. Е. дов. от 5.03.2011 г.

от третьего лица, Префектура Северо-Западного административного округа г. Москвы(ОГРН 1027739801605 ИНН\КПП7733055229/773301001)- Водянова Е.М. дов. от 20.06.2011 г.

рассмотрев 13 июля 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Закрытого акционерного общества "Норд-Вест Интернешнл

на решение от 26 января 2011 г.

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Пуловой А.В.

на постановление от 7 апреля 2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы

о расторжении договора аренды

к Закрытому акционерному обществу "Норд-Вест Интернешнл"

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществ у "Норд-Вест Интернешнл"(далее - ЗАО "Норд-Вест Интернешнл") о расторжении договора аренды земельного участка N М-08-012416, заключенного сторонами 28.10.1998 г.

Исковые требования основаны на ст.ст. 307, 309, 450. 452, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 года исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416, заключенный между Московским земельным Комитетом и Закрытым акционерным обществом "Норд-Вест Интернешнл".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Закрытого акционерного общества "Норд-Вест Интернешнл"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что судами не применен закон, подлежащий применению, а именно, положения ст.ст. 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ч. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации указаны основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем. Согласно указанной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет. по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенным признается также нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, то она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Договор аренды мог быть расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только фат нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с эти м ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Истец не представил доказательств, подтверждающих у него соответствующего ущерба.

Согласно договору аренды истец имеет право лишь на получение арендных платежей и выкупной платы за право аренды, но он не имеет никаких прав в отношении физкультурно-оздоровительного комплекса.

Ответчиком уплачивалась и уплачивается по настоящее время арендная плата.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из указанного положения, в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендатору право требовать расторжения договора аренды, не включается следующее время:

1)время, потраченное на необходимое освоение земельного участка. То есть в данном случае, это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно- строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство;

2) время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Ответчиком предпринимались и предпринимаются действия, время на проведение которых не включается в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право требовать расторжения договора, а именно :ответчиком проведены инженерные изыскания, получена исходно-разрешительная документация, получен акт разрешенного использования, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию, документы сданы на согласование в Мосгорэкспертизу.

Не осуществление строительства в течение длительного периода времени

обусловлен несоответствием законодательства г. Москвы федеральному законодательству, что повлекло необходимость совершения дополнительных действий по получению, продлению, согласованию, регистрации исходно-разрешительной документации, акта разрешенного использования, а также получение дополнительных согласований.

Ответчик не бездействовал, а на протяжении всего действия договор аренды принимал меры по согласованию изменений в исходно-разрешительную документацию, получению необходимых согласований для получения заключения Москомэкспертизы.

Судом первой и апелляционной инстанции не применены п. 1 ст. 124, ст. 196, п. 2 ст. 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации, подлежащие применению.

Срок исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения согласно п. 2 ст. 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации начинает течь по окончании срока исполнения. Так как срок исполнения обязанности по завершению строительства установлен 28.04.2007 г., срок исковой давности по требованию о расторжении договора истек 28.04.2010 г. иск заявлен 19.08.2010 г. по истечении срока исковой давности.

Вывод суда на то, что срок исковой давности следует исчислять с момента составления акта проверки использования земельного участка 03.07.2008 г., ответчик считает необоснованным, так как Департамент земельных ресурсов, заключив договор от имени Правительства г. Москвы, имел возможность осуществлять проверку исполнения договора и ранее 03.07.2008 г. О том, что строительные работы не осуществлены в сроки, установленные договором аренды, истцу было известно.

В судебном заседании представитель ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" поддержал доводы жалобы.

Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. находит законными и обоснованными, просит о оставить судебные акты без изменения.

Третье лицо,. Префектура Северо-Западного административного округа г. Москвы в судебное заседание явилась, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. просит оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика -без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации до 13 июля 2011 г. 17час. 40 мин.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 20011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что Распоряжением Префекта Северо-Западного Административного округа от 24.06.1998 г. N 2886/н Закрытому акционерному акционерному обществу "Норд-Вест Интернэшнл" по результатам конкурса предоставлен на правах долгосрочной аренды земельный участок по адресу: г. Москва, Митино, мкр.3, корп.28 для строительства и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса.

28. октября 1998 г. между Московским земельным комитетом (Арендодатель) и Закрытым "Норд-Вест Интернешнл" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-08-012416, по условиям которого Арендатору был предоставлен земельный участок площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Митино, мкр.3, корп. 28, для строительства и последующей эксплуатацией физкультурно-оздоровительного комплекса (боулинг) с кафе и административными помещениями с выкупом права аренды в рублях в сумме эквивалентной 108 000 долларов США по официальному курсу на день платежа.

Согласно ст. 2 договора договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Москомземе. Государственная регистрация договора аренды произведена 28.04.2005 г.

В соответствии со ст. 4 "особые условия договора" арендатор обязуется:

4.1 Разработать проект на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с кафе и административными помещениями и в десятидневный срок после его утверждения представить в Москомзем для внесения в договор возможных изменений

4.2 Завершить строительство в течение двух лет с момента регистрации договора и представить в Москомзем акт сдачи-приемки работ.

4.3 После оформления в Москомимуществе соответствующих документов, подтверждающих его права на здания, строения и сооружения и представить их в десятидневный срок в Москомзем для внесения в договор возможных изменений.

Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

Согласно п. 6.1 договора арендодатель имеет право: расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:

-не внесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

-использования участка не по целевому назначению;

-не освоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией;

-неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора;

-использование участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) г. Москвы.

29 ноября 2004 г. Москомзем и ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416, в котором стороны определили, что предметом договора аренды от 28.10.1998 г. N М-8-012416 является земельный участок общей площадью 2180 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Митино, мкр 3 корп. 28, предоставляемый в аренду для строительства и последующей эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса с кафе и административными помещениями, благоустройства территории, организации и эксплуатации гостевой автостоянки с выкупом права аренды в сумме 108 000 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу на день платежа.

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, проверив целевое использование указанного земельного участка, установила, что на земельном участке, предоставленном ЗАО "Норд-Вест", строительные работы не ведутся, участок не огорожен и не освоен, о чем составлены акты от 19.02.2008 г. N 9081223, от 03.07.2008 г. N 9081658.

24 декабря 2008 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" уведомление N 126-юр о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416

16 января 2009 г. Департаментом земельных ресурсов в адрес ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" было направлено повторное уведомление о необходимости исполнить обязательства по договору аренды и в месячный срок дать ответ на настоящее уведомление.

Ввиду неполучения ответов на указанные уведомления, Департамент земельных ресурсов 11 ноября 2009 г. направил в адрес ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" уведомление о необходимости исполнить обязательства по договору аренды от 28.10.1998 г. N М-08-012416 и предложил досрочно расторгнуть договор, направив соглашение о расторжении.

Соглашение о расторжении договора аренды ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" подписано не было, в связи с чем Департамент земельных ресурсов г .Москвы обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы суд первой и апелляционной инстанции исходил из того, что ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" не исполнил договорные обязательства по разработке проекта на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса кафе и административными помещениями в течение двух лет с момента регистрации договора. Поскольку ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признал указанное нарушение существенным и расторг договор на основании ст.ст. 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 46, п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации

Выводы суда первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны обоснованными, так как судами не дана оценка имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя

предусмотрены в ст. 619 ГК РФ, при этом в п.1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 " О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации , допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450, 619, ГК, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Департамент земельных ресурсов не представил доказательств того, что ему причинен ущерб в результате не использования участка по целевому назначению, а именно не осуществление строительства физкультурно0оздоровительного комплекса в течение двух лет со дня государственной регистрации договора аренды.

Ответчик не имеет задолженности по арендной плате, произведена оплата на право аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов дела следует, что ответчиком принимались меры к освоению земельного участка, а именно: получена исходно-разрешительная документация, получен акт разрешенного использования, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию., проектная документация сдана на экспертизу для получения разрешения на строительство.

Указанные обстоятельства подтверждаются письмами Префекта Северо-Западного Административного округа г. Москвы N 260 от 19.02.2008 г. в Правительство г. Москвы, N 12.05-399/0 от 05.02.2010 г. в Контрольный Комитет г. Москвы., из которых следует, что ООО "Норд-Вест Интернешнл" является инвестором проекта строительства объекта "Физкультурно-оздоровительный комплекс кафе и административными помещениями" по адресу: г. Москва, Митино, мкр.3, кор.28; работы инвестором ведутся в соответствии с графиком поэтапной разработки и согласования проекта-сметной документации на объект строительства., разработаны следующие разделы проекта: "генеральный план и транспорт", "архитектурно-строительные и конструктивные решения", "проект организации строительства", "технологические решения", "внутренние и внешние инженерные сети", "противопожарные мероприятия", "проект благоустройства и озеленения территории", "энергоэффективность", "организация дорожного движения на период строительства и эксплуатации".

Данные разделы проекта приняты Мосгорэкспертизой (дело N 111-П5\07 МГЭ от 13.07.07 г.) и проходят согласования.

В письмах также отмечается, что при выполнении мероприятий, связанных с проектированием и согласованием проектно-сметной документации у ЗАО "Норд Вест Интернешнл" возникли объективные трудности, связанные с решением вопроса по технологическому присоединению проектируемого объекта, были задержаны сроки разработки инженерных разделов на 6 месяцев.

Учитывая, что застройщиком разработаны все раздела проектно-сметной документации, в Москомархитектуру подана заявка на оформление градостроительного плана земельного участка, Префект Северо-Западного административного округа сообщил Заместителю Мэра г. Москвы, Заместителю Председателя Контрольного Комитета г. Москвы о возможном продлении сроков строительства до 2 квартала 2011 г. и внесении соответствующих изменении в договор аренды земельного участка в части продления сроков строительства.

Указанные обстоятельства подтверждаются также представленными в материалы дела документами(приложение к отзыву на иск на 142 листах): копиями договоров на разработку проектной документации, копиями обращений в органы исполнительной власти г. Москвы и подведомственные им организации, в Префектуру Северо-Западного административного округа, копиями согласований, заключений, копиями заключений по вопросам продления исходно-разрешительной документации, акт разрешенного использования.

Указанные документы не принимались во внимание судом первой и апелляционной инстанции, им не дана надлежащая оценка.

Судами также не рассмотрен довод ответчика о том, что длительный срок согласования проектной документации обусловлен несоответствием законодательства г. Москвы, в частности Закона г. Москвы от 09.07.2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве", действовавшего до вступления в силу Градостроительного Кодекса г. Москвы, федеральному законодательству.

Судами не проверен довод ответчика о том, что получение согласования проектной документации от ЦГСЭН в г. Москве длилось более 11 месяцев, от Управы района Митино относительно инженерных сетей-более 1 месяца, от Департамента природопользования и окружающей среды-более 2,5 месяцев, ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление- около 1 месяца.

Согласно Федеральному Закону от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ"О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не требуется согласование проектной документации, проектная документация после ее разработки подлежит лишь государственной экспертизе.(п. 16 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ)

Таким образом, выводы суда первой и апелляционной инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка сделаны без оценки всех обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии со ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

При новом рассмотрении суду следует исследовать и оценить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, правильно применить нормы материального права.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом апелляционного суда о том, что к заявленным истцом требованиям в силу положений, установленных ст. 196 Гражданского Кодекса Российской Федерации, применяется общий срок исковой давности в три года., который истцом пропущен не был, учитывая, что, что о нарушении ответчиком условий договора, явившихся основанием к его расторжению, Департамент земельных ресурсов г. Москвы узнал из акта проверки земельного участка от 03.07.2008 г., проведенной Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г. по делу N А40-99745\10-156-856, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий:

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Русакова О.И.