Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 августа 2011 г. N Ф05-7167/11 по делу N А40-60704/2010

г. Москва

2 августа 2011 г.

N КГ-А40/8056-11 Дело N А40-60704/10-109-504

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,

судей Хомякова Э.П., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца - Доронин А.Ю. по доверенности от 11.01.2011;

от ответчика - Клейменов А.Я. по доверенности от 17.05.2011,

рассмотрев 27 июля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Каширский двор-Северянин"

на решение от "3" декабря 2010 года

Арбитражного суда г.Москвы,

принятое судьей Гречишкиным А.А.,

на постановление от 18 марта 2011 года N 09АП-2069/2011-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В.. Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,

по иску ИП Аксиневича В.В.

о расторжении договора и взыскании обеспечительного взноса

к ОАО "Каширский двор-Северянин"

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Аксиневич Владимир Владимирович обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Каширский двор-Северянин" о расторжении предварительного договора N 261-2009 аренды помещения от 28.09.2009, взыскании в счет возмещения убытков суммы 2 232 781 руб. 36 коп., состоящие из: оплаты обеспечительного депозита в размере 892 739 руб.; 1 248 944 руб. 36 коп. платы за пользование помещением, оплаты услуг по проведению рекламной компании по официальному открытию центра в размере 91 098 руб.

Исковые требования основаны на ст.ст. 15, 309, 310, п. 1 ч. 2 ст. 450, п. 1. ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы заключением в 2009 году между сторонами по делу предварительного договора аренды помещения в здании торгово-развлекательного центра, в соответствии с которым истец вправе беспрепятственно занимать и использовать помещение.

Однако ответчик отказал истцу в допуске в арендуемое помещение для выгрузки товара и замене оборудования, что, по мнению истца, препятствует ему в пользовании помещением. Таким образом, ответчиком нарушены условия предварительного договора.

В отзыве на исковое заявление ответчик не согласился с требованиями истца, поскольку предметом заключенного предварительного договора является договоренность о заключении основного договора, ответчик не нарушал условий договора, к тому же истец направил сообщение об отказе от заключения основного договора, а также предварительный договор был прекращен в марте 2010 года путем уведомления истца ответчиком от исполнения договора в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 6.12.2010 по делу N А40-60704/10-109-504 предварительный договор аренды от 28.09.2009 расторгнут, с ОАО "Каширский двор-Северянин" в пользу ИП Аксиневича В.В. взыскана сумма обеспечительного взноса в размере 892 739 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.03.2011 за N 09АП-2069/2011-ГК оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит об отмене судебных актов в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами не решен вопрос о возможности возврата обеспечительного платежа исходя из условий предварительного договора, ОАО "Каширский двор-Северянин" не согласен с выводами судов о смешанном характере предварительного договора и применении ст.ст. 380, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем просит направить дело на новое рассмотрение.

От ИП Аксиневича В.В. представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором он просит оставить судебные акты в силе как законные и обоснованные.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу, изложенные соответственно в жалобе и в отзыве на жалобу.

Проверив материалы дела, законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав указанных представителей, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления.

Как установлено арбитражными судами обеих инстанций при рассмотрении дела, между ИП Аксиневичем В.В. (арендатором) и ОАО "Каширский двор-Северянин" (арендодателем) заключен предварительный договор N 261-2009 от 28.09.2009, согласно которому арендодатель, планируя завершить строительство в 2009 году многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: Москва, ул. Мира, д. 211, корп. 2, имел намерение передать в аренду помещение площадью 42,5 кв.м., а арендатор намеревался арендовать указанное помещение.

Как указано в проекте договора аренды (форма договора аренды, приложение N 2 к предварительному договору) срок действия основного договора аренды устанавливается на 10 лет.

Арбитражные суды установили, что предварительный договор по своей правовой природе относится к смешанному договору, имеющему также элементы договора аренды, поскольку предполагалось использование помещения как арендованного и арендатором оплачивалось предусмотренная предварительным договором арендная плата.

Удовлетворяя требования истца на основании п. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в части расторжения договора, арбитражный суд исходил из, что стороны не намереваются заключать основной договор аренды, помещение не используется арендатором и возвращено арендодателю.

В связи с расторжением договора в судебном порядке арбитражный суд возвратил истцу обеспечительный взнос, полагая, что его оставление у арендодателя налагает на другую сторону чрезмерные обязательства и, что в данном случае спорная сумма является задатком.

Кассационная инстанция считает, что судебные акты вынесены судами обеих инстанций без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Так, требование о расторжении предварительного договора и иные требования предъявлены истцом в связи с тем, что ответчиком грубо нарушаются принятые по предварительному договору обязательства по обеспечению возможности беспрепятственного и непрерывного использования истцом помещения в соответствии с его разрешенным использованием. При этом истец ссылается на условие, содержащееся в п.п. "в" п. 7.3 основного договора.

Вместе с тем, как установлено судами, основной договор не заключался.

Спорные правоотношения возникли из предварительного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование о расторжении предъявлено стороной договора на основании п. 2.1 ст. 450 Кодекса в связи с существенным нарушением договора другой стороной.

Однако ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не проверяли какие нарушения допущены ответчиком, которые дают возможность досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды помещения (основной договор) в срок не позднее 31.12.2010.

Удовлетворяя требования на основании п. 1 ст. 620 Кодекса, арбитражные суды также не установили, что арендодатель не предоставил арендатору имущество в пользование или создал препятствия в пользовании помещением.

Принимая решение о взыскании суммы обеспечительного взноса в связи с расторжением договора, суд не устанавливал исходя из условий предварительного договора его назначение. Согласно п. 5.1 этого договора обеспечительный депозит перечисляется в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором всех обязательств по настоящему договору, в том числе обязательства заключить основной договор.

Арбитражные суды, признав обоснованным требование о расторжении договора, не исследовали вопрос о намерениях истца на заключение основного договора. Тогда как в письме от 12.02.2010 ИП Аксиневич В.В. просил расторгнуть предварительный договор, не имея намерений заключить договор аренды помещений - основной договор.

В силу п. 1 ст. 329 Кодекса исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, законом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Таким образом, перечень способов обеспечения обязательства законом не исчерпывается.

Судами не исследованы условия предварительного договора об ответственности сторон в случае отказа от заключения основного договора.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает достаточными приведенных доводов для отмены судебных актов, принятых по делу и направления дела на новое рассмотрение на основании ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 3 декабря 2010 года по делу N А40-60704/10-109-504 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы.

Председательствующий-судья

В.К. Тихонова

Судьи

Э.Г. Хомяков Н.С. Чучунова