Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2011 г. N Ф05-6093/11 по делу N А40-65065/2010

г. Москва

11 августа 2011 г.

N КГ-А40/6846-11 Дело N А40-65065/10-156-573

Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Хомякова Э.Г., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) - ДЗР г. Москвы - Лыбышева О.В., доверенность от 28.02.2011 г. N 33-И-4-495-11

рассмотрев 04.08.2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы, истца

на решение от 02.11.2010 г.

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Гданской Т.В.,

на постановление от 28.04.2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Сумароковой Т.В.

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки

к ООО "Эден-Ф" (ОГРН 1027739678196, ИНН 7718223292)

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее-Департамент, истец)) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом его уточнения, к Обществу с ограниченной ответственностью "Эден - Ф" (далее - ООО "Эден - Ф") о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды от 31.05.2007 г.. N М-02-512824 арендной платы за пользование объектом аренды в период с июля 2009 г. года по 15.12.2009 г.. включительно в сумме 322602 руб. 05коп., предусмотренной договором неустойки по ставке 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки в размере 27311 руб. 32коп. за период с 06.07.2009 г.. по 19.05.2010 г..

Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 310, 614, 619 ГК РФ, п.п. 7.1,7.2,9 договора аренды от 31.05.2007 г.. N М-02-512824 и мотивирован неисполнением обязательств из названного договора по уплате арендных платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2010 г., оставленным без изменения постановлением от 28.03.2011 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся судебные акты истцом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и направлении дела на новое рассмотрение. Заявитель указывает на неправильное истолкование норм ст.ст. 309, 310, п. 2 ст. 612 ГК РФ, на отсутствие правовой оценки п. 4.1 договора аренды земельного участка. Заявитель ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.07.2009 по делу N А40-43586/09-41-438.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента земельных ресурсов города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление судов отменить, кассационную жалобу - удовлетворить.

ООО "Эден - Ф" извещено в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, что подтверждается уведомлением Почты России N 127994 40 27102 0, направленные по имеющимися в материалам дела адресам почтовые уведомления N 127994 40 27100 6, N 127994 40 27101 3 вернулись с пометкой Почты России "выбытие адресата. Общество явку в суд своего представителя не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не направило.

Неявка лица, участвующего в деле, в суд при надлежащем его извещении о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в связи со следующем.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли из обязательств по заключенному между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Эден - Ф" (арендатор) договору аренды от 31.05.2007 г.. N М-02-512824 земельного участка с кадастровым N 77:02:22002:055 площадью 2100 кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, пересечение ул.Новомосковской с ул. 1-я Останкинская г. Москвы, для проектирования и последующего строительства "досугового центра".

Срок действия договора 11 месяцев и 28 дней.

В соответствии с условиями договора аренды ответчик обязался вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Судом установлено невнесение ответчиком арендной платы в период с июля 2009 г. года по 15.12.2009 г.. Ответчиком данное обстоятельство не оспаривается.

Согласно п.. 1.3. договора аренды границы являющегося объектом аренды земельного участка установлены в натуре (на местности) и закреплены межевыми знаками; план границ земельного участка (Приложение 2) и план земельного участка (Приложение 3) являются частью Договора. На Плане земельного участка (Приложение 3) обозначено, что являющийся объектом аренды земельный участок находится в охранной зоне объектов культурного наследия N 302А.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что являющийся объектом аренды земельный участок предоставлен ответчику для проектирования и последующего строительства "досугового центра". Однако, последний не приступил к использованию объекта аренды - земельного участка по назначению (для проектирования и строительства "досугового центра"), указав на то, что ответчик не имел соответствующей возможности ввиду того, что земельный участок расположен в охранной зоне объектов культурного наследия N 302А, в которой новое строительство запрещено Законом г. Москвы N 40 "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве".

Суд пришел к выводу, что договор аренды по установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям на неопределенный срок возобновлен не был; установленные договором аренды от 31.05.2007 г.. N М-02-512824 права и обязанности прекратились в порядке, установленном п. 2 ст. 425 ГК РФ в связи с истечением срока, на который он был заключен, т.е. 29.05.2008 г.. Суд не признал в качестве доказательства возобновления договора аренды от 31.05.2007 г.. N М-02-512824 по установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям заключенное 18.02.2010 г.. сторонами Соглашение о расторжении с 15.12.2009 г.. названного договора аренды.

В связи с чем пришел к выводу об отсутствии у истца правовых оснований для взыскания спорной суммы арендной платы за пользование объектом аренды в период с июля 2009 г. года по 15.12.2009 г.. и договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы за период после дня прекращения договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочного расторжения договора.

Принимая во внимание названную норму закона, суд не выяснил, уведомлял ли ответчик арендодателя после заключения договора аренды о невозможности использования по назначению переданного в аренду участка, предъявлял ли требования о соразмерного уменьшения арендной платы и расторжения договора в силу названных оснований.

Обосновывая свою позицию, ответчик ссылался на п. 4.1 договора аренды и приводил довод о согласованной сторонами обязанности арендатора использовать переданный в аренду участок, находящийся на территории природного комплекса и охранной зоны памятника истории и культуры "Природно-исторический парк "Останкино".

Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 71 Кодекса).

В нарушение вышеназванных норм права, ч. 4 ст. 170, ч. 2 ст. 271 АПК РФ, суд, давая оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, доводы ответчика должным образом не проверил и оценки как того требует ст. 71 АПК РФ, не дал. Действительная воля сторон относительно сроков действия спорного договора аренды земельного участка судами не выяснялась, условия договора в рамках требований ст. 431 ГК РФ с учетом подписанного сторонами Соглашения от 18.02.2010 г. не оценивались.

Кроме того, Департамент земельных ресурсов города Москвы ссылался на вступившее в законную силу решение от 17.07.2009 г.. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-43586/09-41-438 о взыскании в рамках спорного договора задолженности по арендным платежам.

В силу изложенного выводы суда об освобождении арендатора от обязанности по уплате арендных платежей не отвечают требованиям законности и обоснованности и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить допущенные нарушения, выяснить действительную волю сторон при заключении спорного договора аренды относительно его объекта и сроков аренды, с учетом установленного, правильно определив по делу юридически значимые обстоятельства, дать оценку имеющимся в материалам дела доказательствам, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 02 ноября 2010 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 28 марта 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-65065/10-156-573 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий-судья

О.И. Русакова

Судьи

Э.Г. Хомяков Н.С. Чучунова