Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 августа 2010 г. N Ф05-8750/09 по делу N А41-2301/2009

г. Москва

03 августа 2010 г.

N КГ-А41/8080-10-П Дело N А41-2301/09

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Кобылянского В.В., Бусаровой Л.В.

при участии в заседании:

от ООО "Центр"- Топчий В.И., дов. от 21.09.2009 г.., Голубев А.А., дов. от 26.10.2009 г.., Попова Е.В., дов. от 26.10.2009 г..

от ИП Горбачева А.В. - Кузнецова Ю.А., дов. от 10.03.2010 г.., Балашова Е.В., дов. от 19.04.2010 г..

от ООО "ЕВРОТЕХНИКА" - Маркина О.С., дов. от 24.05.2010 г..;

рассмотрев 29 июля 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ИП Горбачева А.В.

на постановление от 26.04.2010 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Ивановой Л.Н., Демидовой К.И., Диаковской Н.В.,

по делу N А41-2301/09

по иску ООО "Центр"

к ИП Горбачеву А.В.

третье лицо - ООО "ЕВРОТЕХНИКА"

об обязании не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением

и по встреченному иску о расторжении договора аренды и об обязании освободить помещение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр" (далее по тексту - ООО "Центр") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Горбачеву Александру Викторовичу об обязании не чинить препятствия ООО "Центр" в пользовании нежилым помещением N 1-14 магазина N 44, инв. N 418, лит. А, общей площадью 271, 20 кв.м., расположенным по адресу: Московская область, г. Жуковский, улица Маяковского, дом 9, взыскании расходов по оплате госпошлины и юридических услуг (л.д.2-5 т.1).

27 февраля 2009 года Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. обратился в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ООО "Центр" об обязании освободить занимаемое помещение (л.д. 2-10 т.2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Евротехника" (далее по тексту - ООО "Евротехника").

До принятия решения по делу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. уточнил встречные исковые требования, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года, заключенный между ООО "Евротехника" и ООО "Центр" с 31 января 2009 года и обязать ООО "Центр" освободить занимаемое помещение (л.д. 8 т.6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2009 года исковые требования ООО "Центр" удовлетворены. Суд обязал Индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. не чинить препятствия ООО "Центр" в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Маяковского, д. 9, полученным по договору аренды недвижимого имущества N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года. Встречные исковые требования Индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. оставлены без рассмотрения (л.д.144-146 т.7).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2009 года по делу N А412301/09 оставлено без изменения (л.д. 98-104 т. 8).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2009 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2009 года по делу N А41-2301/09 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции (л.д. 69-75 т.9).

Отменяя вышеуказанные судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что судами не дана оценка доводам истца по встречному иску о том, что ООО "Центр" были допущены нарушения условий договора, в частности, требований пожарной безопасности, предписание об устранении указанных нарушений требований пожарной безопасности было вынесено 04 августа 2008 года генеральному директору ООО "Центр" Булгаковой А.Г. Главным Управлением МЧС России, перепланировке помещения без согласия арендодателя (л.д.73 т.2). По условиям договора аренды обязанность обеспечивать пожарную, электрическую безопасность возложена на арендатора. Согласно пункту 4.4 договора аренды арендатор не имеет права без согласия арендодателя проводить никаких работ, направленных на изменение помещения как внутри, так и снаружи помещения.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела и дать оценку обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильно применить нормы материального и процессуального права.

В ходе повторного судебного разбирательства в суде первой инстанции истец по первоначальному иску ООО "Центр" уточнил заявленные требования, просил признать договор аренды нежилого помещения N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года действующим (не расторгнутым) (л.д. 46-50 т. 10). Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2009 года встречные исковые требования Индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. удовлетворены частично.

В удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "Центр" отказано. Суд обязал ООО "Центр" освободить занимаемое нежилое помещение: первый этаж (пом. N N 1-14) нежилого помещения - магазина N 44, инв. N 418, лит.А, общей площадью 271, 20 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Маяковского, д. 9, маг. N 44. В остальной части исковых требований Индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. отказано. (л.д. 36-38 т. 13).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Центр" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 61-66 т.13).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 г.. решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2009 года по делу N А41-2301/09 отменено. В удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя Горбачева Александра Викторовича о расторжении договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года и обязании освободить помещение отказано. Требования Общества с ограниченной ответственностью "Центр" удовлетворены. Договор аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года признан действующим (не расторгнутым).

В кассационной жалобе - ИП Горбачев А.В. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям неполного выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы:

- Судом вновь не дана оценка имевшим место нарушениям, не выяснен вопрос о правомерности расторжения договора аренды во внесудебном порядке;

- договор аренды нежилого помещения N 19-04/05-А от 19.04.05г. расторгнут индивидуальным предпринимателем Горбачевым А.В. в одностороннем порядке 31 января 2009 года в связи с существенными нарушениями условий договора аренды и требований пожарной безопасности ООО "Центр".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражали, просили оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Представитель третьего лица поддержал кассационную жалобу заявителя.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом, 19 апреля 2005 года между ООО "Евротехника" (Арендодатель) и ООО "Центр" (Арендатор) был заключен договор N 19-04/05-А аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель обязуется передать в аренду (во временное владение и пользование) Арендатору первый этаж (пом. NN 1-14) нежилого помещения - магазина N 44, инв. N 418, лит. А (далее - Помещение) общей площадью 271, 20 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, город Жуковский, улица Маяковского, дом 9, а Арендатор обязуется принять Помещение и оплатить за него определенную настоящим договором денежную сумму (арендную плату) (л.д. 9-18 т. 1).

20 апреля 2005 года по акту приема-передачи недвижимости ООО "Еротехника" передало ООО "Центр" во временное владение и пользование помещение, являющееся предметом договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года (л.д. 54 т.2).

Пунктом 7.1. договора аренды установлено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в территориальном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до 19 апреля 2015 года.

26 ноября 2007 года между ООО "Евротехника" (Продавец) и Горбачевым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 12/11-07-М44, по условиям которого Продавец передает в собственность Покупателю имущество - магазин N 44, находящийся по адресу: г. Жуковский Московской области, ул. Маяковского, д. 9 (л.д. 56-58 т.1).

По акту приема-передачи от 26 ноября 2007 года Продавец передал, а Покупатель принял имущество - магазин N 44, находящийся по адресу: г. Жуковский, Московской области, ул. Маяковского, д. 9 (т.2, л.д. 59).

24 января 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области было зарегистрировано право собственности Горбачева А.В. на магазин N 44 по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Маяковского, 9 (т.2, л.д. 60).

25 января 2008 года Горбачев А.В. направил ООО "Центр" уведомление, в котором сообщил, что принимает на себя права и обязанности ООО "Евротехника" по договору аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года (л.д. 50 т.1).

ИП Горбачев А.В. 20 ноября 2008 года направил в адрес ООО "Центр" письмо N 11, в котором сообщил об отказе от намерения заключить договор аренды, также указал, что в связи с систематическими нарушениями условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года на основании положений раздела 7 считает указанный договор расторгнутым с 31 января 2009 года, просил в срок до 31 января 2009 года освободить помещения по адресу: г. Жуковский, ул. Маяковского, д. 9, сообщил, что с 31 января 2009 года доступ в помещение будет прекращен (л.д. 51 т.1).

Письмом N 20 от 23 декабря 2008 года ИП Горбачев А.В. повторно уведомил ООО "Центр" об отказе от намерения заключить с Обществом договор аренды принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Кроме того, индивидуальный предприниматель указал, что в связи с систематическими нарушениями условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года на основании положений раздела 7 указанный договор счел расторгнутым с 31 января 2009 года. Во избежание возникновения возможных дополнительных убытков, ГорбачевА.В. просил заблаговременно в срок до 31 января 2009 года освободить занимаемое помещение (л.д.87 т.7).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основания для расторжения договора, а также порядок его расторжения указаны также в разделе 7 договора аренды.

В обоснование требования о расторжении договора аренды Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. указал на систематическое нарушение ООО "Центр" условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года.

10 октября 2008 года индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. направил в адрес директора ООО "Евротехника" запрос о возможных нарушениях со стороны ООО "Центр" обязательств" по договору аренды от 19 апреля 2005 года (л.д.62 т.2).

В ответ на указанное письмо ООО "Евротехника" (предыдущий собственник спорного помещения) сообщило ИП Горбачеву А.В. о выявленных нарушениях ООО "Центр" условий договора аренды, имеющих систематический характер: задержка сроков оплаты за аренду; неоправданно затянутые сроки проведения оплаты за предоставление коммунальных услуг; задержка сроков оплаты за телефонные переговоры; неисполнение обязанностей по согласованию работ, проводимых по перепланировке и переоборудованию помещения; другие нарушения (письмо N 085-1 от 03 ноября 2008 года л.д.85 т.7).

Предупреждения об устранении вышеперечисленных нарушений направлялись ООО "Евротехника" в адрес ООО "Центр" следующими письмами:

- в письме от 14 ноября 2006 года исх. N 172/33 (л.д.81 т.5) арендодатель требовал устранить допущенные арендатором нарушения условий договора по оплате аренды и коммунальных услуг и ставил вопрос о расторжении договора в случае не исполнения указанных требования;

- в письме от 24 апреля 2007 года исх. N 052/33 (л.д.83 т.5) арендодатель требовал устранить допущенное арендатором нарушение условий пункта 4.3 договора по согласованию внешнего дизайна помещения. В указанном письме не ставился вопрос о расторжении договора в случае исполнения требований о согласовании дизайна.

- в письме от 04 июля 2007 года исх. N 068/33 (л.д.84 т.5) арендодатель требовал устранить допущенное арендатором нарушение условий пункта 3.9 договора по оплате коммунальных услуг и ставил вопрос о расторжении договора аренды в судебном порядке;

- в письме от 07 июня 2008 года исх. N 06 (л.д.87 т.5) арендодатель требовал устранить допущенное арендатором нарушение условий договора по оплате аренды.

Между тем задолженность по арендной плате ООО "Центр" полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.

Так, согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 14 августа 2007 года, составленному между ООО "Евротехника" и ООО "Центр"" за период с 01 июня 2007 года по 14 августа 2007 года задолженность в пользу ООО "Центр" составила 187 руб. 57 коп.

В соответствии с актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 16 апреля 2008 года, составленным между ООО "Евротехника" и ООО "Центр" за период с 01 января 2008 года по 16 апреля 2008 года, задолженность в пользу ООО "Центр" составила 284 410 руб. 78 коп.

Письмом N 06 от 07 июня 2008 года, адресованным ООО "Центр", представитель Арендодателя по доверенности Кобелев Н.Н. просил Арендатора погасить задолженность по арендной плате за июнь 2008 года.

Платежными поручениями N 526 от 09 июня 2008 года и N 532 от 10 июня 2008 года ООО "Центр" перечислило в адрес Индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. оплату по счетам: N 8 от 04 мая 2008 года, N 9 от 04 мая 2008 года, N 10 от 03 июня 2008 года на общую сумму 328 320 руб. 00 коп. (арендная плата за апрель, май, июнь 2008 года).

Таким образом, на момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате отсутствовала, что не отрицают представители Индивидуального предпринимателя Горбачева А.В.

Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имелось.

Ссылка индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. на неуплату ООО "Центр" коммунальных платежей (письмо от 04 июля 2007 года N 068/33, л.д.84, т.5), не может служить доказательством, подтверждающим систематическое нарушение условий договора по уплате арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Кроме того, по условиям договора аренды, денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей перечисляются на расчетный счет арендодателя после выставления последним соответствующего счета. ИП Горбачев А.В. не представил доказательств выставления и получения ООО "Центр" такого счета.

Довод заявителя кассационной жалобы о незаконном размещении рекламных конструкций опровергается вступившим в законную силу судебными актами по делу N А41-28650/09.

Из разъяснений, данных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения.

Таким образом, до подачи иска в суд о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору уведомление, в котором должен указать конкретное нарушение условий договора аренды, предложить в указанном уведомлении разумный срок для устранения данного нарушения.

Такое уведомление арендодателя должно также содержать предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение.

Такие требования к порядку расторжения договора аренды содержит часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как правомерно пришел к выводу суд апелляционной инстанции, письма индивидуального предпринимателя Горбачева А.В., адресованные ООО "Центр" N 11 от 20 ноября 2008 года (л.д.51 т.1) и N 20 от 23 декабря 2008 года (л.д.52 т.1) не содержат ссылок на нарушение ответчиком конкретных пунктов договора. В них не указан срок устранения допущенных нарушений.

Кроме того, направленные индивидуальным предпринимателем Горбачевым А.В. в адрес арендатора уведомления о допущенных нарушениях: N 033 от 13 апреля 2009 года (л.д.134135 т.10); N 058 от 07 апреля 2009 года (л.д.137 т.10); N 069 от 29 апреля 2009 года (л.д.123 т.10); N 057 от 27 апреля 2009 года (л.д.122 т.10) не могут быть предметом рассмотрения в рамках данного дела, поскольку эти уведомления направлены после обращения Горбачева А.В. в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ООО "Центр", уже в ходе рассмотрения спора по существу (встречный иск подан 27 февраля 2009 года).

04 августа 2008 года Отделом Государственного пожарного надзора по Раменскому району г. Бронницы города Жуковский Главного Управления МЧС России по Московской области было издано предписание N 161 по устранению ООО "Центр" нарушений требований пожарной безопасности в здании по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Маяковского, д. 9 (л.д.73-74 т.2).

Уведомления о расторжении договора аренды, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, не содержат указаний на устранение ООО "Центр" нарушений норм пожарной безопасности.

Данные уведомления также не содержат указаний на незаконное изменение Арендатором площади арендуемых помещений, на что также сослался истец по встречному иску в обоснование своих требований.

Акт N 2 проверки технического состояния и порядка использования помещения от 15 апреля 2009 года (л.д.75-78 т.10) и акт от 15 апреля 2009 года, составленный ОАО "Энергосбытовая компания Московской области" также не могут быть приняты в качестве доказательств в обоснование заявленных требований истцом по встречному иску, поскольку составлены уже после обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Доводы ИП Горбачева А.В. о том, что по договору аренды, заключенному между сторонами, предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора, вследствие чего порядок расторжения договора, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на спорные правоотношения не распространяется, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции. Пунктом 7.7 договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года предусмотрено, что в случае, если Арендодатель потребовал расторжения настоящего договора в судебном порядке, стороны обязаны соблюдать порядок расторжения, предусмотренный действующим законодательством.

Однако индивидуальным предпринимателем Горбачевым А.В. не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение порядка расторжения оспариваемого договора аренды, предусмотренного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66, вследствие чего отсутствуют основания для расторжения договора аренды .

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя Горбачева Александра Викторовича о расторжении договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года и обязании освободить помещение следует отказать.

Так как основания для расторжения договора отсутствуют, следует признать договор аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года действующим (не расторгнутым).

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку уже были предметом исследования и оценки в суде апелляционной инстанции и фактически направлены на переоценку установленных обстоятельств.

Руководствуясь ст.ст. 284,286,287,289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2010 года по делу N А41-2301/09 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Горбачева Александра Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

В.В. Кобылянский Л.В. Бусарова