Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 сентября 2011 г. N Ф05-9911/11 по делу N А40-140230/2010

г. Москва

22 сентября 2011 г.

Дело N А40-140230/10-85-1205

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца ДИГМ - не явился, извещен

от ответчика ООО "Норд" - Лаптев А.В., дов. от 20.09.2011 г..

рассмотрев 20 сентября 2011 г.. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "Норд"

на решение от 08.04.2011

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Беловой А.Р.,

на постановление от 24.06.2011

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Тихоновым А.П.,

по иску ДИГМ

к ООО "Норд"

о взыскании долга, пени, выселении и обязании передать помещения

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "Норд" о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул.Старый Гай, д.8д, общей площадью 243 кв.м и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу; взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 725 608 руб. 03 коп. за апрель, май, июнь, июль 2010 г., пени в размере 48 991 руб. 90 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.04.2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 г.. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Норд" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права, дело передать на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- судами не принято во внимание, что в переданных истцом нежилых помещениях отсутствовала электроэнергия. При заключении договора аренды истец данный факт скрыл.

Это обстоятельство подтверждается Актом осмотра нежилых помещений от 30 марта 2010 года.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (ст. 612 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель передал в аренду имущество с недостатками - отсутствием электроэнергии и только после устранения недостатков имеет право начислять арендную плату (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

- ООО "Норд" не получало претензий о возникновении задолженности по договору аренды и не получало уведомления о расторжении Договора, в связи с чем, истцом не соблюден досудебный претензионный порядок урегулирования спора.

- истец незаконно удерживает перечисленный задаток в счет арендной платы, который согласно Приказу Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года N 67 должен быть возвращен ООО "Норд" - победителю торгов (п. 100 Приказа N 67).

- судами не была применена ст. 333 ГК РФ и при расчете пени, заявленной к взысканию Истцом, не был рассмотрен вопрос о ее снижении в связи с несоразмерностью.

В суде кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов, 10.03.2010 г. между Департаментом имущества города Москвы в лице Восточного территориального агентства (Арендодатель) и ООО "Норд" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 04-00050/10 с приложениями к нему (л.д.9-18).

В соответствии с п. 1.1 договора, на основании распоряжения ДИГМ N 2976-р от 29.09.2009 г. о проведении аукциона по определению ставки арендной платы на нежилое помещение по адресу: г. Москва, ВАО, Вешняки, ул. Старый Гай, д. 8д и протокола аукциона СГУП по продаже имущества г. Москвы N 16 от 10.03.2010 г., Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) - объект аренды, общей площадью 243 кв.м, расположенный помещ. IV-1 этаж, по адресу: г. Москва, ВАО, Вешняки, ул. Старый Гай, д. 8д.

Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 1853/29 по состоянию на 23.03.2007 г. (п. 1.2).

Объект аренды является собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2007 г. (л.д. 26).

Согласно п. 1.3 договора, объект аренды передается в аренду для использования в целях: размещение предприятия бытового обслуживания типа "Мультисервис".

В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок его действия установлен сторонами с 10.03.2010 г. до 10.03.2015 г.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на титульном листе имеется отметка регистрационного органа за N 77-77-03/037/2010-985.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 6.1 договора, ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона N 16 от 10.03.2010 на объект (п. 1.1) и не может быть снижена.

Согласно п. 6.2 договора, за указанный в разделе 1 договора Объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 3 256 200 руб. включая НДС в год.

Во исполнение принятых на себя обязательств истец передал по акту приема (передачи) от 10.03.2010 г. (л.д. 27), а ответчик без каких-либо претензий принял обусловленные договором помещения.

В соответствии с п. 8.3 договора, в ряде случаев, в том числе, при невнесении Арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд, либо при недоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую раз мер арендной платы за два срока оплаты, а также при нецелевом использовании арендуемого помещения, договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом Арендодателя от исполнения договора, на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды считается расторгнутым с момента направления Арендатору соответствующего уведомления заказным письмом.

При этом Арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления уведомления.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчик в нарушение принятых на себя обязательств и условий договора, не внес арендную плату за март, апрель, май, июнь 2010 г. задолженность составила сумму 725 608 руб. 03 коп.

Истец, на основании п. 5.1.2, 5.2.6, 8.3 договора, направил в адрес ответчика уведомление от 24.06.2010 г. N 04-10/3617 (л.д. 8, 28-29) об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором сообщил ответчику о том, что считает договор расторгнутым с 28.06.2010 г. и потребовал возврата помещений по передаточному акту в срок к 29.07.2010 года.

Ссылка ответчика на ст. 612 Гражданского кодекса РФ обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку частью 2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. В акте приема-передачи от 10.03.2010 г. к договору аренды, оговорено отсутствие электричества в арендуемом помещении.

Кроме того, в соответствии с п. 2, п. 4 приложения к договору аренды (условия предоставления в аренду нежилого помещения) арендатор обязан выполнить электрооборудование в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок, обязан самостоятельно и за счет собственных средств в установленном порядке заключить договор с энергоснабжающей организацией на поставку (выделение) необходимой электрической мощности, выполнить необходимые для этого технические мероприятия.

Довод ответчика о том, что истцом не возвращена сумма задатка в размере 350 000 руб. правомерно отклонен судами, поскольку из расчета истца следует, что сумма задатка засчитана в счет частичного погашения задолженности по арендной плате. Указанное обстоятельство не противоречит условиям договора и ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора также несостоятелен, поскольку договором аренды N 04-00050/10 или законом обязательный досудебный порядок урегулирования настоящего спора не предусмотрен.

Согласно п. 7.1 договора, при неуплате Арендатором арендных платежей, в установленные договором сроки, начисляются пени, в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает право суда снизить размер предъявленной ко взысканию неустойки, как размера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

При оценке оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного С уда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ", неустойка может снижаться судом только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Судом первой инстанции учтены конкретные взаимоотношения сторон и не установлено оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства возврата арендованного имущества истцу ответчиком в материалы дела не представлены, занятие помещения подтверждается представленным в материалы дела актом осмотра нежилых помещений от 04.04.2011 г.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования судами удовлетворены обоснованно.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 апреля 2011 г.. по делу N А40-140230/10-85-1205, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2011 г.. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Норд" - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

Н.С.Чучунова

Судьи

С.В. Волков В.К. Тихонова