Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2011 г. N Ф05-9054/11 по делу N А40-149921/2010

город Москва

12 октября 2011 г.

N КГ-А40/10212-11 Дело N А40-149921/10-142-757

Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Стрельникова А.И., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца - неявка, уведомлен

от ответчика - Гулина О.В., дов. от 23.03.2011 г.. N 494

рассмотрев 05 октября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу

ЗАО "Желдорипотека" (ответчик)

на решение от 05 марта 2011 г.. Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Филиной Е.Ю.

и на постановление от 07 июля 2011 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Поповым В.В.

по иску РООИ "Гармония и жизнь"

к ЗАО "Желдорипотека"

о признании недействительным договора

УСТАНОВИЛ: Региональная общественная организация инвалидов "Гармония и Жизнь" (далее - РООИ "Гармония и Жизнь") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (далее - ЗАО "Желдорипотека") о признании недействительными пунктов 3.2 и 6.5 заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры от 07.12.2009 г.. N ОД-18/2-208, согласно которым ответчик (покупатель) обязался уплатить истцу (продавцу) на условиях предварительной оплаты до заключения основного договора цену за квартиру, а продавцу предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть этот предварительный договор путем направления покупателю соответствующего уведомления в случае нарушения последним обязательства по предварительной оплате квартиры более чем на 15 рабочих дней, либо отказа от заключения основного договора, ссылаясь в обоснование своих требований на то, что предварительный договор сам по себе не может порождать имущественных обязательств и что оспариваемые условия предварительного договора не являются существенными, поэтому не влекут недействительности этого договора в целом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2011 г.. по делу N А40-149921/10-142-757, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2011 г.., требования удовлетворены.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанции согласились с доводами истца о том, что соглашение сторон в предварительном договоре устанавливает только одно обязательство - обязательство сторон в будущем заключить договор по передаче имущества или имущественных прав (основной договор), в силу чего предварительный договор не порождает имущественных обязательств, поэтому пункт 3.2 предварительного договора, устанавливающий обязанность покупателя - РООИ "Гармония и Жизнь" по оплате полной стоимости квартиры до заключения основного договора, не соответствует положениям статей 307 и 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предварительный договор не может порождать встречное обязательство по оплате стоимости основного долга; что недействительность пункта 3.2 предварительного договора купли-продажи в его взаимосвязи с пунктом 6.5 влечет недействительность последнего и что оспариваемые условия не являются существенными и не препятствуют заключению основного договора.

В кассационной жалобе на вынесенные по делу судебные акты ответчик - ЗАО "Желдорипотека" ссылается на изменение в результате удовлетворения иска смысла достигнутых между сторонами договоренностей, поскольку указанная в предварительном договоре цена квартиры была согласована в таком размере только в связи с безоговорочным принятием ответчиком на себя обязательства по ее предварительной уплате, а также на необходимость соблюдения принципа единообразия судебной практики, в связи с чем просит решение от 05 марта 2011 г.. и постановление от 07 июля 2011 г.. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства истец - РООИ "Гармония и Жизнь" явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, отзыв не представил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение от 05 марта 2011 г.. и постановление от 07 июля 2011 г.. подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи от 07.12.2009 г.. N ОД-18/2-208 стороны обязались заключить в срок не позднее 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру основной договор купли-продажи квартиры, расположенной на 13 этаже, порядковый номер на этаже 4, в секции 2 корпуса N 18/2, имеющего на момент заключения предварительного договора строительный адрес: Московская область, г.Одинцово, микрорайон N 2.

Цена квартиры определена договором в размере 3.598.067 руб., которую покупатель обязался уплатить до заключения основного договора в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения предварительного договора и получения счета продавца на оплату.

В случае нарушения покупателем исполнения обязательств по предварительной оплате цены квартиры более чем на 15 рабочих дней, либо отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи квартиры продавцу предоставлено право расторгнуть предварительный договор в одностороннем внесудебном порядке путем направления покупателю письменного уведомления о расторжении договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Заключенный сторонами договор от 07.12.2009 г.. N ОД-18/2-208, поименованный ими как предварительный, устанавливает обязанность заключить основной договор не позднее 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, поэтому может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Установление цены будущей недвижимой вещи в зависимости от сроков ее уплаты является обычным условием делового оборота.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку в судах первой и апелляционной инстанций истцом не было доказано, что договор от 07.12.2009 г.. N ОД-18/2-208 был бы заключен между сторонами и без включения в него пунктов 3.2 и 6.5, оснований для удовлетворения требований РООИ "Гармония и жизнь" не имелось.

Руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2011 г.. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2011 г.. по делу N А40-149921/10-142-757 отменить.

В иске РООИ "Гармония и жизнь" отказать.

Председательствующий-судья

С.Г.Нужнов

Судьи

В.В.Петрова А.И.Стрельников