Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 октября 2011 г. N Ф05-9926/11 по делу N А40-101177/2010

г. Москва

19 октября 2011 г.

Дело N А40-101177/10-28-862

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.,

судей Кобылянского В.В., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца - ООО "МИНОРА ЛАЙФ": Дьячкова О.А., дов. от 03.10.2011 б/н

от ответчика - ЗАО "СУ-155": Алехина С.И. - дов. от 14.03.2011 б/н

от третьих лиц - Правительство Москвы - Губин М.И. - дов. от 03.11.2010 N 4-14-20403/0, ЗАО "ФСК Конти" - Жиделева И.В, - дов. от 20.09.2011, Управление Росреестра по г. Москве - Александрова Н.А. - дов. 29.12.2010 N 32402/10

рассмотрев 12 октября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение от 25.03.2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Яниной Е.Н.,

на постановление 12.07.2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.

по иску ООО "МИНОРА ЛАЙФ" (Москва, пер. Васнецова, д. 9, стр. 2; ОГРН 1027739091390)

о признании права собственности

к ЗАО "Строительное управление N 155" (Москва, Ленинский пр-кт, д. 81; ОГРН 1027739218154),

третьи лица: Правительство Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ЗАО "ФСК "Конти", Управление Росреестра по Москве

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МИНОРА ЛАЙФ" (далее - ООО "МИНОРА ЛАЙФ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Строительное управление N 155" (далее - ЗАО "СУ-155") с исковым заявлением, с учетом изменений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании права собственности на 126 квартир в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Правительство Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ЗАО "ФСК "Конти", Управление Росреестра по Москве

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 марта 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2011 года признано право собственности на 126 квартир в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4.

При этом суды исходили из того, что ООО "МИНОРА ЛАЙФ" в части внесения инвестиционного взноса по инвестиционному объекту - г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4 свои обязательства по договору инвестирования выполнило в полном объеме, что подтверждается Соглашением о зачете встречных однородных требований N 1305/ОВР от 09 августа 2010 г.

В соответствии с п. 6.2.2 Договора ЗАО "СУ-155" приняло на себя обязательства подтвердить участие ООО "МИНОРА ЛАЙФ" в реализации инвестиционного проекта путем включения ООО "МИНОРА ЛАЙФ" (привлеченных им третьих лиц) в документ, закрепляющий распределение общей жилой площади в Инвестиционном объекте, при условии внесения ООО "МИНОРА ЛАЙФ" инвестиционного взноса своевременно и в полном объеме.

В соответствии с п. 6.2.5 Стороны обязались подписать Акт о результатах реализации Договора при условии внесения ООО "МИНОРА ЛАЙФ" инвестиционного взноса своевременно и в полном объеме. Однако Акт о результатах реализации Договора в нарушение п. 5 пп. 5.3 на день рассмотрения спора не подписан, что препятствует реализации истцу своего права на государственную регистрацию прав на указанные квартиры.

В соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ истец приобрел право собственности на спорные Объекты.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, третье лицо - Управление Росреестра по Москве, обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление полностью, как нарушающие единообразие толкования и применения норм права, и принять новый судебный акт.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве ссылается на невозможность государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, созданные в ходе реализации инвестиционных проектов, в отсутствие акта о результатах реализации таких проектов, так как до этого момента ответчик как участник инвестиционного проекта не может считаться собственником объектов недвижимости.

Кроме того, заявитель указал на то, что действия истца совершаются в обход законодательства по порядку регистрации прав на недвижимое имуществом.

В судебном заседании представители Управления Росреестра по Москве и Правительства Москвы доводы и требования кассационной жалобы поддержали, представители ООО "МИНОРА ЛАЙФ", ЗАО "СУ-155" и ЗАО "ФСК "Конти" возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, отзывы не представили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального и материального права, а также соответствие выводов судов установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, основанием для строительства жилого дома по строительному адресу: г. Москва, ЗАО муниципальный округ "Фили-Давыдково", квартал 69, корпус 10, является Постановление Правительства Москвы от 27.03.2001 г. N 291-ПП "О повышении эффективности работ по комплексной реконструкции района Фили-Давыдково Западного административного округа". Согласно указанному Постановлению ЗАО ФСС "Конти" определено как инвестор - застройщик строительства объектов в Западном административном округе г. Москвы, в том числе корпуса N 10 квартала 69 Фили-Давыдково.

Во исполнение указанного Постановления Правительства Москвы между Правительством Москвы и ЗАО ФСК "Конти" был заключен договор о совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов N 53, 58, 59, 61, 61А, 68, 69, 70, 71 муниципального округа "Фили-Давыдково". 27 ноября 2001 г. между ЗАО "СУ-155" и ЗАО ФСК "Конти" был заключен Договор об инвестировании б/н, в соответствии с которым ответчик участвовал в инвестировании строительства Объектов.

05 августа 2009 г. между ЗАО "СУ-155" и ООО "МИНОРА ЛАЙФ" был заключен договор инвестирования N 02/СМ/2010, на основании постановления Правительства г. Москвы от 19 июля 1994 г. N 610 "О комплексной реконструкции кварталов 53, 58, 59, 61, 61А, 68, 69, 70, 71 в муниципальном округе "Фили-Давыдково". Западный административный округ г. Москвы; постановления Правительства г. Москвы от 27 марта 2001 г. N 291-ПП "О повышении эффективности работ по комплексной реконструкции района Фили-Давыдково Западного административного округа"; постановления Правительства г. Москвы N 291-ПП от 15.06.1993 г. "Договора о совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов N 53, 58, 59, 61, 61А, 70, 71 муниципального округа "Фили-Давыдково"; постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 г. N 1496-ПП "О мерах по реализации Распоряжение Правительства Москвы от 20.06.2003 г. N 1067-РП (далее Постановление N 1496-ПП)"; договора об инвестировании N б/н от 27.11.2001 г., заключенного между ЗАО "СУ-155" и ЗАО ФСК "Конти", в соответствии с которым ЗАО "СУ-155" участвовало в инвестировании строительства Объектов.

Договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N М-07-508214 от 19.08.2009 г. строительство жилого дома осуществлено на земельном участке, отведенном ответчику на законных основаниях для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса с объектами социального обслуживания.

Строительство объекта осуществлено на основании Разрешения на строительство от 05.08.2010 г. N RU77209000-005281 (л.д. 40 том. 2).

В соответствии со статьей 2 п. 2.1 договора инвестирования предметом договора явилось участие соинвестора (ООО "МИНОРА ЛАЙФ") инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию Инвестиционного объекта - жилого дома по строительному адресу: г. Москва, Западный административный округ "Фили-Давыдково", квартал 69, корпус 10.

П. 4.3 и п. 4.4 предусмотрено, что инвестиционный взнос, указанный в Приложении N 1 к договору, соинвестор (ООО "МИНОРА ЛАЙФ") обязуется внести в течение 10 банковских дней с момента выставления инвестором счета путем перечисления денежных средств на расчет инвестора и обязательство соинвестора (ООО "МИНОРА ЛАЙФ") по внесению инвестиционного взноса будет считаться исполненным после поступления денежных средств на расчетный счет инвестора.

В соответствии с Дополнительным соглашением N 3 от 05.11.2009 г. к договору инвестирования стороны установили о внесении изменения в условия договора, а именно в пп. 1 п. 1 изложив его в следующей редакции: "Инвестиционные объекты -многоквартирные жилые дома, на строительство которых Инвестор (ЗАО "СУ-155") привлекает Соинвестора (ООО "МИНОРА ЛАЙФ"), который направляет собственные и/или привлеченные средства на финансирование проектных, строительных (ремонтных) и работ, связанные с вводом их в эксплуатацию, расположенных по строительным адресам: г. Москва, Западный - административный округ, муниципальный округ "Фили-Давыдково", квартал 69, корп. 8 (Инвестиционный объект - 1), г. Москва, Западный - административный округ, муниципальный округ "Фили-Давыдково", квартал 69, корп. 10 (Инвестиционный объект - 2)".

Пунктом 2 дополнительного соглашения N 3 от 05.11.2009 г. предусмотрено увеличение объема инвестирования Инвестиционного объекта - 2 (расположенный по строительному адресу: г. Москва, Западный - административный округ, муниципальный округ "Фили-Давыдково", квартал 69, корп. 10), дополнительно включены в перечень квартир, предусмотренных Приложением N 1 к договору инвестирования, 79 квартир.

Согласно п. 5 (в редакции дополнительного соглашения) объем инвестиций, подлежащих внесению соинвестором в рамках договора инвестирования, составляет 1 085 596 448 руб. по Инвестиционному объекту - 2 (Приложение N 1 к договору инвестирования N 02/СМ/2010 от 05.08.2009 г.), общей площадью 8.366,2 кв. м, в связи с чем доля истца составляет 126 квартир.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Инвестиционного объекта в порядке и в полном объеме, предусмотренные договором, соинвестор (ООО "МИНОРА ЛАЙФ") приобретает право требования на результат инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир в инвестиционном объекте, указанных в приложениях к договору. Общая площадь квартир подлежит уточнению после выхода проектно-сметной документации, а также после проведения натуральных обмеров органов технической инвентаризации.

Согласно п. 2.3 договора перечень квартир, передаваемых по результатам инвестиционной деятельности соинвестору, с указанием технических и идентификационных характеристик определяется приложением к договору, являющимся его неотъемлемой частью.

Судами также установлено, что 24 января 2011 г. между ЗАО "СУ-155" и ООО "МИНОРА ЛАЙФ" заключено Дополнительное соглашение N 5 к Договору инвестирования от 02/СМ/2010 г., в соответствии с которым стороны уточнили площадь квартир, расположенных в жилом доме по адресу: г. Москва, улица Кастанаевская, д. 43, корп. 4 (г. Москва, ЗАО, муниципальный округ "Фили-Давыдково", квартал 69, корп. 10), с учетом обмеров БТИ (экспликации) и установили технические характеристики 126 квартир с учетом данных БТИ. По данному соглашению сторонами установлено, что по результатам обмеров БТИ площадь квартир уменьшилась на 14,1 кв. м, в связи, с чем ответчик обязался осуществить возврат излишне внесенного инвестиционного взноса.

Инвестиционный взнос Соинвестора (ООО "МИНОРА ЛАЙФ") по инвестиционному объекту г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4 составил - 1 083 751 983 руб. 40 копеек.

Ответчиком не оспаривается, что ООО "МИНОРА ЛАЙФ" свои обязательства по внесению инвестиционного взноса по инвестиционному объекту - г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4 выполнило в полном объеме, что подтверждается Соглашением о зачете встречных однородных требований N 1305/ОВР от 09 августа 2010 г.

Жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4, в инвестирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию которого ООО "МИНОРА - ЛАЙФ" вложены инвестиции, завершен строительством и введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77209000-002965, выданным Мосгосстройнадзором 10 августа 2010 года (рег. N 4329000-08-82204).

Однако, Акт о результатах реализации Договора в нарушение п. 5 пп. 5.3 на день рассмотрения спора сторонами договора инвестирования не подписан.

Не оформление и не предоставление акта о реализации договора инвестирования в регистрирующий орган препятствует реализации ООО "МИНОРА ЛАЙФ" своего права на регистрацию права собственности на указанные квартиры в порядке, установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", путем подачи комплекта документов, необходимых для проведения правовой экспертизы и государственной регистрации права собственности, отсутствие зарегистрированного права собственности на указанные квартиры.

С учётом изложенного, суды пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Судебная коллегия считает, что судами неправильно были применены нормы материального права.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Согласно подходу, установленному пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом, законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта, в том числе ЗАО "СУ-155" как инвестора, на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена. При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что правовые основания для возникновения у ООО "МИНОРА ЛАЙФ" права собственности на спорные помещения и удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.

Поскольку установления фактических обстоятельств по делу не требуется, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.03.2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2011 года по делу N А40-101177/10-28-862 отменить.

В удовлетворении заявленного иска отказать.

Председательствующий-судья

Е.А. Зверева

Судьи

В.В. Кобылянский С.Г. Нужнов