Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2011 г. N Ф05-10129/11 по делу N А40-122926/2010

г. Москва

1 ноября 2011 г.

Дело N А40-122926\10-28-1040

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 1 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В.,Комаровой О.И.

от истца(заявителя),Компания "Гарденпарк Трейдинг энд Инвестменд Лимитед энд "-Новикова М.В. дов. от 31.08.2011 г.N 77АА33112609.,Феоктистова А.М. А.М. дов. от 31.08.2011 г. N 77 АА N 3312609,Зотова И.Ю. дов. от 31.08.2011 г. N 77АА 33112609.

от ответчика,Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Линия права"(ОГРН 1037739850) Костоваров А.С.- дов. от 21.09.2011 г.

рассмотрев 25 октября 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД"

на решение от 12 мая 2011 г.

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Яниной Е.Н.

на постановление от 16 августа 2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.

по иску Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД"

о взыскании 357 083,12 Евро - задолженность по арендным платежам, 107328,48 Евро - неустойка за просрочку платежей, 258578,11 Евро - неустойка за досрочное прекращение договора аренды, 2 360 Евро - расходы по государственной регистрации прекращения аренды.

к Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма" Линия права"

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Линия права"

о взыскании неосновательного обогащения

к Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД"

УСТАНОВИЛ:

Компания с ограниченной ответственностью" ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Юридическая фирма "Линия Права" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды от 01.02.2009 г.:

357083,12 Евро - просроченной арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля по ноябрь 2009 года включительно;

107328,48 Евро - договорной неустойки за просрочку во внесении арендной платы по ставке 0,2% от просроченной в период с 02.06.2010 г. по 11.10.2010 г. включительно задолженности;

258578,11 Евро - договорной неустойки за досрочное прекращение Договора аренды по ставке, равной величине арендной платы и возмещения эксплуатационных расходов за три месяца;

2360 Евро - возмещения расходов, понесенных в связи с государственной регистрацией прекращения аренды.

ООО "Юридическая фирма "Линия Права" обратилось к компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" с встречным иском (с учетом принятия судом изменения иска - т. 2, л.д. 98-99), о взыскании по прекращении обязательств из Договора аренды от 01.02.2009 г.: 799178,85 Евро неосновательного обогащения в виде аванса, внесенного в счет арендной платы, приходящейся на период после досрочного расторжения Договора аренды; 93404,7 Евро - процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке 8,5% годовых в связи с допущенной в период с 01.12.2009 г. по 14.04.2011 г. просрочкой в возврате аванса.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2011 года первоначальный иск удовлетворен частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Линия Права" в пользу Частной Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" взыскано 111588,49 Евро в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа - задолженность по арендной плате и 2360 Евро в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа - возмещение регистрационных расходов; 27 166 руб. 37 коп.- расходы по госпошлине.

В удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате в сумме 245 494,63 Евро - задолженность по арендной плате, 258 578,11 Евро - неустойка за досрочное расторжение договора аренды, 107 328,48 Евро - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей отказано.

Встречный иск удовлетворен в полном объеме.С Частной Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Линия права взыскано неосновательное обогащение в сумме 799 178,85 евро в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа - неосновательное обогащение, 93 404,70 Евро - в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа - проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по госпошлине в сумме 200 000 руб.

Произведен взаимозачет первоначального и встречного искового требования и взыскано с Частной Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Линия Права" 783 355 Евро 06 центов в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа и расходы по уплате госпошлины в сумме 172 833 руб. 63 коп.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД "-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,Компания с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" подала кассационную жалобу, в которой просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2011 г. в части отказа в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате в сумме 245 494,63 Евро, неустойки за досрочное расторжение договора в сумме 258 578,11 Евро, а также в части удовлетворения встречного иска ООО "Юридическая фирма "Линия права" о взыскании с Частной Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" неосновательного обогащения в сумме 799 178,85 Евро в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 93 404,70 Евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа и расходов по уплате госпошлины в размере 200 000 руб. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, которым удовлетворить в полном объеме требования Частной Компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД", в удовлетворении встречного иска ООО" Юридическая фирма "Линия Права " отказать.

В обоснование доводов жалобы истец по первоначальному иску указал, что им было заявлено требование о взыскании задолженности по базовой арендной плате за период с 01.04.2009 г. по 01.11.2009 г. в сумме 357 083,12 Евро.

Суды, правильно установив факт наличия задолженности, пришли к выводу, что взыскиваемая сумма задолженности подлежит уменьшению на сумму страхового депозита и удовлетворили требования в размере 111 588,49 Евро.

Согласно условиям договора аренды, страховой депозит в размере 208 046,30 Евро ( с учетом НДС - 234 949,63 Евро) представлял собой обеспечение надлежащего и своевременного выполнения обязательств арендатора(ответчика) по договору( включая обязательство по осуществлению арендных платежей), а также обязательство по возмещению убытков в случае причинения арендатором арендодателю (истцу) ущерба (п. 9.1 договора аренды)

В соответствии с п. 9.3 договора аренды арендодателю было предоставлено право в одностороннем порядке производить вычет из суммы страхового депозита в течение срока аренды в случаях, установленных п.9.3 договора аренды.

Кроме того, согласно п 9.6 договора аренды, сумма страхового депозита подлежала возврату арендатору на указанный им банковский счет по истечении срока аренды у учетом возможности ее удержания арендодателем в связи с нарушением арендатором положений договора аренды.

При досрочном расторжении договора аренды подп."а" п.6 Соглашения от 30.11.2009 г. о прекращении договора аренды было предусмотрено удержание арендодателем суммы страхового депозита.

Суд первой инстанции признал указанный пункт Соглашения о прекращении договора аренды ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, так как противоречит правовой природе обеспечительного депозита.

Признавая ничтожным пункт Соглашения, предусматривающим удержание арендодателем суммы страхового депозита, суд не указал, какой норме закона или иного правового акта противоречит данный пункт Соглашения.

Ссылка на "правовую природу обеспечительного взноса" без указания конкретной нормы закона не может являться достаточным обоснованием.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Учитывая, что специальные нормы о страховом (обеспечительном) депозите как способе исполнения обязательства в законе отсутствуют, следует руководствоваться общими положениями ГК РФ.

Стороны договора вправе самостоятельно определить способ исполнения обязательств, условия и порядок его применения.

Из содержания договора аренды следует, что обеспечительная функция страхового депозита, перечисленная ответчиком, заключается в следующем:

1. Право истца в течение срока аренды в одностороннем порядке вычитать из суммы страхового депозита возникающую задолженность по предусмотренным договором аренды платежам, а также причиненным арендатором убыткам (п.9.3 договор)

Право истца по истечении срока аренды удержать сумму страхового депозита в связи с нарушением арендатором положений договора аренды, (п.9.6 договора)

Из условий договора следует, что страховой депозит не направлен лишь на погашение задолженности по арендной плате, но может иметь также штрафной характер в случае нарушения арендатором условий договора аренды.

Судом был установлен факт нарушения ответчиком условий договора аренды в части оплаты арендных платежей, в связи с чем истец вправе был на основании п.9.6 договора аренды по истечении срока аренды удержать сумму страхового депозита.

Истец предоставлял ответчику рассрочку уплаты долга по арендной плате без применения каких-либо санкций за данное нарушение, кроме удержания страхового депозита и без начисления процентов на сумму отсроченного платежа.

Таким образом, вывод суда о том, что п.6 Соглашения о прекращении договора аренды является ничтожным противоречит условиям договора и не содержит ссылок на нормы права.

Истец считает необоснованным вывод суда о безусловном характере зачета страхового депозита в счет задолженности по арендным платежам

Для зачета денежных средств страхового депозита в счет задолженности по арендной плате требуется отдельное волеизъявление со стороны арендодателя.

Истец не давал согласие произвести такой зачет, в связи с чем, суд, по мнению истца, не вправе был произвести зачет по своей инициативе.

Обосновывая зачет страхового депозита в счет задолженности по арендной плате, суд не принял во внимание тот факт, что согласно п. 9.3 договора аренды такой зачет мог быть осуществлен только в течение срока аренды.

На момент прекращения обязательств по договору аренды зачет страхового депозита в счет задолженности произведен не был, с чем согласился ответчик.

В Соглашении о прекращении договора аренды стороны указали, что что у ответчика на момент прекращения договорных обязательств имелась задолженность по арендным платежам в сумме 357 083,12 Евро, которую он обязался погасить в соответствии с графиком рассрочки.

По мнению истца, судами неправильно применены ст.ст. 614,1102 ГК РФ и как следствие, сделан неверный вывод о том, что сумма 799 178,85 Евро, уплаченная арендатором в счет дополнительных арендных платежей, является для арендодателя неосновательным обогащением и подлежит возврату с начислением процентов.

Условиями предварительного договора предусмотрено, что арендодатель силами привлеченного подрядчика обеспечит за счет арендатора выполнение отделочных работ помещения при условии, что арендатор своевременно и в полном объеме осуществит оплату обеспечительного платежа и авансовых платежей дополнительной арендной платы в соответствии с п.п.5.1,5.2 предварительного договора.

Оценка в совокупности условия заключенных сторонами предварительного договора и договора аренды свидетельствует о том, что уплаченная арендатором дополнительная арендная плата по своему назначению является платой арендодателю стоимости выполненных отделочных работ с предоставлением арендатору рассрочки платежа на весь срок действия договора аренды.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО "Юридическая фирма "Линия права" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, полагает, что приведенные истцом доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов. У суда кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ отсутствуют правовые основания для переоценки установленных судами обстоятельств.

По мнению ответчика, судами сделан правильный вывод о том недействительности подп."а" п.6 Соглашения о прекращении договора. Такой вывод следует из того, что в соответствии с действующим законодательством РФ неустойкой не может обеспечиваться расторжение договора, в то время как, п.8.4 договора аренды предусмотрено, что страховой депозит подлежит удержанию в случае, если Компания расторгает договор аренды.

Кроме того, в силу п. 9.6. подп."а" п8.4 договора и, как следствие, подп."а" п.6 Соглашения о прекращении, страховой депозит подлежит удержанию Компанией только в случае расторжения договора аренды в порядке, определенном п.п. 8.1.2, 8.2.3, 8.3 договора аренды.

В указанном порядке договор аренды не расторгался, договор был расторгнут по взаимному соглашению сторон. В связи с этим., у истца отсутствовали основания для удержания страхового депозита как штрафа.

Договор аренды не предусматривал удержание страхового депозита в случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы. Пунктом 8.1.1 договора аренды определено иное последствие такого нарушения- неустойка в размере 0,2% за каждый день просрочки.

Суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что дополнительные арендные платежи представляют собой не плату за отделочные работы, а арендные платежи за пользование помещениями, которые уплачивались ежемесячно как базовый арендный платеж.

Не зачтенные в счет арендной платы в связи с досрочным прекращением договора аренды дополнительные платежи являются неосновательным обогащением со стороны истца, которые подлежат взысканию в пользу Общества.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 1 февраля 2009 г. между Компанией "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" (арендодатель) и ООО "Юридическая фирма "Линия Права" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений площадью 875,8 кв.м., расположенных на 7-м этаже здания, по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д.8 стр.1 (л.д.12-32 т.1) Договор аренды заключен на срок до 1 февраля 2014 г.

По условиям договора аренды арендатор обязан осуществлять в адрес арендодателя постоянную арендную плату, переменную арендную плату, страховой депозит и иные платежи, срок оплаты арендатором арендодателю которых наступил в соответствии с настоящим договором.

В случае. если арендный платеж и\или базовая арендная плата и\или эксплуатационные расходы или дополнительная арендная плата или страховой депозит или другие платежи по настоящему договору аренды (полностью или частично) не были осуществлены на дату наступления срока оплаты, арендатор обязан уплатить арендодателю, по его требованию неустойку в размере 0,2% за каждый день просрочки до момента оплаты.Штраф должен быть выплачен арендодателю по его письменному запросу.(п.8.1.1 договора)

Согласно п. 8.1.2 договора в случае, если арендный платеж, и\или базовый платеж и\или базовая арендная плата и\или эксплуатационные расходы или переменная арендная плата или дополнительная арендная плата и\или страховой депозит и\или иные платежи не будут уплачены(полностью или частично) в течение 5 рабочих дней с даты, когда они должны быть оплачены, то Арендодатель будет вправе в любое время расторгнуть настоящий договор аренды путем одностороннего отказа от исполнения настоящего договора и письменного уведомления арендатора при условии, то арендодатель направить арендатору письменное уведомление о несоблюдении или невыполнении каких-либо обязательств арендатора по настоящему договору и предоставить арендатору 15 рабочих дней с даты получения арендатором уведомления для устранения допущенного нарушения.

При таких обстоятельствах договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 15 рабочих дней )или иного разумного срока, установленного арендодателем) с даты получения арендатором уведомления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора.

В случае, если арендатор не выполнит и\или ненадлежащим образом выполнит какое-либо из своих обязательств по настоящему договору аренды, арендодатель расторгает договор аренды в соответствии с условиями пунктов 8.1.2 и\или 8.2.3 и\или 8.3, то:

а) арендодатель удерживает сумму страхового депозита в качестве неустойки за досрочное расторжение договора аренды,

в)арендодатель удерживает не зачтенную по настоящему договору аренды часть дополнительной арендной платы,

с) арендатор обязан в течение 10 дней с даты расторжения договора аренды выплатить арендодателю штрафные санкции в размере базовой арендной а платы, эксплуатационных расходов и платы за места парковки за три месяца.

д) арендатор обязан в течение 10 дней с даты письменного требования арендодателя возместить арендодателю все убытки, которые не покрываются указанные в пункте 8.4 штрафом, понесенные арендодателем в результате такого расторжения договора,

е) арендодатель обязан в течение 15 рабочих дней с даты оплаты арендатором штрафа обязан возвратить платежи базовой арендной платы, эксплуатационные расходы, которые арендатор осуществил авансом и которые не были еще использованы.

30 ноября 2009 г. Частная компания с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНПАРК ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" (арендодатель) и ООО "Юридическая фирма "Линия Права" (арендатор) заключили соглашение о досрочном прекращении договора аренды от 01.02.2009 г. (т. 1, л.д. 60-61), прошедшего государственную регистрацию.

По условиям Соглашения о расторжении договора:

а) арендодатель удерживает сумму страхового депозита в размере 208 046,3 Евро (без учета НДС).,

б) Арендатор обязан погасить существующую задолженность по арендным платежам в размере 302 612,81 Евро(без учета НДС), а также выплатить в арендодателю неустойку за досрочное прекращение действия договора аренды в размере 258 578,11 Евро (без учета НДС) в соответствии с утвержденным графиком.,

в) Арендодатель удерживает суммы дополнительной арендной платы N 1-5, уплаченной арендатором,

д) Арендатор обязан возместить арендодателю ущерб в размере 4 218 Евро.

Арендатор обязан оплатить арендодателю услуги, связанные с государственной регистрацией соглашения о расторжении договора.

Суд первой и апелляционной и апелляционной инстанции установив, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, при этом принятое ООО "Юридическая фирма "Линия права" обязательство по погашению задолженности по арендной плате в размере 357083,12 Евро не исполнено, пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по базовой арендной плате подлежат удовлетворению за минусом суммы страхового депозита.

Суд первой и апелляционной инстанции признали также ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ подп."а" п.6 Соглашения от 30.11.2009 г. о расторжении договора, предусматривающем право арендодателя при расторжении договора удержать сумму страхового депозита.

Указанные выводы суда не могут быть признаны обоснованными.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Признавая ничтожным пункт Соглашения о прекращении договора аренды, предусматривающий удержание арендодателем суммы страхового депозита, суд ни первой. ни апелляционной инстанции не указал, какой номе закона или иного правового акта противоречит данный пункт соглашения.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Учитывая, что специальные нормы о страховом (обеспечительном) депозите как способе обеспечения исполнения обязательства отсутствуют, стороны были вправе руководствоваться общими положениями ГК РФ.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой,залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.9.1 договора аренды страховой депозит, подлежащий оплате арендатором арендодателю, обеспечивает надлежащее и своевременное выполнение обязательств арендатора по договору( в том числе обязательства по осуществлению арендных платежей и финансовых обязательств). А также причиненного арендодателю арендатором ущерба.

Страховой депозит в размере 208 046,3 Евро должен быть зачтен из "обеспечительного платежа " по предварительному договору.(п.9.2 договора)

Согласно п.9.3 договора в случае ненадлежащего и\или несвоевременного выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить вычеты из суммы страхового депозита в течение срока аренды.

В п.9.5 договора определено, что к страховому депозиту применяется положения ст. 329 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.9.6 договора сумма страхового депозита может быть удержана арендодателем в связи с нарушением арендатором положений договора аренды.

Признавая ничтожным подп."а" п.6 Соглашения о расторжении договора в части удержания арендодателем суммы страхового депозита, суды не дали оценку доводам истца о том, что страховой депозит может иметь штрафной характер в случае нарушения арендатором условий договора аренды и при прекращении договорных обязательств вследствие их неисполнения(ненадлежащего исполнения) со стороны арендатора.

В соглашении сторон от 30 ноября 2009 г. о расторжении договора ООО "Юридическая фирма "Линия права" признает существующую задолженность по арендным платежам в размере 302 612,81 Евро и согласно было с условиями об удержании арендодателем суммы страхового депозита. Возможность удержания арендодателем страхового депозита в связи с нарушением арендатором положений договора аренды предусмотрена п.9.6 договора.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исходя из содержания условий договора аренды, определить, мог ли страховой депозит носить штрафной характер при условии нарушения арендатором условий договора, имело ли место ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды со стороны арендатора, что явилось основанием для досрочного расторжения договора, определить, какой норме закона противоречит п.6 соглашения о расторжении договора в части, предусматривающей возможность удержания арендодателем страхового депозита.

Руководствуясь ст.ст. 175, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 201 г. по делу N А40-122926\10-28-1040, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий:

Чучунова Н.С.

Судьи

: Волков С.В. О.И.