Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 ноября 2011 г. N Ф05-11044/11 по делу N А41-9992/2011

г. Москва

3 ноября 2011 г.

Дело N А41-9992/11
Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 3 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Волкова С. В.,

судей Хомякова Э. Г., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Гамалей И. Х. дов. от 02.03.2011 г.,

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев 31 октября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Смирновой Галины Александровны

на решение от 30 июня 2011 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Жоголевой Е. Н.,

на определение от 07 июня 2011 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Жоголевой Е. Н.,

на постановление от 23 августа 2011 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н. В., Демидовой К. И., Ивановой Л. Н.,

по иску Городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области

к Индивидуальному предпринимателю Смирновой Галине Александровне

о возврате арендованного имущества

УСТАНОВИЛ:

городское поселение Сычево Волоколамского района Московской области в лице Администрации городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области (далее - Администрация городского поселения Сычево) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Смирновой Галине Александровне (далее - ИП Смирнова Г.А.) об обязании освободить и вернуть нежилое помещение площадью 24,8 кв. м, находящееся на первом этаже кирпичного здания по адресу: Московская область, Волоколамский район, поселок Сычево, улица Школьная, дом 3, в состоянии, обусловленном договором аренды от 01.09.2004 N 247, путем передачи его по акту городскому поселению Сычево Волоколамского района Московской области в лице Администрации городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 610, 622, 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы принадлежностью истцу вышеназванного спорного помещения и отсутствием у ответчика правовых оснований для занятия помещения в связи с прекращением договорных отношений.

ИП Смирнова Г.А. обратилась в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к Администрации городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области о признании преимущественного права на приобретение по договору купли-продажи указанного выше нежилого помещения площадью 24,8 кв. м, находящегося на первом этаже кирпичного здания по адресу: Московская область, Волоколамский район, поселок Сычево, улица Школьная, дом 3 и обязании заключить договор купли-продажи в рассрочку на 5 лет.

Встречный иск предъявлен на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Определением Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2011 года по делу N А41-9992/11 встречное исковое заявление возвращено ИП Смирновой Г.А. по основанию того, что встречное исковое требование не приведет к зачету первоначальных исковых требований.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2011 года по делу N А41-9992/11 исковые требования Администрации городского поселения Сычево удовлетворены в полном объеме, а именно ИП Смирнова Г.А. понуждена в течение месяца после вступления в законную силу судебного акта освободить и вернуть нежилое помещение площадью 24,8 кв.м., находящееся на первом этаже кирпичного здания по адресу: Московская область, Волоколамский район, пос.Сычево, ул.Школьная, д.3 в состоянии обусловленном договором аренды N 247 от 01.09.2004, путем передачи его по акту Городскому поселению Сычево Волоколамского района Московской области в лице администрации Городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Установив, что законные основания пользования арендатором нежилым помещением прекращены, суд первой инстанции пришёл к вывод о том, что дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 23 августа 2011 года определение Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2011 года по делу N А41-9992/11 и решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2011 года этому же делу оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.

Законность и обоснованность вынесенных по делу определения суда первой инстанции о возвращении встречного искового заявления ИП Смирновой Г.А., решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ИП Смирновой Г.А., который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального и процессуального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы ИП Смирнова Г.А. ссылается на то, что в процессе эксплуатации выступающего объектом аренды по договору аренды от 01.09.2004 N 247 нежилого помещения арендатором были выявлены серьёзные недостатки, которые не могли быть обнаружены при осмотре арендуемого помещения, а именно: трубы, проложенных под полом коммуникаций системы теплоснабжения здания, были изношены, и при включении отопления помещение наполнялось паром, поэтому в помещении было очень влажно. Не было холодной и горячей воды, электропроводка из-за сырости вышла из строя, требовалось устройство вентиляции и многое другое.

В этой связи, как указывает заявитель жалобы, ИП Смирновой Г.А. на собственные средства был осуществлён ремонт указанного помещения, то есть произведены неотделимые улучшения.

Заявитель жалобы указывает также на то, что 24 мая 2011 года ИП Смирнова Г.А. направила истцу заявление о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ИП Смирновой Г.А. к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства ИП Смирнова Г.А. явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Представитель Администрация городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просил суд кассационной инстанции определение, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Администрация городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области отзыв на кассационную жалобу не представила.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя Администрация городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при вынесении судебных актов, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых определения суда первой инстанции о возвращении встречного искового заявления ИП Смирновой Г.А., решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 01.09.2004 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Волоколамского района (арендодателем) и ИП Смирновой Г.А. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2004 N 247, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 24,8 кв. м, находящегося на первом этаже кирпичного здания по адресу: Московская область, Волоколамский район, поселок Сычево, улица Школьная, под косметический кабинет.

Договор аренды заключен на срок одиннадцать месяцев, начиная с 01.09.2004 по 01.08.2005.

На основании Акта приема-передачи от 01.09.2004 объект аренды передан арендатору.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как правильно установили суды нижестоящих инстанций, после окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с Законами Московской области от 19.07.2007 N 121/2007-ОЗ и от 11.06.2008 N 82/2008-ОЗ право собственности на здание, в котором находится арендуемое ответчиком помещение, было передано городскому поселению Сычево Волоколамского муниципального района Московской области, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2010 года.

Суд установил, что письмом от 20.10.2010 N 518/1-4 Администрация городского поселения Сычево Волоколамского района Московской области известила ответчика об отказе от договора аренды N 247 и предложила передать объект аренды его собственнику - городскому поселению Сычево Волоколамского муниципального района Московской области. Указанное письмо получено ответчиком 27.10.2010, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением и не опровергнуто ответчиком.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту.

Доказательств возврата арендованного помещения ответчиком в установленном законом порядке в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Установив обстоятельства реализации истцом права на прекращение спорного договора аренды нежилого помещения от 01.09.2004 N 247 в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением срока его действия, арбитражные суды нижестоящих инстанций правильно определили характер спорных отношений сторон, применили подлежащие применению нормы материального права (статьи 309, 622 ГК РФ), сделав правильный, основанный на фактических обстоятельствах дела о наличии правовых оснований для изъятия у ответчика предмета аренды, поскольку при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Указанное утверждение заявителя жалобы о том, что в арендованном помещении был произведен ремонт, уже являлось предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного довода заявителя как безотносительного к предмету рассматриваемых первоначальных исковых требований, поскольку такого рода утверждения входят в предмет доказывания и подлежат рассмотрению судами по исковым требованиям с иным предметом, - о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Однако, материалы дела не содержат документального подтверждения предъявления индивидуальным предпринимателем Смирновой Галиной Александровной таких встречных исковых требований.

Кроме того, обстоятельство проведения ответчиком в арендованном помещении ремонта не влияет на право арендодателя отказаться от договора аренды, срок которого не определен, и обязанность арендатора возвратить занимаемое помещение по истечении трех месяцев после получения соответствующего уведомления.

Судебной коллегией также отклоняется довод заявителя жалобы о том, что 24 мая 2011 года ИП Смирнова Г.А. направила истцу заявление о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как указанное заявление было направлено главе городского селения Сычево после прекращения действия договора аренды от 01.09.2004 N 247 и обращения администрации городского селения Сычево в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Кроме того, ИП Смирнова Г.А. также подана жалоба на определение Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2011 года по делу N А41-9992/11 о возвращении ИП Смирновой Г.А. встречного искового заявления.

Согласно статье 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (абз. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).

При этом, как усматривается из материалов дела и подтверждается текстом встречного искового заявления, ИП Смирнова Г.А. 24 мая 2011 года было направлено истцу заявление о выкупе арендуемого помещения, то есть в период, когда спорный договора аренды от 01.09.2004 N 247 прекратил свое действие и ответчик не являлся законным обладателем нежилого помещения площадью 24,8 кв. м, находящегося на первом этаже кирпичного здания по адресу: Московская область, Волоколамский район, поселок Сычево, улица Школьная, под косметический кабинет.

Кроме того, данное заявление было направлено администрации городского селения Сычево после обращения последней в суд с иском по настоящему делу.

Статьей 126 АПК РФ определен перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению. К исковому заявлению прилагаются: 1) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют; 2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины; 3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования; 4) копии свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя; 5) доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления; 6) копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска; 7) документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором; 8) проект договора, если заявлено требование о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Вместе с тем в материалах дел не содержится документального подтверждения соблюдения истцом по встречному иску досудебного порядка урегулирования спора, а именно обращения ИП Смирнова к ответчику по встречному иску с приложением к соответствующему заявлению о приобретении арендуемого помещения необходимых документов, предусмотренных положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Судебная коллегия также соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций об отсутствии наличия между первоначальным и встречным исками взаимной связи, свидетельствующей о том, что их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Встречный иск не направлен к зачету первоначального требования.

Кроме того, как правильно установил суд апелляционной инстанции поступившее через канцелярию Арбитражного суда Московской области встречное исковое заявление ИП Смирновой Г.А. не содержит подписи лица, его подавшего. Данное обстоятельство подтверждается копией встречного иска, имеющейся в материалах дела (т. 1 л.д. 89 - 94).

При этом, судебная коллегия констатирует, что возврат определением Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2011 года по делу N А41-9992/11 встречного иска ответчику по первоначальному иску не препятствует ИП Смирновой Г.А. обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском к Администрации городского поселения Сычево, если ИП Смирнова Г.А. полагает, что Администрацией городского поселения Сычево допущены нарушения нарушены его прав и законных интересов.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемых судебных актов не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В связи с окончанием производства по кассационной жалобе и отказом в ее удовлетворении, приостановление исполнения обжалованных судебных актов, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.09.2011, подлежит отмене.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

определение от 07 июня 2011 года и решение от 30 июня 2011 года Арбитражного суда Московской области, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2011 года по делу N А41-9992/11 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением от 28 сентября 2011 года - отменить.

Председательствующий-судья:

С. В. Волков

Судьи

Э. Г. Хомяков
Н. С. Чучунова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.