Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 ноября 2011 г. N Ф05-11718/11 по делу N А40-143696/2010

г. Москва

15 ноября 2011 г.

Дело N А40-143696/10-150-1212

Резолютивная часть постановления объявлена 8 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании: от истцов: от ДЗР г. Москвы - Столярова АО., доверенность от 28.02.2011 г. N 33-И-494/11, от Префекта ВАО г. Москвы - Столярова А.О., доверенность от 10.11.2010 г. N 01-14-1555/0, от ответчика - ООО "Ренджер" - Лавров В.В., доверенность от 31.10.2011 г., от третьего лица - Правительство Москвы - Буянова А.Н., доверенность от 11.01.2011 г.,

рассмотрев 08 ноября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы (истец) и Правительства Москвы (третье лицо) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 06 июня 2011 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Коноваловой Е.В. и постановление от 29 августа 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 103773951023), Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (наименование истца)

к ООО "Ренджер" (ИНН 5041021305, ОГРН 1025005243890) (наименование ответчика)

о расторжении договора аренды от 16.01.2007 г. N М-03-507957, освобождении земельного участка (предмет спора)

третье лицо - Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) и Префектура Восточного административного округа г. Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ренджер" (далее - ООО "Ренджер") о расторжении договора аренды от 16.01.2007 N М-03-507957, заключенного между ДЗР г. Москвы и ООО "Ренджер" в отношении земельного участка, площадью 27 858 кв.м. с кадастровым номером 77:03:05020:070 по адресу: г. Москва, ул. 16-я Парковая, вл. 36А, предоставленного в аренду для разработки акта разрешенного использования и проектно-сметной документации на размещение конно-спортивной базы сроком до 28.11.2011 г. Истцы просят наложить обязанность на ответчика освободить указанный земельный участок в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда, а также ходатайствуют о предоставлении Префектуре ВАО г.Москвы права освободить участок за свой счет с последующим отнесением рас ходов по освобождению на счет ответчика, в случае не исполнения послед ним решения в установленный срок.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 407, 417, 450, 451, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что Префектурой ВАО г. Москвы был неправомерно предоставлен ответчику земельный участок, расположенный в границах особо охраняемой природной территории регионального значения - природно-исторический парк "Измайлово". Решение о предоставлении такого участка может быть принято только Правительством Москвы. Кроме того, ответчиком не вносилась арендная плата в период с 1-го квартала по 3 квартал 2007 г. и в период с 1 квартала 2009 г. по 1 квартал 2010 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением от 06 июня 2011 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции не установил оснований для расторжения договора аренды от 16.01.2007 г. N М-03-507957, поскольку задолженности у ответчика по арендным платежам не имеется, а довод истцов о незаконности предоставления земельного участка в аренду относится к недействительности сделки и не может быть основанием к ее расторжению. Кроме того, на земельном участке находится принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ДЗР г. Москвы и Правительства Москвы, которые просят судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм процессуального и материального права, иск удовлетворить в полном объеме.

Как указывают заявители кассационной жалобы, на основании распоряжения Префекта ВАО г. Москвы от 28.12.2006 г. N 2619-В-РП между ДЗР г. Москвы и ООО "Ренджер" был заключен договор аренды от 16.01.2007 г. NМ-03-507957, однако в связи с протестом прокурора Префектурой ВАО г. Москвы выпущено распоряжение от 19.12.2008 г. N1688-В-РП "О признании утратившим силу распоряжений префекта от 28 декабря 2006 года N2619-В-РП и 18 октября 2007 года N1648-В-РП". Таким образом, основания предоставления земельного участка отменены и возникшие обязательственные правоотношения подлежат прекращению, при этом, порядок расторжения договора аренды Департаментом соблюден.

Более того, по мнению истцов, факт невнесения ответчиком арендных платежей является в силу норм статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием к расторжению договора аренды, независимо от того, было ли впоследующем это нарушение арендатором устранено.

Помимо этого, в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона города Москвы от 26.09.2001 г. N 48 "Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве" решение о предоставлении земельного участка в пределах особо охраняемой природной территории может быть принято только Правительством Москвы, которое такое решение о предоставлении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории, в аренду ответчику не принимало.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена председательствующего по делу судьи Русаковой О.И. (ввиду болезни судьи), на судью Волкова С.В. (распоряжение от 03 ноября 2011 года). Кассационная жалоба рассмотрена сначала.

Представитель заявителей кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Представитель ответчика в судебном заседании кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать, судебные акты оставить без изменения.

Представитель Правительства Москвы в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, на основании распоряжения префекта ВАО г.Москвы от 28.12.2006 г. N 2619-В-РП между ДЗР г. Москвы (арендодатель) и ООО "Ренджер" (арендатор) 16 января 2007 года был заключен договор N М-03-507957, предметом которого является земельный участок, кадастровый номер 77:03:05020:070) площадью 27 858 кв.м. из состава земель поселений, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. 16-я Парковая, вл. 20, предоставляемый в аренду для разработки акта разрешенного использования и проектно-сметной документации на размещение конно-спортивной базы сроком до 28.11.11 г. Государственная регистрация договора произведена 09.02.2008 г.

Распоряжением префекта ВАО г. Москвы от 18.10.2007 г. N 1648-В-РП внесены изменения в договор аренды, изменен адрес земельного участка на "г.Москва, ул. 16-я Парковая, вл. 36А".

Вместе с тем, 01 декабря 2008 года Прокурором ВАО г. Москвы был вынесен протест N 07-02, в котором указано, что земельный участок, предоставленный ООО "Ренджер" по договору аренды N М-03-507957 от 16.01.2007, входит в зону памятника садово-паркового искусства (природно-исторический парк "Измайлово"), а в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона города Москвы "Об особо охраняемых природных территориях в г. Москве" решение о предоставлении земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории, в пользование гражданам, юридическим лица, общественным и религиозным объединениям в рекреационных, физкультурно-оздоровительных и культурно-просветительских целях может быть принято только Правительством Москвы. Таким образом, при принятии распоряжения от 28.12.2006 г. N 2619-В-РП префект административного округа вышел за пределы предоставленных законом полномочий.

На основании протеста прокурора N 07-02 от 01.12.2008 префектурой ВАО г.Москвы издано распоряжение от 19.12.2008 г. N 1688-В-РП "О признании утратившими силу распоряжений префекта от 28 декабря 2006 года N 2619-В-РП и от 18 октября 2007 года N 1648-В-РП".

Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды N М-03-507957 от 16.01.2007 с предложением подписать дополнительное соглашение о расторжении договора в 10-дневный срок с момента получения проекта.

Однако, как ссылается истец, ответчик уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора, поэтому подан настоящий иск, в котором в качестве оснований для расторжения договора аренды N М-03-507957 от 16.01.2007 указаны: отмена распорядительного акта о предоставлении земельного участка, а также нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в неуплате арендных платежей более двух раз подряд (в период с 1-го квартала по 3-й квартал 2007 года и с 1-го квартала 2009 года по 1-й квартал 2010 года).

Рассмотрев заявленные исковые требований, суды обеих инстанций сделали обоснованные и правильные выводы об отказе в их удовлетворении.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Между тем, как установлено судом первой инстанции, Департаментом земельных ресурсов г. Москвы в материалы дела представлена Справка о состоянии финансово-лицевого счета ответчика, согласно которой у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам.

Довод кассационной жалобы о том, что основанием для расторжения договора аренды в силу ст. 619 ГК РФ является сам факт невнесения арендной платы, несмотря на последующее устранение этого нарушения, не может быть принят и подлежит отклонению.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Между тем, из смысла этой статьи следует, что если обязательство будет исполнено арендатором в разумный срок по требованию арендодателя, то сам факт нарушения условий договора не может считаться основанием для его расторжения.

Помимо этого, суды обеих инстанций правильно отклонили доводы истцов об отмене распорядительного акта о предоставлении ответчику земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Стороны могут достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении. Если же стороны не пришли к подобному соглашению, заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения (расторжения) договора.

Пункт 2 названной статьи связывает возможность удовлетворения такого иска с одновременным наличием четырех условий.

Однако, отмена распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ответчику не является основанием для расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку не имеется совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора, предусмотренных названной нормой права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Правила названной нормы касаются случаев юридической невозможности исполнения обязательства полностью или частично, которая наступила после возникновения обязательства.

Если невозможность исполнения обязательства существовала в период его возникновения, то такое обязательство может быть признано недействительным с соответствующими последствиями по ст. 167 ГК РФ.

Как правильно указали суды обеих инстанций, выявление незаконности предоставления ответчику земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории, относится к обстоятельству недействительности сделки и не может являться основанием к ее расторжению.

Таким образом, доводы кассационной жалобы со ссылкой на отмену распоряжения Префекта ВАО г. Москвы от 28.12.2006 г. N 2619-В-РП также подлежат отклонению как несостоятельные.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что ответчик является собственником здания площадью 506,2 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. 16-я Парковая, вл. 36А, его право собственности зарегистрировано, сведений о признании зарегистрированного права в установленном судебном порядке несуществующим, сторонами не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства оценены судом в совокупности, с учетом фактических обстоятельств дела и требований гражданского и процессуального законодательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ.

Обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены в полном объеме, выводы суда соответствуют материалам дела.

Учитывая изложенное, поскольку обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 года по делу N А40-143696/10-150-1212 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

В.К. Тихонова Н.С. Чучунова