Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 декабря 2011 г. N Ф05-12712/11 по делу N А40-148436/2010

г. Москва

5 декабря 2011 г.

Дело N А40-148436/10-23-1220 Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Русаковой О. И., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца - Соколова М.О., по доверенности от 11.08.2011 г.; Корнеева Н.В., по доверенности от 15.08.2011 г.

от ответчика - Клейменов А.Я., по доверенности от 24.10.2011 г.,

рассмотрев 1 декабря 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Каширский Двор-Северянин"

на постановление от 29 августа 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

по иску ООО "Универ Строй Сервис"

к ОАО "Каширский Двор-Северянин"

о расторжении договора, взыскании суммы обеспечительного платежа

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Универ Строй Сервис" (далее ООО "Универ Строй Сервис") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Каширский Двор-Северянин" (далее - ОАО "Каширский Двор-Северянин") о расторжении договора аренды нежилого помещения N 426/ОДА от 12.04.2010 года и взыскании суммы обеспечительного депозита в размере 588 910 руб. 45 коп.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения N 426/ОДА от 12.04.2010 года, а именно: существенное нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в создании препятствий арендатору к пользованию имуществом в соответствии с условиями договора. По мнению истца, указанное обстоятельство служит основанием для расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ и взыскании с ответчика суммы обеспечительного депозита на основании п. 11.6 договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25 мая 2011 года по делу N А40-148436/10-23-1220 в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал, что поскольку ОАО "Каширский Двор-Северянин" как арендодатель уже реализовало свое право на односторонний отказ от договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 11.2, п. 11.3 договора, то вышеназванный договор аренды уже является расторгнутым с 10.12.2010 года, ввиду чего отсутствуют основания для расторжения спорной сделки в судебном порядке.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма обеспечительного платежа была зачтена ответчиком в счет оплаты штрафов и пеней, образовавшихся в связи с ненадлежащим исполнением истцом своих обязательств, предусмотренных п.п. 7.5, 9.1-9.4 договора, в связи с чем отсутствуют основания для ее истребования у ОАО "Каширский Двор-Северянин".

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 мая 2011 года по делу N А40-148436/10-23-1220 отменил, исковые требования удовлетворил, а именно расторг заключенный между ООО "Универ Строй Сервис" и ОАО "Каширский Двор-Северянин" договор аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА, а также взыскал с ОАО "Каширский Двор-Северянин" в пользу ООО "Универ Строй Сервис" 582910 руб. 45 коп. неосновательного обогащения.

Законность и обоснованность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Каширский Двор-Северянин", которое полагает, что арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта были нарушены нормы материального и процессуального права, а также, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции отменить вынесенное по делу постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что судом апелляционной инстанции применены законы, не подлежащие применению (ст.ст. 333 ГК РФ, 535 ГК РФ), не применен закон, подлежащий применению (п.2 ст. 154 ГК РФ), а также дано неправильное толкование закона (ст. 153 ГК РФ, 155 ГК РФ).

Как указывает заявитель жалобы, допущенные нарушения касаются оценки апелляционным судом связанных между собой требований по иску, а именно требования о расторжении договора аренды и требования о взыскании суммы обеспечительного депозита.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.

Представители ООО "Универ Строй Сервис" возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемом судебном акте и представленном в материалы дела отзыве на кассационную жалобу, просили суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятое при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, ООО "Универ Строй Сервис", изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что 12.04.2010 года между ОАО "Каширский Двор-Северянин" (арендодатель) и ООО "Универ Строй Сервис" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения N 426/ОДА-2010 от 12.04.2010 года сроком на 10 лет, согласно условиям которого ответчик передал, а истец принял во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 24,4 кв.м., расположенное в комн. N318, пом. N1 на 4 этаже здания по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 211, корп. 2.

Помещение принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2009 года.

В п. 6.1 договора предусмотрено, что в качестве способа надлежащего выполнения арендатором обязательств, гарантий, заверений, принятых или данных им арендодателю по договору стороны согласован механизм обеспечительного депозита, удержанием которого (удержанием суммы которого) полностью или частично могут обеспечиваться требования арендодателя к арендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по договору, а также возмещение штрафных санкций, издержек или других убытков, возникших или могущих возникнуть у арендодателя вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору, а равно нарушения данных гарантий или заверений.

Пунктами 6.1., 6.2., 6.4. договора предусмотрена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств из указанного договора уплатить арендодателю денежные средства в сумме 14 599,33 долларов США, которые, оставшиеся после получения последним удовлетворения своим требованиям, подлежат зачету в счет арендной платы за последние месяцы срока аренды (т. н. "обеспечительный платеж").

Во исполнение приведенных выше условий договора арендатором на расчетный счет был перечислен обеспечительный депозит в сумме 14 599,33 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, что не оспаривается сторонами по делу.

Так, в случае надлежащего исполнения арендатором всех обязательств, гарантий или заверений принятых или данных по договору, сумма Обеспечительного депозита, указанная в п. 6.2 договора, засчитывается арендодателем в счет платежей по арендной плате за два последних отчетных месяца 10 года аренды по договору и рассчитывается с учетом ежегодной индексации.

Пунктами 6.5., 6.6. договора установлена обязанность арендатора поддерживать определенную договором сумму обеспечительного платежа, т.е. осуществлять его пополнение при получении из него арендодателем удовлетворения своим требованиям, а при неисполнении данной обязанности в определенный договором срок - уплатить неустойку в сумме 100 долларов США за каждый день просрочки.

Установленный договором порядок получения арендодателем удовлетворения своих требований к арендатору из суммы обеспечительного платежа не требует выполнения им каких-либо разрешительных или уведомительных процедур.

При этом, пунктом 6.5. договора сторонами прямо предусмотрено, что арендатор обязан в течение 5 банковских дней с даты получения письменного уведомления арендодателя о необходимости восстановления суммы обеспечительного депозита, выполнить соответствующее требование. Кроме того, согласно пп. "о" п. 7.5 договора арендатор обязался компенсировать расходы арендодателя на производство и установку витрины помещения в течение трех банковских дней с даты выставления арендодателем соответствующего счета. Ответственность за просрочку исполнения данного обязательства составляет 250 долларов США за каждый календарный день просрочки.

Изложенное, как правильно установлено апелляционной инстанцией, свидетельствует о том, что установленная договором обязанность арендатора пополнять обеспечительный платеж является небезусловной, а именно: наступает только при условии реализации арендодателем права потребовать соответствующей доплаты.

Установлено, что арендатор просрочил на 18 дней выполнение обязанности по возмещению расходов арендодателя на производство и установку витрины, а именно: получив от арендодателя 02.06.2010 г. требование о выплате соответствующей компенсации, должен был осуществить платеж 07.06.200 г., а произвел оплату 26.06.2010 г.

Пунктами 9.1., 9.2., 9.3., 9.4. договора установлена обязанность арендатора в определенный договором срок застраховать риск повреждения арендуемого помещения и риск наступления гражданской ответственности в связи с использованием арендуемого помещения и предоставить арендодателю копии соответствующих договоров страхования.

Установлено, что указанная обязанность арендатором выполнена не была.

В п. 10.10 договора сторонами согласовано, что за нарушение арендатором п. п. 9.1, 9.2., 9.3., 9.4 договора арендодатель вправе взыскать с арендатора штраф в размере рублевого эквивалента 1000 долларов США, а за просрочку исполнения - пеню в размере рублевого эквивалента 100 долларов США за каждый календарный день просрочки

Указание в п. 10.10. договора на право арендодателя взыскать штраф/неустойку, означает, что договором установлено небезусловное возникновение у арендатора обязанности уплатить штраф/неустойку за неосуществление страхования, а только при условии реализации арендодателем права применить соответствующих мер ответственности, т.е. потребовать их уплаты.

В пункте 5.12. договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение до полного погашения последним недоимки по арендной плате, уплаты всех причитающихся по договору платежей, в т.ч. штрафа, неустойки.

С учетом приведенных условий договора, согласованных сторонами, право отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение возникает у ОАО "Каширский Двор-Северянин" только в связи с неисполнением арендатором требования арендодателя уплатить неустойку за неисполнение обязанности по компенсации расходов по установке витрины, или требования арендодателя уплатить неустойку за неисполнение обязанности по страхованию и представлению копий договоров страхования, или требования арендодателя пополнить обеспечительный депозит, или требования арендодателя уплатить неустойку за неисполнение обязанности по пополнению обеспечительного депозита.

В тоже время, соответственно, условия договора аренды не предусматривают прав ОАО "Каширский Двор-Северянин" как арендодателя в одностороннем порядке отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение в силу только того, что арендатор не компенсировал арендодателю расходы по установке витрины, не застраховал объект аренды и гражданскую ответственность и представил копии договоров страхования, обязанности уплатить неустойку за неисполнение обязанности по страхованию и представлению копий договоров страхования.

Пунктом 6.6. договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения, если арендатор по получении письменного требования арендодателя о пополнении обеспечительного платежа, не выполнит его по истечении 14 дней.

П. 11.2. договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения, если арендатор не устранит допущенное нарушение своих обязательств по договору в течение 15 дней после того, как арендодатель потребует от него в письменной форме устранения нарушения.

Соответственно, в связи с неисполнением арендатором обязанности компенсировать арендодателю расходы по установке витрины, застраховать объект аренды и гражданскую ответственность и представить копии договоров страхования, у ОАО "Каширский Двор-Северянин" как арендодателя возникает право отказаться от исполнения договора аренды возникает только в том случае, если: арендатором не будет выполнено его требование о пополнении обеспечительного депозита; арендатором не будет выполнено его повторное требование об уплате штрафа/ неустойки, т.к. получение арендатором первичного требования является условием, позволяющим считать арендатора нарушившим срок уплаты, а условием, позволяющим считать арендатора не устранившим допущенное нарушение срока уплаты, является получением арендатором вторичного требования.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции 31 октября 2010 года арендованное истцом помещение было опечатано представителем арендодателя, а также был прекращен допуск в помещение сотрудников арендатора, о чем арендатором был составлен соответствующий акт. Изложенное подтверждает, что с 31.10.2010 г. арендатор арендуемое помещение не использовал, поскольку арендодатель прекратил допускать его в указанное помещение.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения в судебном порядке заключенного между ООО "Универ Строй Сервис" и ОАО "Каширский Двор-Северянин" договора аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель не реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 11.2, п. 11.3 договора на основании направленного ответчиком в адрес ООО "Универ Строй Сервис" уведомления N 3127 от 09.12.2010 год, в котором предусмотрено прекращение договора с 10.12.2010 года.

Судебная коллегия находит данные выводы суда апелляционной инстанции обоснованными в силу следующего.

Как приведено выше, по условиям договора аренды арендодатель только тогда вправе отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение, а также в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, когда наступили условия, позволяющие считать арендатора нарушившим обязанность по уплате неустойки за неосуществление возмещения расходов по установке витрины, обязанность по уплате неустойки за неосуществление страхования, обязанность по пополнению обеспечительного депозита, т.е. когда соответствующее требование арендодателя, оформленное письменно, было доведено до арендатора и не исполнено последним в определенный договором срок.

Между тем действиям арендодателя по прекращению с 31.10.2010 г. доступа арендатора в арендуемое помещение и уведомлению арендодателя исх. от 09.12.2010 г. N 3127 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, не предшествовало направление арендатору требования о необходимости уплатить неустойку за неосуществление возмещения расходов по установке витрины, за неосуществление страхования и о необходимости пополнить обеспечительный депозит.

Применив в порядке аналогии нормы ст.ст. 153, 155, 535 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что адресованное одной стороной обязательства другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать соответствующее обязательство прекращенным, создает обязанности для адресата в момент получения, если более поздний срок не предусмотрен соглашением сторон.

Иной порядок, нежели установленный общими нормами ГК РФ, по условиям договора аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА сторонами не предусмотрен.

Между тем, материалы дела не содержат документального подтверждения того, что ранее 22.03.2011 г. арендатору доставлены или считаются доставленными письменные требования арендодателя об уплате установленных п. 10.10. договора штрафа/неустойки, выраженные в письмах исх. от 28.10.2010 г. N 2686/1, 2686/2.

Как установил апелляционный суд, в судебном заседании только 22.03.2011 г. ОАО "Каширский Двор-Северянин", представив соответствующие претензии в материалы дела, указанными действиями довело до сведения ООО "Универ Строй Сервис" содержащиеся в них требования об уплате штрафа/неустойки.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Руководствуясь нормой ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции снизил установленные п.п. 7.5. "о", 10.10. договора аренды суммы штрафа/неустойки до 6000 руб. в связи с их явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, приняв во внимание данные о размере установленных договором ставок штрафа/неустойки; размере общей начисленной суммы штрафа/неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, а также характер обеспеченных указанными мерами ответственности обязательств, неисполнение которых не привело к неосновательному получению или сбережению арендатора за счет арендодателя.

В этой связи правомерно установлено, что как по состоянию на 31.10.2010 г., когда арендодатель прекратил доступ арендатора в арендуемое помещение, так и по состоянию на 10.12.2010 г., когда арендодатель направил арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды, выраженное в письме исх. от 09.12.2010 г. N 3127, ОАО "Каширский Двор-Северянин" не обладало предусмотренными условиями договора аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА правами арендодателя на реализацию указанных действий.

В связи с чем указанные сообщения ОАО "Каширский Двор-Северянин" правовых последствий в виде прекращения обязательств из договора аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА не породили.

Поскольку арендодатель был обязан обеспечить арендатору возможность пользоваться арендуемым помещением, однако указанная обязанность им выполнена не была по обстоятельствам, зависящим от него, а именно: в связи с намеренным прекращением доступа арендатора в арендуемое помещение с 31.10.2010 г., учитывая, что обязательство арендодателя по предоставлению арендатору имущества в пользование является встречным применительно к ст. 328 ГК РФ по отношению к обязательству арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды, а именно: исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем обязательства по передаче арендатору в пользование объекта аренды, и исходя из требований ст. 620 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что на стороне ООО "Универ Строй Сервис" как арендатора с 31.10.2010 г. (акт запрета допуска сотрудников арендатора в арендованные помещения) возникло право приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы либо потребовать досрочного расторжения судом договора аренды.

Установив, что ООО "Универ Строй Сервис" до предъявления в судебном порядке требования о расторжении спорного договора аренды письмом, доставленным арендодателю 01.11.2010 г. (Т. 2, л.д. 51), предупредило последнего о необходимости исполнения в разумный срок обязательства по предоставлению являющегося объектом аренды помещения в пользование арендатору, с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендодатель не устранит соответствующие нарушения, также, что арендодатель в разумный срок допущенное нарушения не устранил, арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения в судебном порядке договора аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также возникновения у ООО "Универ Строй Сервис" права требования взыскания с ответчика 582910 руб. 45 коп. неосновательного обогащения в виде суммы незачтённого обеспечительного платежа.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд апелляционной инстанции, дав оценку условиям договора, касающимся обеспечительного платежа, исследовав правоотношения сторон в части обязательств по сумме обеспечительного платежа, применив соответствующие нормы материального права, их регулирующие, правомерно указал на то, что обеспечительный платеж не являются ценой, подлежащей уплате взамен получения от другой стороны встречного предоставления, а являются способом обеспечения исполнения арендатором своих денежных обязательств из договора аренды, а именно: сумма обеспечительного платежа, оставшаяся после получения из нее арендодателем удовлетворения своих требований арендатору, подлежит возврату арендатору, т.к. по прекращении договора аренды становится для арендодателя неосновательным обогащением.

Установив, что за пользование объектом аренды за период с 01.11.2010 г. у арендатора обязанности по уплате арендной платы не имеется, и, соответственно, установленных п. 6.4. договора оснований для зачета 588910 руб. 45 коп. обеспечительного платежа в счет арендной платы за последние месяцы срока аренды также не имеется, при том, что из суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору об уплате 6000 руб. установленных п. 7.5. "о", 10.10. договора сумм штрафа/неустойки, судебная коллегия находит правильным вывод апелляционной инстанции, который посчитал, что оснований для удержания уплаченных истцом денежных средств в размере 582910 руб. 45 коп. у ответчика не имеется, в связи с чем правомерно удовлетворено требование о взыскании обеспечительного платежа в указанном размере как неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящим судом, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемого судебного акта нижестоящим апелляционным судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции подлежит отмене приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 года по делу N А40-148436/10-23-1220, принятое определением Федерального арбитражный суд Московского округа от 08 ноября 2011 года.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 года по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-148436/10-23-1220 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отменить приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2011 года.

Возвратить ОАО "Каширский Двор-Северянин" с депозитного счета суда денежные средства в сумме 603568 руб. 66 коп.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

О.И.Русакова Э.Г.Хомяков