Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2011 г. N Ф05-11234/11 по делу N А41-39404/2010

г. Москва

01 декабря 2011 г.

Дело N А41-39404/10

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Тихоновой В. К., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Шомирзоева Ш.А., доверенность от 21.10.2011 N 100, Широкова В.В., доверенность от 18.01.2011 N 7,

от ответчика - Бельской О.А.. доверенность от 07.02.2011, Божевольного Р.И., доверенность от 23.11.2010 N 9,

рассмотрев 24 ноября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу

Закрытого акционерного общества "Зенит-Тестсервис"

на решение от 01 апреля 2011 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Сороченковой Т. В.,

на постановление от 12 июля 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Черниковой Е. В., Боровиковой С. В., Диаковской Н. В.,

по иску Открытого акционерного общества "Красногорский завод им. С. А. Зверева"

к Закрытому акционерному обществу "Зенит-Тестсервис"

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ: Открытое акционерное общество "Красногорский завод имени С. А. Зверева" (далее ОАО "Красногорский завод имени С. А. Зверева", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Зенит-Тестсервис" (далее ЗАО "Зенит-Тестсервис", ответчик) о расторжении заключенного между истцом и ответчиком договора аренды нежилых зданий и сооружений с правом выкупа N 106-268 от 15.04.2004, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Красногорск Московской области, ул. Речная, д. 8.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2011 года иск удовлетворен. Договор аренды недвижимого имущества N 106-286 от 15.04.2004, заключенный между ОАО "Красногорский завод им. С.А. Зверева" и ЗАО "Зенит-Тестсервис", расторгнут.

Суд установил наличие предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку ответчиком (арендатором) в нарушение условий данного договора не соблюдаются требования пожарной безопасности и других обязательных норм и правил, не произведены капитальный и текущий ремонты объектов аренды, не уплачены арендные платежи частично за период июль-октябрь 2009 года, полностью за ноябрь-декабрь 2009 года, январь-декабрь 2010 года.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

ЗАО "Зенит-Тестсервис" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит обжалуемые решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик не согласен с выводом судов о неисполнении им предусмотренной договором обязанности производить капитальный и текущий ремонт арендуемого здания. Считает данный вывод противоречащим представленным ЗАО "Зенит-Тестсервис": договору подряда N 18/08-2008 от 01.08.2008, актам приема-передачи выполненных работ; замена мягкой кровли по названному договору является доказательством проведения капитального ремонта склада N 292.

ЗАО "Зенит-Тестсервис" указывает, что истец, требуя устранения нарушений, допущенных ответчиком при исполнении его обязательств по договору, запретил арендатору пользоваться арендованными помещениями, вести в них производственную деятельность, тем самым лишив возможности устранить допущенные нарушения. То есть истец своими действиями препятствовал выполнению ответчиком требований, изложенных в претензии и исковом заявлении. Фактически истцом был установлен пятидневный срок для устранения нарушений, который нельзя назвать разумным.

Заявитель полагает, что судами сделаны выводы о несоблюдении ответчиком правил пожарной безопасности на основании недопустимых доказательств.

Проверка соблюдения правил пожарной безопасности проводится уполномоченным должностным лицом органа государственной власти в сфере пожарной безопасности. При составлении документов истец принял на себя полномочия службы Государственного пожарного надзора; предписание, составленное и подписанное Главным энергетиком Завода, адресованное лицу, не имеющему полномочий действовать от имени ЗАО "Зенит-Тестсервис", не обладает юридической силой.

О проведении проверки, результаты которой оформлены Актом проверки N 117 Отдела ГПН по Красногорскому району ГУ МЧС России по Московской области, генеральный директор ЗАО "Зенит-Тестсервис" Жиденко Д. Д. не получал соответствующего уведомления, вследствие чего при проверке от имени ЗАО "Зенит-Тестсервис" присутствовало неуполномоченное лицо (Волков А. С.).

Ответчик считает, что в нарушение требований статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства, подтверждающие, что вследствие нарушения ответчиком его обязательств по содержанию имущества ухудшается состояние имущества и возникает риск его утраты или невозможности возвращения собственнику в том виде, в котором имущество было ему передано.

Также ЗАО "Зенит-Тестсервис" полагает, что судом неправомерно рассмотрен настоящий спор, поскольку в производстве Арбитражного суда Московской области находилось дело N А41-36387/09 по иску ОАО "Красногорский завод им. С. А. Зверева" к ЗАО "Зенит- Тестсервис" о расторжении договоров аренды N 106-286 от 15.04.2004 и 316-286 от 26.03.2004 в связи с неуплатой арендной платы; производство по данному делу прекращено в связи с принятием судом отказа истца от иска.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились представители ЗАО "Зенит-Тестсервис", полномочия которых подтверждены доверенностями за подписью: генерального директора Жиденко Д. Д., генерального директора Митрофанова Ю.А. Суд допустил к участию в судебном разбирательстве обоих представителей.

Представитель Бельская О. А., полномочия которой подтверждаются доверенностью за подписью генерального директора Жиденко Д. Д., поддержала доводы кассационной жалобы.

Представитель Божевольный Р. И., полномочия которого подтверждаются доверенностью за подписью генерального директора Митрофанова Ю. А., считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых зданий и сооружений с правом выкупа N 106-286 от 15.04.2004, согласно которому первый передает второму во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Красногорск Московской области, ул. Речная, д. 8, перечень которых определен в пунктах 1.1.1-1.1.4 договора.

Срок действия договора - до 31.05.2051 (пункт 4.1 договора).

Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке за N 50-01/11-28/2004-90.

В соответствии с условиями названного договора арендатор обязался: ежемесячно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 3.1); своевременно производить капитальный и текущий ремонт объектов, принятых в арендное пользование за счет собственных средств, а также устранять повреждения, как в занимаемых помещениях, так и в других местах, возникшие по вине арендатора (пункт 2.4.1); своевременно вносить платежи за коммунальные и прочие услуги в соответствии с заключенными на это договорами (пункт 2.4.3); соблюдать нормы охраны труда, экологическую и пожарную безопасность, содержать помещения в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещениях санитарно-технологического и инженерного оборудования (пункт 2.4.5); поддерживать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии (пункт 2.4.9); заключить договор с государственной пожарной службой на противопожарное обслуживание арендуемых зданий (пункт 2.4.11 договора).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Расчеты и платежи по договору N 106-286 от 15.04.2004 предусмотрены пунктом 3 данного договора; арендная плата вносится ежемесячно в соответствии с расчетом (приложение N 1) не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным (пункты 3.1, 3.4 договора).

Суд установил, что ответчиком не были уплачены арендные платежи частично за период июль-октябрь 2009 года, полностью за ноябрь-декабрь 2009 года, январь-декабрь 2010 года.

Таким образом, вывод суда о наличии предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для расторжения договора (арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату) соответствует установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права.

Ответчик считает, что судом неправомерно рассмотрен настоящий спор, поскольку в производстве Арбитражного суда Московской области находилось дело N А41-36387/09 по иску ОАО "Красногорский завод им. С. А. Зверева" к ЗАО "Зенит-Тестсервис" о расторжении договоров аренды N 106-286 от 15.04.2004 и 316-286 от 26.03.2004 в связи с неуплатой арендной платы; производство по данному делу прекращено в связи с принятием судом отказа истца от иска.

Судебная коллегия указанный довод считает необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Ответчик не доказал, что имеется судебный акт, вступивший в законную силу, по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям - неисполнение ЗАО "Зенит-Тестсервис" его обязательств по договору N 106-286 от 15.04.2004 по уплате арендной платы в период июль-октябрь 2009 года, полностью за ноябрь-декабрь 2009 года, январь-декабрь 2010 года.

Также судами установлено, что ответчиком в нарушение принятых им на себя в соответствии с договором аренды N 106-286 от 15.04.2004 обязательств не произведен капитальный и текущий ремонт объектов, принятых в арендное пользование; не вносятся платежи по коммунальным услугам по тепло-, водо-, электроснабжению, нарушены нормы пожарной безопасности при эксплуатации арендуемых площадей, ряд помещений не соответствует санитарным, противопожарным правилам и правилам эксплуатации установленного в помещениях санитарно-технического и инженерного оборудования; отсутствует необходимое противопожарное оборудование (в том числе автоматическая система пожаротушения и сигнализация), нарушены требования к сохранению электросети встроенного оборудования и источников повышенной опасности, с момента передачи в аренду в 2004 году и до настоящего времени не заключен договор на противопожарное обслуживание арендуемых зданий в нарушение требований МЧС РФ.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, пришли к выводу о наличии вышеизложенных нарушений арендатором условий договора аренды.

Договор подряда N 18/08-2008 от 01.08.2008, акты приема-передачи выполненных работ не подтверждают проведение текущего и капитального ремонта объектов аренды - недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Красногорск Московской области, ул. Речная, д. 8 (четырех зданий).

Ссылка ответчика на недопустимость представленных истцом доказательств, в том числе по соблюдению правил пожарной безопасности, не имеет существенного значения при установленном судами основании для досрочного расторжения договора - невнесении арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, непроведении капитального и текущего ремонта объектов аренды.

Для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточно наличия одного из установленных данной статьей оснований, наличия совокупности всех предусмотренных данной нормой права оснований не требуется.

Довод заявителя жалобы о том, что истец своими действиями препятствовал выполнению ответчиком требований, изложенных в претензии и исковом заявлении, что пятидневный срок для устранения нарушений не является разумным, судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку данные обстоятельства не доказывают невозможность уплаты задолженности по арендной плате.

Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2011 года по делу N А41-39404/10 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

В. К. Тихонова О. И. Русакова