Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2014 г. N Ф05-5492/14 по делу N А40-12724/2013

г. Москва

19 июня 2014 г.

Дело N А40-12724/13-9-123

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Чучуновой Н. С., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от истца - Мельникова А.А. по доверенности от 26.02.2014, Станкевича А.С. по доверенности от 25.11.2013. Макеева А.В. по доверенности от 25.11.2013,

от ответчика - Преображенской М.А. по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-953/13,

от третьего лица - Преображенской М.А. по доверенности от 27.12.2013 N 4-47-729/3-1,

рассмотрев 10 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Новые строительные технологии"

на решение от 13 декабря 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Иевлевым П. А.,

на постановление от 13 марта 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т. Я., Красновой С. В., Кузнецовой Е. Е.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Новые строительные технологии" (ОГРН 1027739088651)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

третье лицо Правительство Москвы

о признании расторжения договора аренды недействительным

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Новые строительные технологии" (далее ООО "Фирма "Новые строительные технологии", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительными одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) от договора аренды земельного участка N М-02-008744 от 06.05.1997, уведомлений от 17.12.2012 и от 19.11.2013 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы (далее третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года, в удовлетворении требований отказано.

Суд пришел к выводу о законности отказа Департамента от договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку арендатор нарушил пункт 4.4 договора, объект не построил, до 01.01.2998 к строительству объекта не приступил; разрешение на строительство объекта не получено, ответчик правомерно направил в адрес истца уведомление о расторжении договора.

ООО "Фирма "Новые строительные технологии" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец указывает, что судом первой инстанции были приняты уточненные исковые требования в части заявления требований о признании ненормативных правовых актов - уведомлений от 17.12.2012 и от 19.11.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды - недействительными. Проверка законности данных актов и нарушений прав заявителя названными актами должны быть осуществлены по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возложением обязанности по доказыванию законности принятых актов на ответчика, что судом первой инстанции сделано не было. Девятый апелляционный суд также не обратил на это внимания.

Истец указывает, что судом не был исследован его довод о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Подобное злоупотребление правом запрещается статьей 10 Кодекса. Одностороннее расторжение договора аренды в ситуации, когда ответчик сам способствовал ненаступлению отлагательного условия, актуализирующего право на одностороннее расторжение, должно быть признано в конкретных обстоятельствах злоупотреблением правом.

Полагает, что судам надлежало выяснить, имело ли место виновное неисполнение истцом его обязательств по проектированию и строительству комплекса в установленный дополнительным соглашением срок в 2009-2011 г.г., является ли такое неисполнение основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.

Также судами не был учтен факт, что Арбитражный суд города Москвы вступившим в законную силу решением по делу N А40-40808/13 признал, что именно бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, выразившееся в нерассмотрении заявления и невыдаче ООО Фирма "Новые строительные технологии" в установленный законом срок градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:02:07002:031 площадью 4000 кв. м для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации административно-производственного комплекса по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 35-37, явилось причиной неисполнения истцом его обязательств по проектированию и строительству комплекса в установленный дополнительным соглашением срок в 2009-2011 г.г.

Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем ввиду существенного его нарушения арендатором является формой гражданско-правовой ответственности и при ее применении должна быть установлена вина лица, привлекаемого к ответственности.

Судами не дана опенка доводам истца о принятых мерах для надлежащего исполнения обязательства по договору аренды в части проектирования и строительства комплекса и бездействии органов государственной власти, в чьих полномочиях находится согласование градостроительного плана земельного участка и проектной документации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика и третьего лица возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N М-02-008744 от 06.05.1997, предметом которого являлся земельный участок площадью 4 000 кв. м по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 35-37, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации административно-производственного комплекса, сроком на 49 лет.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 25.04.2007 к данному договору, согласно которому арендатор обязуется начать строительство комплекса до 31.05.2008 и закончить строительство не позднее 31.05.2009. Дополнительным соглашением от 04.06.2009 к договору срок строительства административно-производственного комплекса продлен до 2009-2011 года.

Уведомлением от 17.12.2012 N РД5-1-43/12-18-(0)-1 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) в связи с нарушением истцом установленного срока строительства объекта.

Уведомлением от 19.11.2013 N ДГИ-11-30085/13 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

В настоящем иске ООО "Фирма "Новые строительные технологии" просит признать указанный отказ Департамента от договора N М-02-008744 от 06.05.1997 недействительным, заявляя, что не мог использовать земельный участок по назначению вследствие обстоятельств, исключающих такое использование, в которых его вина отсутствует.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В качестве основания совершения действий по расторжению договора аренды Департамент в уведомлении от 17.12.2012 N РД5-1-43/12-18-(0)-1 указал на существенное нарушение ООО "Фирма "Новые строительные технологии" условий договора - неисполнение обязательств по проектированию и строительству административно-производственного комплекса в 2009-2011 г.г.

Истец в обоснование настоящего иска ссылался на то, что он с момента заключения договора аренды земельного участка добросовестно выполняет свои обязательства, связанные с реализацией инвестиционного проекта.

В марте 2009 года истец получил необходимые согласования и проект был внесен в Генплан развития г. Москвы. Однако, по причинам не зависящими от истца, в т.ч. связанными с бездействием государственных органов, новыми порядками оформления ГПЗУ, истец был вынужден полностью переработать разработанные и ранее утвержденные документы, что не позволило начать проектирование в указанные сроки.

Формирование ГПЗУ по данному объекту в 2009 году не начиналось в связи с утверждением нового Генерального плана Москвы, в связи с чем истцу было предложено подождать его утверждения. В 2010 году Генеральный план г. Москвы был утвержден, однако реализовать проектирование и строительство планируемого инвестиционного проекта не представилось возможным в связи с пересмотром новым руководством г. Москвы Генерального плана развития Москвы до 2025 года, а также правил землепользования и застройки объектов капитального строительства.

Указывает, что не принято во внимание, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации указанный в договоре аренды срок с 2009 по 2011 г.г., выделенный на проектирование и строительство земельного участка, исключает время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождению государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Истец заявлял, что в данном случае имеется злоупотребление правом со стороны государственных органов города Москвы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29 ноября 2013 года по делу N А40-40808/2013 признано незаконным бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, выразившееся в нерассмотрении заявления и невыдаче ООО Фирма "Новые строительные технологии" в установленный законом срок градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:02:07002:031, площадью 4000 кв. м для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации административно-производственного комплекса по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 35-37. Суд обязал Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд пришел к выводу о законности отказа Департамента от договора аренды на основании пункта 22 стать 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку арендатор нарушил пункт 4.4 договора, объект не построил, до 01.01.2998 к строительству объекта не приступил; разрешение на строительство объекта не получено (по истечении шестнадцати лет со дня заключения договора), ответчик правомерно направил в адрес истца уведомление о расторжении договора.

Как сказано выше, оспариваемый отказ Департамента от договора аренды N М-02-008744 от 06.05.1997, оформленный уведомлением от 17.12.2012 N РД5-1-43/12-18-(0)-1 и уведомлением от 19.11.2013 N ДГИ-11-30085/13 в подтверждение ранее принятого решения о расторжении договора, основан на неисполнении обязательств по проектированию и строительству административно-производственного комплекса в 2009-2011 г.г.

Между тем судом указанные обстоятельства (проектирование и строительство административно-производственного комплекса в 2009-2011 г.г.) не исследовались и не устанавливались, также судом не оценены доводы истца о наличии обстоятельств, препятствующих исполнению данных обязательств в названные сроки, в том числе ссылка на судебные акты по делу N А40-40808/2013.

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 168 указанного Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (часть 4 статьи 170 Кодекса).

Довод истца о том, что судом первой инстанции были приняты уточненные исковые требования в части заявления требований о признании ненормативных правовых актов (уведомлений от 17.12.2012 и от 19.11.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недействительными), проверка законности данных актов и нарушений прав заявителя названными актами должны быть осуществлены по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возложением обязанности по доказыванию законности принятых актов на ответчика, что сделано не было, является неосновательным.

Оспариваемые уведомления Департамента носят уведомительный характер и направлены на соблюдение процедуры по расторжению гражданско-правового договора аренды. Спор, возникший в связи с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему, подлежит разрешению в рамках искового производства.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года по делу N А40-12724/13-9-123 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Чучунова А. А. Дербенев