Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2011 г. N Ф05-13499/11 по делу N А41-4397/2011

г. Москва

13 декабря 2011 г.

Дело N А41-4397/11

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области - представитель не явился, извещен

от ответчика ЗАО "Модерн Индустрия" - Мелкумян Т.Г., определение суда от 24.10.2011

от Комкова Алексея Борисовича -Романюго А.А., доверенность от 13.09.2011 г., Миронов С.В., доверенность от 26.07.2011

рассмотрев 08 декабря 2011 года в судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Модерн Индустрия" и Комкова Алексея Борисовича

на определение от 16 октября 2011 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Виткаловой Е.Н., Бархатовым В.Ю., Мищенко Е.А.,

по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области

к закрытому акционерному обществу "Модерн Индустрия"

о взыскании задолженности в сумме 14 094 599,31 руб., расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее - КУИ городского округа Железнодорожный, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Модерн Индустрия" (далее -ЗАО "Модерн Индустрия", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 г. в сумме 13 421 724, 75 руб., пени за период с 16.03.2010 г. по 22.11.2010 г. в размере 672 874, 56 руб., о расторжении договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 г. и обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008 общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенное использование: жилая зона.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 по делу N А41-4397/11 исковые требования удовлетворены.

В Десятый арбитражный суд с апелляционными жалобами обратились в порядке ст. 42 АПК РФ Брахнов А.В., Тарадин А.Н., ООО "Холдинг-Кредит", Бородулина В.В. и Комков считая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, что привело к принятию незаконного решения и нарушению их прав как лиц, не привлеченных к участию в деле.

Определением от 16.10.2011 г. производство по апелляционным жалобам названных лиц прекращено на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемым судебным актом права заявителей не нарушены.

ЗАО "Модерн Индустрия" в лице конкурсного управляющего и Комковым А.Б. поданы кассационные жалобы на определение апелляционной инстанции, в которых заявители просит судебный акт отменить, указывают на нарушение норм процессуального права.

В апелляционных жалобах заявители ссылаются на определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2010 г.. по делу N А40-77127/09-74-372 "Б" и приводят довод о введении в отношении ЗАО "Модерн Индустрия" процедуры наблюдения. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.06.2011 по делу N А40-77127/09- 74-372 "Б" ЗАО "Модерн Индустрия" признано банкротом, в отношении общества открыто конкурсное производство. Заявители полагают, что принятым по существу решением от 12.04.2011 г.. затронуты их права и законные интересы как кредиторов ЗАО "Модерн Индустрия". Согласно решению Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 г.. с ЗАО "Модерн Индустрия" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный взыскана задолженность в сумме 13 421 724 руб.75 коп. и пени за период с 16.03.2010 г.. по 22.11.2010 г.. в размере 672 874 руб. 56 коп. Ссылаясь на ст. 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", заявители полагают, что Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный имел право обращаться с такими требованиями к ЗАО "Модерн Индустрия" только в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) ответчика в порядке, установленном ст.71 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В связи с чем взыскание с ответчика денежных средств вне процедуры несостоятельности (банкротства) нарушают права кредиторов ответчика (должника), включенных в реестр требований. Заявители полагают, что признание иска о расторжении договора аренды ответчиком является сделкой, совершенной с нарушением п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве в отсутствие согласия временного управляющего на расторжение договора аренды, а изъятие земельного участка нарушает права кредиторов ответчика, поскольку право аренды земельного участка позволяет должнику уступить по нему права и за счет вырученных от уступки средств произвести расчет с требованиями кредиторов.

В апелляционной жалобе Комков А.Б. ссылается на то, что ответчиком в качестве инвестора-застройщика заключен инвестиционный контракт на строительство многоэтажного жилого комплекса на арендуемом согласно договору аренды N 2847 от 20.09.2007 г. земельном участке. В качестве участников (соинвесторов) заключен договор участия в долевом строительстве N Жл/О-1/52/09 от 27 февраля 2009 года с Комковым А.Б Договоры с Комковым А.Б. и другими дольщиками заключены в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно договорам ответчик обязался передать Комкову А.Б. и инвесторам-застройщикам квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном на земельном участке. Произведена оплата обусловленной договорами цены квартир путем передачи в счет оплаты простых векселей Общества с ограниченной ответственностью "С.М.А. Модерн Индустрия". Заявители полагают, что расторжение договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 г. и изъятие земельного участка у ответчика влечет за собой прекращение прав залога на права аренды земельного участка; невозможность окончания ответчиком работ по строительству жилого многоквартирного дома и, следовательно, невозможность исполнения ответчиком его обязательств по передаче квартир инвесторам. Таким образом, в результате расторжения договора и изъятие у ответчика земельного участка нарушаются у Комкова А.Б. и у других лиц права как участника долевого строительства.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, извещенный в установленном законом порядке о месте и времени рассмотрения решения кассационной жалобы, в суд своих представителей не направил.

Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

От истца через канцелярию суда поступило письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью его представителя в другом процессе.

Обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения представителей заявителей кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом норм процессуального права, суд кассационной инстанции, не находит основания ни для отложения судебного заседания по заявленным в нем обоснованиям, ни для удовлетворения кассационных жалоб.

Статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении статей 257, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.

В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.

Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению (пункт 2 указанного Постановления).

Как следует из материалов дела и установлено судом, между КУИ г. Железнодорожного МО (арендодатель) и ЗАО "Модерн Индустрия" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 20.09.2007 N 2847, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв.м.; находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок передается во временное владение и пользование на 5 лет с 20.09.2007 по 19.09.2012 (п. 2.1 договора).

Арендная плата за земельный участок определена в приложении N 3 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере 3 578 788 руб. 50 коп. (п. 3.1 договора).

Довод заявителей жалоб о том, что взыскание задолженности по арендной плате нарушает очередность удовлетворения кредиторских требований в рамках дела о банкротстве, обоснованно отклонен апелляционным судом, поскольку в силу статьи 5 Закона о банкротстве указанные требования относятся к текущим платежам, обязанность по уплате которых возникла за участком в период после возбуждения 03.07.2009 г. дела о несостоятельности ответчика и до открытия конкурсного производства.

С учетом установленных судом обстоятельств, соблюдение истцом претензионного порядка расторжения договора в соответствие со статьями 450, 619 ГК РФ при наличии у истца законных оснований для расторжения договора ввиду неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, независимо от признания иска ответчиком, заявленные требования Комитета о расторжении договора и возложении обязанности на арендатора по передаче земельного участка арендодателю, подлежали удовлетворению судом.

В связи с чем принятие судом первой инстанции признания иска соответствовало требованиям закона и не нарушало права других лиц, поскольку в силу объективно установленных судом обстоятельств дела, оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.

При таких обстоятельствах признание иска не могло быть рассмотрено судом в качестве сделки должника, совершенной в отсутствие согласия временного управляющего (ст. 64 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Не установил суд нарушений требований ст. 63 Закона о банкротстве в связи с удовлетворением иска о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок.

Не является основанием для отмены обжалованного судебного акта довод жалоб о том, что требование о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок арендодателю подлежало рассмотрению в рамках дела о несостоятельности ответчика, как противоречащий Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе Главе III.1.

Суд кассационной инстанции находит доводы заявителей кассационных жалоб о нарушении обжалуемым судебным актом их прав как залогодержателей права аренды спорного земельного участка не состоятельными.

Как следует из материалов дела и установлено судами, залог права аренды спорного земельного участка у граждан - участников долевого строительства, в том числе, Комкова А.Б. возник в связи с заключением и регистрацией договоров участия в долевом строительстве с ЗАО "Модерн - Индустрия" как застройщиков.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с ч. 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно ч. 8.1 указанного Закона (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ) возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6, 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, построенных(созданных) на данном земельном участке.

В соответствии со ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу о передаче

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае исходя из положений указанных норм соглашения сторон о расторжении договора аренды земельного участка, залога земельного участка прекращаются с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участниками строительства по актам приема-передачи.

В обоснование доводов жалобы заявители указывают на то, что возврат земельного участка арендодателю повлечет прекращение залога на право аренды земельного участка, невозможность окончания строительства и исполнения обязательств по передаче квартир.

Поскольку в настоящее время в отношении ответчика открыто конкурсное производство, целью которого является реализация имущества должника и расчеты с кредиторами, а не проведение работ и окончание строительства, а в данном случае в качестве кредиторов заявители граждане - участники строительства в реестр кредиторов с денежными требованиями не включены, соответствующие требования не заявлялись, в случае включения их требований в реестр, права участников строительства подлежат реализации в ходе дела о банкротстве наряду с другими кредиторами.

Вместе с тем, в случае признания в судебном порядке за гражданами - участниками строительства права собственности на объект долевого строительства, право пользования земельным участком под объектом возникает в силу закона.

Поэтому суд апелляционной инстанции посчитал, что требования заявителей апелляционных жалоб по настоящему делу направлены на защиту их прав как кредиторов ООО "Модерн Индустрия", поскольку выбытие их активов должника права аренды земельного участка, повлияет на величину конкурсной массы и, соответственно, на удовлетворение их кредиторских требований.

Однако, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что решение принято судом первой инстанции об их правах и обязанностях как кредиторов ответчика, поскольку прекращение права аренды земельного участка обусловлено расторжением договора аренды ввиду невыполнения арендатором своих договорных обязательств перед арендодателем.

При таких обстоятельствах, установив, что принятым 12.04.2011 г. судом первой инстанции решением права заявителей не нарушаются, суд применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ обоснованно прекратил производство по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

определение от 16 октября 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-4397/11 оставить без изменения, а кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Модерн Индустрия" и Комкова Алексея Борисовича - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

В.К. Тихонова Н.С. Чучунова