Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 декабря 2011 г. N Ф05-13305/11 по делу N А40-5218/2011

г. Москва

21 декабря 2011 г.

Дело N А40-5218/11-77-43

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от ООО "Грэй" - Коробейников К.С., дов. от 19.12.2011 г.

от ООО "РЭЙ Пропертиз" Д.У. - не явился, извещено

рассмотрев 15 декабря 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Грэй"

на решение (определение) от 17.06.2011 г.

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей (судьями) Романенковой С.В.,

на постановление (определение) от 13.09.2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,

по иску ООО "Грэй"

к ООО "РЭЙ Пропертиз" Д.У.

о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды

УСТАНОВИЛ:

ООО "Грэй" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с ответчика по договору аренды N 03-АР/09 от 31.08.2009 г. задолженности в размере 237 763 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Грэй" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- Отказывая в удовлетворении исковых требований суд ошибочно исходил из того, что оспариваемый договор аренды расторгнут Ответчиком на основании письма исх. N 21-РП/11 от 30.07.2010 г. о расторжении договора аренды.

Суд в своем решении в качестве единственного доказательства направления письма (исх. N 21-РП/11 от 30.07.2010 г.) указал опись вложения в ценное письмо (том 1, л.д. 106). Однако, указанная опись (без приложения квитанции об оплате почтовых услуг) не может служить достаточным доказательством направления письма, т.к. не подтверждает оплату почтовых услуг Ответчиком и не содержит номера почтового отправления, который мог бы быть использован для подтверждения отправки письма истцу.

Истец ходатайствовал перед Судом об истребовании оригинала почтовой квитанции у Ответчика.

Указанное ходатайство было удовлетворено. Так, Определением от 22.03.2011 г. (том 1, л.д. 129), Определением от 05.05.2011 г. (том 2, л.д. 34), Определением от 19.05.2011 г. (том 2, л.д. 80) Ответчику было предписано представить на обозрение Суда доказательства направления в адрес истца уведомления о расторжении договора от 30.07.2010 г. исх.N 21-РП/П (подлинную почтовую квитанцию об уплате за направление письма).

Ответчик указанные определения суда не исполнил, как подлинника почтовой квитанции на обозрение суда, так и иных доказательств направления указанного письма в адрес истца не представил.

- судами не принято во внимание, что письмо о расторжении договора (исх. N 21-РП/11 от 30.07.2010 г.) направлено в ответ на Уведомление истца N 01 от 30.07.2010 г. ранее его получения ответчиком 02.08.2010 г.

- в последующем письме N 94-РП/10 от 10.08.10 г. (том 2, л.д. 15-16), которое так же было направлено в ответ на Уведомление Истца N 01 от 30.07.2010 г., ответчик соглашается с изменением размера арендной платы. Таким образом, в материалах дела имеются 2 письма, направленные Ответчиком в ответ на Уведомление Истца N 01 от 30.07.2010 г., противоречащие друг другу по смыслу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 31.08.2009 г. между ООО "Грэй" (арендодатель) и ООО "РЭЙ Пропертиз" Д.У. (арендатор) заключен договор аренды N 03-АР/09, в соответствии с которым и дополнительным соглашением N 1 от 04.06.2010 г. арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения в жилом здании по адресу: Россия, г. Москва, ул. Малая Лубянка, д. 16: помещение N 1 на чердаке (6-ом этаже) общей площадью 270 кв.м., комнаты N 1-14 согласно экспликации и поэтажному плану, на срок 3 года (том 1, л.д. 5).

Государственная регистрация договора произведена 19.07.2010 г.

По акту приема-передачи от 04.09.2009 г. помещения переданы арендодателем арендатору (том 1, л.д. 14).

На основании п. 6.4 договора, предусматривающего право сторон в любое время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 90 календарных дней, истец письмом (исх. N 01 от 12.08.2010 г.) отказался от договора и уведомил ответчика, что договор аренды будет считаться прекратившим свое действие 12.11.2010 г. В указанном письме истец также сообщил о необходимости возврата нежилого помещения в течение 3-х рабочих дней - до 16.11.2010 г. (том 2, л.д. 25-28).

Претензией (исх. N 01 от 21.10.2010 г.), направленной ответчику, истец сообщил о наличии задолженности по арендной плате и потребовал ее погашения (том 1, л.д. 29).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что арендатор и его представители в установленный в уведомлении срок не явились, информации по вопросу возврата помещений не направили, арендодатель на основании п. 7.3 договора аренды принял нежилые помещения в одностороннем порядке, о чем составлен акт приема (возврата) от 16.11.2010 г. (том 1, л.д. 31).

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 426 082 руб. 22 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 40 078 руб. 38 коп. (том 1, л.д. 40).

На основании п. 3.6 договора, устанавливающего, что платежи за электроэнергию, услуги телефонной связи не входят в арендную плату, истец просит взыскать задолженность по оплате электроэнергии в 2010 г. в сентябре на сумму 11 513 руб. 04 коп. и октябре на сумму 11 391 руб. 26 коп., в общей сумме 22 904 руб. 30 коп.

Кроме того, истец также сослался на нарушение ответчиком п. 7.2 договора, определяющего порядок возврата помещения, и указал, что поскольку арендатором не были возвращены ключи от входных металлических дверей, истец был вынужден обратиться к ИП Николаенкова М.В. за оказанием услуг по вскрытию и перекодировке замков, приобретению новых комплектов ключей, что повлекло расходы в сумме 15000 руб., по мнению истца, являющимися убытками.

В подтверждение данного обстоятельства истец представил договор N 15-12-2010 от 15.12.2010 г., заключенный между ООО "Грэй" (заказчик) и ИП Николаенкова М.В. (исполнитель), предметом которого является обязательство исполнителя выполнить работы, перечень и стоимость которых указана в приложении N 1 к договору (вскрытие замков, перекодировка замков, комплект ключей) на сумму 15000 руб. на объекте заказчика по адресу: г. Москва, ул. Малая Лубянка, д. 16: помещение N 1 на мансардном (6 этаже) - том 1, л.д. 33. В обоснование понесенных затрат истец представил акт N 36 от 15.12.2010 г. выполненных работ и платежное поручение N140 от 16.12.2010 г. (том 1, л.д. 36, 38).

В исковом заявлении истец указал, что при расчете исковых требований он осуществил частичное погашение имеющейся задолженности (по арендной плате в размере 188.318 руб. 62 коп., пени в размере 40.078 руб. 38 коп., оплате электроэнергии в размере 22.904 руб. 30 коп., расходов по вскрытию и перекодировке замков в размере 15.000 руб.) за счет обеспечительного платежа, перечисленного арендатором в сумме 266 301 руб. 30 коп., и в результате просит взыскать остаток задолженности по арендной плате в размере 237.763 руб. коп. за октябрь 2010 г. и период с 01.11.2010 г. по 16.11.2010 г.

Согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 6.4. договора аренды стороны установили, что в период действия договора любая из его сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказать от исполнения настоящего договора полностью или в части, предупредив об этом другую сторону за 90 календарных дней. В этом случае, действие договора прекращается с даты, указанной в соответствующем уведомлении стороны, а нежилые помещения должны быть возвращены арендатором и приняты арендодателем в порядке и сроки, установленные п. 7.2. договора.

В материалах дела имеется письмо (исх. N 21-РП/11 от 30.07.2010 г.), направленное арендодателю (истцу), в котором арендатор (ответчик) выразил несогласие по вопросу увеличения арендной платы и просил расторгнуть договор с 30.10.2010 г., обеспечить явку полномочного представителя для принятия помещения и имущества, в том числе ключей, по акту приема-передачи. Арендатор также просил зачесть сумму обеспечительного платежа в размере 266 301 руб. 30 коп. как оплату за последний месяц аренды (октябрь 2010 г.) и провести сверку взаиморасчетов (том 1, л.д. 105, 106).

Судами установлено, что доказательства направления письма (исх. N 21-РП/11 от 30.07.2010 г.) имеются в материалах дела (опись вложения в ценное письмо с отметкой о принятии почтовым отделением связи, том 1, л.д. 106), в связи с чем, суды пришли к выводу, что арендодатель был уведомлен надлежащим образом о расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендатором и должен быть обеспечить явку уполномоченного представителя и принять необходимые меры для принятия помещения.

Истцом заявления о фальсификации описи вложения в ценное письмо не заявлялось.

Поскольку ответчик за 90 дней (в соответствии с п. 6.4. договора) уведомил истца о расторжении договора, суд пришел к правильному выводу, что договор аренды N 03-АР/09 от 31.08.2009 г. прекратил свое действие с 30.10.2010 г.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Поскольку договор аренды расторгнут с 30.10.2010 г. арендатором в одностороннем порядке, суды пришли к правомерному выводу, что оснований для начисления арендной платы за ноябрь 2010 г. не имеется.

В силу п. 3.4. договора аренды, обеспечительный платеж по соглашению сторон может засчитываться в оплату последнего месяца аренды. В случае неисполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей, штрафных санкций, иных платежей подлежащих оплате арендатором по настоящему договору, арендодатель имеет право вычесть сумму платежа из суммы обеспечительного платежа.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В п.4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.12.2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", указано, что для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Направление арендодателю заявления о зачете подтверждается письмами N 21-РП/11 от 30.07.2010 г., N 111-РП/10 от 28.10.2010 г. (том 1, л.д. 104-106).

Судами заявление ответчика о зачете обеспечительного платежа в сумме 266.301 руб. 30 коп. в счет арендной платы за октябрь 2010 г. - последний месяц договора аренды признано отвечающим требованиям ст. 410 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на письмо ответчика от 10.08.2010 г. N 94-РП/10 (т. 2, л.д. 15-16) не может быть принята во внимание, поскольку указанным письмом арендатор указал, что арендодатель не имеет права повышать размер арендной платы в течение первых 6 месяцев с момента передачи нежилых помещений арендатору; что за период с марта по июль 2010 г. дополнительных соглашений или приложений к договору об изменении арендной платы не подписывалось.

Довод истца о том, что помещения были возвращены арендодателю 16.11.2010 г., что подтверждается актом приема (возврата) нежилых помещений (т. 1 л.д. 31), правомерно отклонен судами, так как данный акт был составлен арендодателем и представителями третьих лиц без участия арендатора, что является ненадлежащим доказательством в силу ст. 68 АПК РФ, с учетом положений п. 7.2. договора аренды.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на противоречивость имеющихся в материалах дела доказательств отклоняется судом кассационной инстанции в отсутствие доказательств, подтверждающих пользование ответчиком спорными помещениями после 30.10.2010 г.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г. по делу N А40-5218/11-77-43, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Грэй" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Русакова Э.Г. Хомяков