Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2012 г. N Ф05-14489/11 по делу N А40-88888/2010

г. Москва

31 января 2012 г.

Дело N А40-88888/10-156-787

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Тихоновой В.К., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Монаховой А.А. по доверенности от 10.01.2012 N 33-И-96/12,

от ответчика - Маловой Н.В. по доверенности от 27.01.2012 N 20,

рассмотрев 30 января 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Открытого акционерного общества "Завод имени И.А. Лихачева" (АМО ЗИЛ)

на решение от 23 мая 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 12 октября 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к Открытому акционерному обществу "Завод имени И.А. Лихачева" (АМО ЗИЛ)

о взыскании 21 417 637 руб. 08 коп.

третьи лица Открытое акционерное общество "Мосземсинтез", Госинспекция по контролю за недвижимостью по городу Москве

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Завод имени И.А. Лихачева" (далее АМО ЗИЛ, ответчик) о взыскании 21 417 637 руб. 08 коп., составляющих: 16 613 283 руб. 23 коп. задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N М-05-009368 от 21.07.1997 за период с 01.10.2009 по 30.06.2010, 4 804 353 руб. 85 коп. пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Открытое акционерное общество "Мосземсинтез" (далее ОАО "Мосземсинтез"), Госинспекция по контролю за недвижимостью по городу Москве (далее Госинспекция).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2011 года исковые требования частично удовлетворены.

С АМО ЗИЛ в пользу Департамента взысканы 16 168 297 руб. 35 коп., в том числе 15 728 767 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N М-05-009368 от 21.07.1997 за период с 01.10.2009 по 30.06.2010, 439 529 руб. 93 коп. пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей.

В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

Полагая исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, суды исходи из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей в заявленный в иске период. Суд учел, что ответчик продал часть принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом им земельном участке, в связи с чем при расчете задолженности по арендным платежам исключил площадь земельного участка, размер которого соответствует площади расположенного на нем недвижимого имущества, отчужденного ответчиком по договорам купли-продажи в собственность города Москвы, ОАО "Мосземсинтез".

Суды признали доказанным обстоятельство наличия просрочки уплаты ответчиком арендных платежей, в связи с чем сочли подлежащим удовлетворению требование о взыскании пени вследствие просрочки указанных платежей.

Принимая во внимание значительный размер неустойки и последствия неисполнения обязательства, суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 439 529 руб. 93 коп.

Не согласившись с названными судебными актами, АМО ЗИЛ подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы не согласен с размером взысканной задолженности по арендным платежам, считает, что суд не учел, что от АМО ЗИЛ по договору купли-продажи N 02/09-09 от 30.09.2009 перешли в собственность ОАО "Мосземсинтез" не только здания, но и сооружения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, соор. 5, железнодорожные пути внутризаводские протяженностью 2659,07 м., что подтверждается свидетельством о праве собственности от 29.12.2009 серия 77АМ N168853; г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, coop. 13, мостовые по заводу протяженностью 67510,10 м., что подтверждается свидетельством о праве собственности от 29.12.2009 серия 77AM N168843.

Ответчик полагает, что акт обследования недвижимого имущества от 04.05.2011 Госинспекции по контролю за недвижимостью по городу Москве не является допустимым доказательством по делу, поскольку на представленной фототаблице к акту обследования N 9050477 от 04.05.2011 изображены здания с внешней фасадной стороны без их идентификации (адреса), обследование объекта недвижимости производилось не на территории АМО ЗИЛ и ОАО "Мосземсинтез".

Заявитель жалобы указывает, что инвентаризация объектов АМО ЗИЛ, а именно расположенных по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23 сооружений (сооружение 15 (резервуар железобетонный), соор.14, Артскважина N 1147, coop. 13, Мостовые по заводу, сооружение 3 (канализация фекальная), соор.4, Канализация ливневая, coop. 5, Железнодорожные пути внутризаводские, соор. 6, Сеть связи, соор.10, Сети воздухопровода, coop. 12), проводилась не в БТИ, а в РТИ (ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), в Девятый арбитражный апелляционный суд представлены технические паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", согласно которым данные сооружения отображены на земельном участке.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Департамент возражал против удовлетворения жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что 21.07.1997 между Департаментом и АМО ЗИЛ заключен договор аренды земельного участка N М-05-009368, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, для эксплуатации административных и производственных зданий сроком на 49 лет. площадь земельного участка - 2 888 663,5 кв. м.

Границы участка идентифицированы в прилагаемом к договору плане участка (приложение N 2) поворотными точками.

Дополнительным соглашением от 13.04.2005 к договору аренды изменена площадь земельного участка, которая составила 2 553 181 кв. м.

Суд установил, что на основании договора купли-продажи от 22.10.2008 N 17/2008 ответчик продал часть недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д.23, стр. 13, стр. 25, стр. 50, стр. 93, стр. 913, корп. 1, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на нежилые помещения.

Согласно договору купли-продажи от 30.09.2009 N 02/09-09 ответчик продал еще часть недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 4, корп. 5, стр. 46, стр. 47, стр. 103, стр. 204, стр. 229, стр. 888, стр. 925, стр. 91, стр. 2, сооружение 15, сооружение 14, сооружение 13, сооружение 3, сооружение 4, сооружение 5, сооружение 6, сооружение 10, сооружение 12.

Переход права собственности на объекты недвижимости на спорном земельном участке производился в разный период времени. Так, корп. 1, стр.13, стр. 25, стр. 50, стр. 93, стр. 299, стр. 913 по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д.23, перешли в собственность города Москвы с 12.12.2008; корп. 4, корп. 5, стр. 46, стр. 47, стр. 103, стр. 204, стр. 229, стр. 888 перешли в собственность ОАО "Мосземсинтез" с 07.12.2009; стр. 925 перешло в собственность ОАО "Мосземсинтез" с 15.12.2009; сооружение 13 перешло в собственность ОАО "Мосземсинтез" с 22.12.2009; сооружения NN 3, 4, 5, 6, 10, 12, 14, 15 перешли в собственность ОАО "Мосземсинтез" с 29.12.2009; стр. 2 и 91 перешли в собственность ОАО "Мосземсинтез" с 18.02.2009.

Суд установил, что на спорном земельном участке находится недвижимое имущество, находящееся в собственности ответчика, а именно: все здание по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, стр. 913; все здание по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23 стр. 93; все здание по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23 стр. 50, все здание по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23 стр. 25; все здание по адресу: город Москва, ул. Автозаводская, д. 23 стр. 13; все здание по адресу: город Москва, ул. Автозаводская, д. 23 корп. 1 перешло в собственность города Москвы, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.12.2008.

При этом здание по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, стр. 913 находится на спорном земельном участке частично, что следует из плана земельного участка.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 5.7 договора аренды N М-05-009368 от 21.07.1997 арендатор обязался ежеквартально уплачивать арендую плату в соответствии с данным договором.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 27.03.2006 к договору аренды платежи начисляются не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала.

Пунктом 4 приложения N 1 дополнительного соглашения от 27.03.2006 к договору предусмотрена уплата арендатором арендодателю неустойки за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера задолженности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд первой инстанции учел, что ответчик продал часть принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом им земельном участке, в связи с чем при расчете задолженности по арендным платежам исключил площадь земельного участка, размер которого соответствует площади расположенного на нем недвижимого имущества, отчужденного ответчиком по договорам купли-продажи с 12.12.2008 в собственность города Москвы, а именно:

- корп. 1, площадь застройки - 13 030 кв.м.;

- стр. 13, площадь застройки - 30 115 кв.м.;

- стр. 25, площадь застройки - 46 146 кв.м.;

- стр. 50.площадь застройки - 67 кв.м.;

- стр. 93, площадь застройки - 1 507 кв.м.;

- стр. 913, площадь застройки - 103 кв.м.;

Всего общая площадь отчужденных объектов составляет 90 968 кв. м.

По договору купли-продажи с ОАО "Мосземсинтез" с 07.12.2009 исключены следующие площади:

- корп. 4, площадь застройки - 13 363 кв.м.;

- корп. 5, площадь застройки - 2 256 кв.м.;

- стр. 46, площадь застройки - 598 кв.м.;

- стр. 47 площадь застройки - 75 кв.м.;

- стр. 103, площадь застройки - 5 544 кв.м.;

- стр. 204, площадь застройки - 594 кв.м.;

- стр. 229, площадь застройки - 63 кв.м.;

- стр. 888, площадь застройки - 888 кв.м.

Всего общая площадь составляет 22 526 кв.м.

Судом по договору купли-продажи, заключенному ответчиком с ОАО "Мосземсинтез", с 15.12.2009 исключены следующие площади: стр. 925, площадь застройки - 1 157 кв.м.; по договору купли-продажи с ОАО "Моземсинтез" с 18.02.2010 - стр. 2, площадь застройки - 1 184 кв.м.; стр. 91, площадь застройки - 888 кв.м.

Суд установил, что общая площадь земельного участка, используемого ответчиком, составляет 2 388 021 кв.м.

Доказательства, подтверждающие уплату ответчиком арендных платежей по договору аренды земельного участка N М-05-009368 от 21.07.1997 за период с 01.10.2009 по 30.06.2010, не представлены.

Таким образом, суд в соответствии со статьями 309, 310, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из фактически используемого ответчиком земельного участка правомерно взыскал с последнего задолженность по уплате арендных платежей, пеню вследствие просрочки их уплаты.

Заявитель жалобы не согласен с размером взысканной задолженности по арендным платежам, считает, что суд не учел, что от АМО ЗИЛ по договору купли-продажи N 02/09-09 от 30.09.2009 перешли в собственность ОАО "Мосземсинтез" не только здания, но и сооружения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, соор. 5, Железнодорожные пути внутризаводские протяженностью 2659,07 м.; г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, coop. 13, мостовые по заводу протяженностью 67510,10 м.

Указанный довод исследован, оценен и отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно ответу БТИ от 20.10.2010 N 1106 инвентаризация земельного участка не проводилась, в результате чего не представляется возможным точно установить площадь земельного участка, на котором расположены: сооружение 15 (резервуар железобетонный), сооружение 14 (артскважина N1147), сооружение 13 (мостовые по заводу), сооружение 3 (канализация фекальная), сооружение 4 (канализация ливневая), сооружение 5 (железнодорожные пути внутризаводские, сооружение 6 (сети связи), сооружение 10 (сети воздухопровода), сооружение 12 (ограждения железобетонные), а также, находятся ли указанные объекты в границах спорного земельного участка или за его пределами.

Из акта обследования недвижимого имущества от 04.05.2011 Госинспекции по контролю за недвижимостью по г. Москве следует, что на земельном участке площадью 2 553 181 кв. м располагаются здания, строения, сооружения, принадлежащие АМО ЗИЛ на праве собственности.

Идентифицировать сооружение N 13 (мостовые по заводу) не представляется возможным.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права сооружение по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, соор. 5 является железнодорожными путями, которые не входят в границы земельного участка.

О проведении экспертизы в отношении объектов, расположенных на земельном участке, ответчик при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций ходатайства не заявлял.

Заявитель жалобы указывает, что инвентаризация объектов АМО ЗИЛ, а именно расположенных по адресу: ул. Автозаводская, д. 23 сооружений (сооружение 15 (резервуар железобетонный), соор.14, Артскважина N 1147, coop. 13, Мостовые по заводу, сооружение 3 (канализация фекальная), соор.4, Канализация ливневая, coop. 5, Железнодорожные пути внутризаводские, соор. 6, Сеть связи, соор.10, Сети воздухопровода, coop. 12), проводилась не в БТИ, а в РТИ (ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), которым в Девятый арбитражный апелляционный суд представлены технические паспорта на сооружения, согласно которым данные сооружения отображены на земельном участке.

Суд апелляционной инстанции установил, что из указанных технических паспортов ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на названные сооружения невозможно рассчитать площадь объектов недвижимости и соответственно площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов.

Ответчиком расчет задолженности с учетом его возражений по размеру площади земельного участка не представлен.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что при эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости им используется земельный участок иной площадью, а не установленной судом.

Довод ответчика о том, что акт обследования недвижимого имущества от 04.05.2011 Госинспекции по контролю за недвижимостью по городу Москве не является допустимым доказательством по делу, поскольку на представленной фототаблице к акту обследования N 9050477 от 04.05.2011 изображены здания с внешней фасадной стороны без их идентификации (адреса), которые были сделаны не на территории АМО ЗИЛ и ОАО "Мосземсинтез", не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов при вышеизложенных установленных судами обстоятельствах и недоказанности возражений ответчика по размеру используемого земельного участка.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2011 года по делу N А40-88888/10-156-787 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

В. К. Тихонова Э. Г. Хомяков