Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 февраля 2012 г. N Ф05-363/12 по делу N А40-34111/2011

г. Москва

22 февраля 2012 г.

Дело N А40-34111/11-150-300

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) Департамента земельных ресурсов города Москвы (ДЗР города Москвы) - Бондарь Ю.В., дов. от 10.01.2012 г., Префектуры ЦАО Г. Москвы - Антонова Т.А. по дов. от 28.09.2011 г.

от ответчика (заинтересованного лица) ЗАО "Фирма Бутаг" - Трусова Е.А. по дов. от 22.07.2011 г.

от третьего лица Государственная инспекция по контролю за использование объектов недвижимости г. Москвы (Госинспекция по недвижимости) - не явился, извещена

рассмотрев 20.02.2012 г. в судебном заседании кассационную

жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы (ДЗР города Москвы)

на постановление (определение) от 09.11.2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Савенковым О.В.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ДЗР города Москвы) (ИНН 77050316674, ОГРН 1037739510423), Префектуры ЦАО Г. Москвы (ИНН 7709112130, ОГРН 1027700381280)

к ЗАО "Фирма Бутаг" (ИНН 7725055715, ОГРН 1027739281866)

об освобождении земельного участка

третье лицо Государственная инспекция по контролю за использование объектов недвижимости г. Москвы (Госинспекция по недвижимости) (ИНН: 7701679961, ОГРН: 5067746661351)

УСТАНОВИЛ:

Префектура Центрального административного округа г. Москвы и Департамент земельных ресурсов города Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Фирма "Бутаг" о понуждении ответчика освободить земельный участок от размещенного на нем торгового комплекса по адресу: Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 23, стр. 1, 2, 3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2011 г. исковые требования истцов удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2011 г. по делу N А40-34111/11-150-300 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе ДЗР города Москвы просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, оставить решение суда первой инстанции в силе.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомлением Департамента от 19.10.2006 N 33-1-2440/6-(1)-1 обязательства по указанному договору были прекращены с 27.01.2007.

Правовые основания для использования указанного земельного участка у Ответчика отсутствуют.

Судами установлено, что в соответствии с положениями договора аренды М-01- 510181 порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомление от 19.10.2006 N 33-1-2440/6-(1) о прекращении договора аренды Департаментом направлялось в адрес ответчика по всем известным адресам, в том числе по адресу земельного участка.

Вывод арбитражного суда апелляционной инстанции по настоящему делу о том, что реестр отправки и почтовую квитанцию нельзя считать допустимыми доказательствами получения Ответчиком уведомления, противоречит нормам Гражданского кодекса РФ, положения которого содержат только обязанность арендодателя направления уведомления, а не его вручения арендатору, а также сложившейся судебной практике (п.4 абз.12 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

С учетом того, что арендатор не обеспечил получение корреспонденции по юридическому адресу, а также всем адресам, указанным в договоре аренды земельного участка, арендодателем надлежащим образом выполнена обязанность по доведению до сведения другой стороны заявления об одностороннем отказе от договора.

Вывод Девятого арбитражного апелляционного суда о волеизъявлении Департамента на продолжении арендных отношений по договору в связи с направлением ответчику информационного письма об изменении реквизитов для внесения арендной платы по договору не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Данное информационное письмо, имеющееся в материалах дела, не направлялось в адрес ответчика и было получено им по средствам факсимильной связи.

Вместе с тем, обязанность ответчика по оплате арендных платежей в случае занятия земельного участка после окончания договора аренды прямо установлена ст. 622 ГК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя и Префектуры Центрального административного округа г. Москвы поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента земельных ресурсов Москвы, арендодатель) и ЗАО "Фирма "БУТАГ" (арендатор) 23.06.2003 заключен договор N М-01-510181, по условиям которого ответчику сроком до 19.05.2005 года предоставлены в аренду два обособленных земельных участка: участок N 1 (кадастровый N 770102010093), площадью 0,0061 га и участок N 2 (кадастровый N 770102010092), площадью 0,0062 га, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 23, стр. 1, 2, 3, - для эксплуатации существующего торгового комплекса (некапитального), сроком до 19.06.2005 (т.1,л.д. 14-20).

Дополнительным соглашением от 01.09.2004 г. внесены изменения в договор аренды в части площади арендуемого ответчиком земельного участка, которая с учетом изменений составила 754 кв.м. (л.д. 21).

После истечения срока договора, последний был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ

Уведомлением от 19.10.2006 N 33-1-2440/6-(1)-1, направленным в адрес ответчика, арендодатель заявил о прекращении с 27.01.2007 обязательств по договору аренды от 23.06.2003 N М-01-510181 на основании ст. 610 ГК РФ (л.д.26).

В подтверждение направления уведомления истец в материалы дела представил реестр отправки заказных писем с почтовой отметкой от 26.10.2006 г., свидетельствующих о направлении уведомления ответчику по трем адресам (по юридическому, фактическому, по адресу земельного участка): г. Москва, ул. Судостроительная, д. 40; г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 23,; г. Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 23, стр. 1, 2, 3 (л.д. 27, 28).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендодателем надлежащим образом выполнена обязанность по доведению до сведения другой стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора.

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, ответчик участвовал в рассмотрении Арбитражным судом г. Москвы дела N А40-40817/08-155-293 по иску Правительства Москвы к ЗАО "Фирма "БУТАГ" о признании недействительным зарегистрированного права собственности на некапитальный объект общей площадью 95,4 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Б. Ордынка, д.23, стр.1, на некапитальный объект общей площадью 57 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Б.Ордынка, д. 23, стр. 2, на некапитальный объект общей площадью 332,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Б.Ордынка, д. 23, стр. 3, в рамках которого установлено обстоятельство заявления арендодателем отказа от договора.

Следовательно, ответчик был уведомлен о заявленном арендодателем отказе от договора, в том числе и с даты принятия решения по вышеуказанному делу, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерно выводу, что на момент подачи настоящего иска договор аренды прекращен.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что до истечения срока действия договора арендатор обязан принять меры к освобождению участка (кроме законно созданной недвижимости) и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2009 по делу N А40-40817/08-155-293, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.08.2009, признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО "Фирма "БУТАГ" на расположенные на арендованных участках строениях: некапитальный объект общей площадью 95,4 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 23 стр. 1; некапитальный объект общей площадью 57 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д.23 стр. 2; некапитальный объект общей площадью 332,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д.23 стр.3.

При этом судом установлены следующие обстоятельства: земельные участки изначально (по договору от 23.11.1995 N 629-рк МЗК) предоставлялись для возведения некапитального (временного) объекта, а не для возведения недвижимого имущества; у ответчика отсутствует проектная документация; объекты не принимались в эксплуатацию с соблюдением правил, установленных для объектов капитального строительства.

Таким образом, законно созданная недвижимость на участке отсутствует. Фактическое состояние объектов (возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба) не имеет правового значения для данного дела, поскольку не освобождает ответчика от исполнения обязанности, вытекающей из договора и ст. 622 ГК РФ, а также в связи с истечением срока эксплуатации некапитального объекта.

Судом первой инстанции установлено, что из акта обследования объекта недвижимости от 13.12.2010 N 9014472/п2 Госинспекции по недвижимости с приложением фототаблиц следует, что участок арендатором не освобожден (л.д. 8, 9).

Доводы ответчика о том, что им надлежащим образом исполняются условия договора аренды в части внесения арендных платежей, в связи с чем, договор является действующим, отклоняются судом, поскольку обязанность уплаты арендной платы при неисполнении обязанности возвратить арендованное имущество арендодателю прямо вытекает из ст. 622 ГК РФ.

Поскольку правовые основания на использование спорного земельного участка у ответчика отсутствуют и доказательств освобождения участка и возврата его арендатору не представлено, исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что реестр отправки заказных писем с почтовой отметкой от 26.10.2006 г., почтовая квитанция свидетельствуют лишь о направлении уведомления ответчику по трем адресам, однако, не подтверждают получение ответчиком уведомления об отказе от договора, как на основание для отказа в удовлетворении исковых требований, признается судом кассационной инстанции необоснованной.

По смыслу п. 2 ст. 610 ГК РФ и в соответствии с п.4 абз.12 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель обязан представить доказательства направления уведомления о прекращении договора аренды.

Кроме того, сторона в обязательстве, действуя разумно и добросовестно, обязана обеспечить получения всей необходимой корреспонденции как по юридическому адресу, так и по адресам, известным ее контрагентам.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что письмо ДЗР г. Москвы от 07.05.2007 г., направленное в адрес ответчика и содержащее информацию об изменении реквизитов для внесения арендной платы и неприменении к ответчику меры ответственности в виде пени в случае произведения им арендной платы до 31.03.2007 г., является волеизъявлением Департамента земельных ресурсов г. Москвы на продолжение арендных отношений по договору от 23.06.2003 г. N М-01-510181, является сделанным с нарушением ст. 431 ГК РФ без выяснения действительной воли стороны, а также без учета ст. 622 ГК РФ, в соответствии с которой если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что отсутствуют основания считать преюдициальным по отношению к настоящему делу судебный акт Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2009 г. по делу N А40-40817/08-155-293, поскольку в нем участвовал иной субъектный состав (истцом являлось Правительство Москвы, а Префектура ЦАО г. Москвы к участию в деле не привлекалось) не может быть положена в основу отказа удовлетворения исковых требований.

Так, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" независимо от состава лиц, участвующих в деле, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Таким образом, судами должны быть учтены обстоятельства и их оценка по ранее рассмотренному делу.

С учетом отсутствия соответствующих мотивов, суд первой инстанции правомерно указал, что ответчик знал о заявленном арендодателем отказе от договора, в том числе и с даты принятия решения по делу N А40-40817/08-155-293

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 ноября 2011 г. по делу N А40-34111/11-150-300 отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 августа 2011 г. оставить в силе.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова