Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2012 г. N Ф05-515/12 по делу N А41-15173/2011

24 февраля 2012 г.

Дело N А41-15173/11

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Волкова С. В., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца - Демина В.А., по доверенности от 19.10.2011 г. N 3055,

от ответчика - Лебедев Д.Г., по доверенности от 23.11.2011 г., Горячев С.В., ген. директор, протокол от 2006 года,

от третьего лица - Администрации г/п Кокошкино Наро-Фоминского района Московской области - Иванова К.Н., по доверенности от 15.01.2012 г.,

рассмотрев 20 февраля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Натали-Гросс-Инк"

на постановление от 26 декабря 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Натали-Гросс-Инк",

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области, о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Натали-Гросс-Инк" (ООО "Натали-Гросс-Инк") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г. N 825, заключенного между КУИ Администрации Наро-Фоминского района и ООО "Натали-Гросс-Инк".

Исковое требование предъявлено КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 6.2 договора аренды от 28.12.1998 г. N 825 и мотивированы тем, что арендуемое ООО "Натали-Гросс-Инк" здание клуба "Молодой строитель" не используется по назначению, что является существенным нарушением условий спорного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2011 г. по делу N А41-15173/11 в удовлетворении искового требования отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что использование арендуемого помещения не в целях, определенных договором, происходит вне вины ООО "Натали-Гросс-Инк", ответчик предпринял достаточные усилия для получения разрешения на проведение капитального ремонта арендуемого помещения для использования его в предусмотренных договором целях.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26 декабря 2011 г. решение суда от 30.08.2011 г. по делу N А41-15173/11 отменил и расторг договор аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г. N 825, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ООО "Натали-Гросс-Инк".

Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение п. 1.1 договора аренды от 28.12.1998 г. N 825 ООО "Натали-Гросс-Инк" здание не используется по целевому назначению, в связи с чем на основании подпункта 6.2.1 договор подлежит досрочному расторжению.

Законность и обоснованность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой ООО "Натали-Гросс-Инк", в которой заявитель просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, в связи с неполным выяснением судом апелляционной инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые арбитражный апелляционный суд посчитал установленными, а также несоответствием выводов суда апелляционной инстанции имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Натали-Гросс-Инк" ссылается на то, что апелляционный суд не учел, что согласно ст. 612 ГК РФ за недостатки передаваемого в аренду имущества отвечает арендодатель, который обязан либо устранить такие недостатки, либо компенсировать арендатору стоимость их устранения. В случае самостоятельного устранения недостатков арендатор обязан предварительно согласовать это с арендодателем.

Как следует из представленных в материалы дела КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО документов, переданное в арену нежилое помещение нуждается в проведении капитального ремонта. При этом, необходимость его проведения не связана с деятельностью ответчика или его ненадлежащим использованием помещений. Каких-либо доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Как указывает заявитель, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что проведение капитального ремонта обусловлено ветхостью здания, а также тем фактом, что с момента постройки подобный ремонт арендодателем не проводился. Так, согласно документам БТИ, представленным в дело, и отчету-заключению по обследованию здания арендованное здание построено в 1957 году. Доказательств проведения капитального ремонта здания истцом с этого периода не представлено.

В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя кассационной жалобы поддержали доводы кассационной жалобы и дали по ним соответствующие пояснения.

Представители КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО, Администрации городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемом судебном акте, просил суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятое при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

В судебное заседание кассационной инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области своих представителей не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей заявителя жалобы, КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области и Администрации городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при вынесении оспариваемого судебного акта, а также соответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 28.12.1998 г. между КУИ Администрации Наро-Фоминского района МО (арендодатель) и ООО "Натали-Гросс-Инк" (арендатор) был заключен договор от 28.12.1998 г. N 825 аренды нежилого помещения (строения), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование за плату нежилое помещение (строение) на основании решения Комитета N 592 от 15.12.1998 г. в доме 4а по Железнодорожной ул., пос. Кокошкино, общей площадью 564,8 кв. м для использования под клубную деятельность сроком с 01.01.1999 года по 15.12.1999 года (п. 1.2 названного договора).

Указанное помещение принадлежит муниципальному образованию "Наро-Фоминский район" на праве собственности.

31.12.1998 г. нежилое помещение, выступающее предметом вышеназванного договора, передано балансодержателем имущества Администрацией п. Кокошкино ООО "Натали-Гросс-Инк" по двустороннему акту приема-передачи, что сторонами не оспорено.

В соответствии с п. 1.3 договора от 28.12.1998 г. N 825 аренды нежилого помещения арендная плата за помещение исчисляется из расчета 1.193 руб. 60 коп. за месяц. Стоимость одного квадратного метра в год составляет 24 руб. 11 коп. Арендная плата, согласно расчету, за текущий месяц перечисляется арендатором не позднее 10-го числа, следующего за текущим месяцем. Одновременно производится оплата суммы, составляющая разницу в платежах, с учетом пересчета арендной платы на коэффициент индексации.

Дополнительным соглашением от 01.06.2002 г. к договору аренды стороны внесли ряд изменений в положения п.п. 1.1, 1.2 п. 1 "Предмет договора" и п. п. 4.1 п. 4 "Порядок расчетов" договора, в частности установив срок его действия с 01.01.1999 г. по 31.12.2013 г. (пункт 1.2 в новой редакции).

Согласно п. 1.1. договора от 28.12.1998 г. N 825 (с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2002 г.) арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование за плату нежилое помещение (строение) на основании решения Комитета N 592 от 15.12.1998 г. в доме 4а по ул. Железнодорожная, п. Кокошкино общей площадью 477,30 кв. м для использования под: кружок танцев - 120 кв. м, кафе - 276,4 кв. м, продовольственный магазин - 27,40 кв. м, магазин "Сантехника" - 45,5 кв. м, прочее - 8,00 кв. м.

Пунктом 4.1. договора от 28.12.1998 г. N 825 (с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2002 г.) установлено, что арендная плата за помещение исчисляется из расчета 7.126 руб. 07 коп. за месяц. Стоимость одного квадратного метра в год: под кружок танцев и кафе - 68 руб. 63 коп., под продовольственный магазин, магазин "Сантехника", прочее - 410 руб.

Дополнительным соглашением от 01.03.2004 г. стороны также внесли ряд изменений в положения договора аренды, установив предмет договора в следующей редакции: комитет предоставляет, а арендатор получает в пользование за плату нежилое отдельно стоящее помещение (строение) на основании решения Комитета N 592 от 15.12.1998 г. по адресу: п. Кокошкино, ул. Железнодорожная, д. 4а, общей площадью 476, 40 кв. м. для использования под: кружок танцев - 243, 80 кв. м., магазин "Сантехника" - 72,6 кв.м., мастерская по ремонту бытовой техники - 150 кв. м., зал игровых автоматов - 10 кв. м.

На момент заключения указанного дополнительного соглашения арендная плата исчисляется из расчета 9.993 руб. 66 коп. в месяц. Стоимость одного квадратного метра в год: под кружок танцев и мастерская по ремонту - 68 руб. 63 коп., магазин "Сантехника" - 1004 руб. 40 коп., игровые автоматы - 1004 руб. 40 коп.

Установлено, что вышеназванные сделки в установленном действующим законодательством порядке прошли государственную регистрацию.

Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в § 1, 4 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625, 650 - 655).

Согласно п. 1, п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 6.2, п. 6.2.1 договора аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г. N 825 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, в том числе, при использовании помещений в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

В соответствии с п.п. 3.5., 3.7., 3.8. договора аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г. N 825 арендатор обязан использовать помещение по назначению, указанному в п. 1.1. договора, содержать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами, производить за свой счет необходимый текущий ремонт арендуемого помещения.

Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение п. 1.1 договора аренды от 28.12.1998 г. N 825 ООО "Натали-Гросс-Инк" здание не используется по целевому назначению, в связи с чем на основании подпункта 6.2.1 договор подлежит досрочному расторжению, а занимаемое помещение - освобождению ответчиком.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенным выводом апелляционного суда в силу следующего.

Установлено, что согласно актам от 17.11.2009 г., от 25.11.2009 г. проверки технического состояния здания клуба, расположенного по адресу: городское поселение Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области, по ул. Железнодорожная, комиссия в составе представителей администрации и совета депутатов городского поселения Кокошкино пришла к выводу, что данное здание клуба арендатором по назначению не используется, текущий ремонт не проводится, при продолжении такой эксплуатации здания возможно его полное разрушение.

Согласно акту обследования нежилого отдельно стоящего здания, клуба "Молодой строитель", проведенного представителями администрации и совета депутатов городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 13.09.2010 г. установлено, что здание по назначению не используется, арендатором должным образом не содержится, кровля здания требует ремонта.

Письмом от 06.04.2010 г. за N 179/1-6 Администрация г/п Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района МО сообщило Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО о том, что в течение трех лет клуб не используется арендатором по назначению, и не поддерживается в нормальном состоянии. В помещениях отсутствует отопление, не проводится техническое обслуживание. Согласно заключению ЗАО "Оргатоммонтаж" 2007 г. необходимо проведение капитального ремонта клуба и реконструкции системы покрытия (л.д. 43 т. 1).

Как усматривается из материалов дела, 17.03.2011 года комиссией в составе представителей арендодателя и ООО "Натали-Гросс-Инк" также было проведено обследование нежилого помещения, составлен акт обследования, согласно которому указанное нежилое помещение ответчиком по назначению не используется.

В силу п.п. 6.2, п. 6.2.1 договора аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г. N 825 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при использовании помещений в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

В связи с тем, что в нарушение п. 1.1 договора аренды от 28.12.1998 г. N 825 ООО "Натали-Гросс-Инк" здание не используется по целевому назначению, Администрация Наро-Фоминского муниципального района МО 18.03.2011 г. обратилась к ответчику с письмом, оформленным требованием за N 419/3, в котором сообщила о досрочном расторжении договора аренды на основании подпункта 6.2.1 договора аренды от 28.12.1998 г. N 825 и освобождении арендатором занимаемого помещения в течение 10 календарных дней.

Оставление указанного требования истца N 419/3 от 18.03.2011 г. без удовлетворения ООО "Натали-Гросс-Инк" послужило основанием для обращения Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 указанного Кодекса). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

В силу части 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Судами обеих инстанций установлено на основании представленных в материалы дела актов обследования нежилого помещения, что выступающее объектом аренды по договору аренды от 28.12.1998 г. N 825 нежилое помещение нуждается в проведении капитального ремонта.

При этом, как правомерно установил суд первой инстанции, необходимость проведения такого ремонта с деятельностью ООО "Натали-Гросс-Инк" не связана. Документального подтверждения обратного в материалы дела лицами, участвующими в деле, не представлено.

Установлено, что ООО "Натали-Гросс-Инк" неоднократно обращалось к арендодателю и Администрации городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области с просьбой предоставления разрешения на проведение капитального ремонта выступающего объектом аренды по договору аренды от 28.12.1998 г. N 825 нежилого помещения.

Судом первой инстанции установлено, что письмом N 7573 от 28.12.2009 г. Администрация Наро-Фоминского муниципального района МО довела до сведения ответчика, что для проведения капитального ремонта ей необходимо согласовать данный вопрос с Администрацией городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области.

Как усматривается из материалов дела, письмом N 34/1-11 от 24.02.2010 г. глава городского поселения Кокошкино отказал ООО "Натали-Гросс-Инк" в согласовании проведения капитального ремонта арендуемого помещения.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Натали-Гросс-Инк" по независящим от него причинам не могло произвести капитальный ремонт выступающего объектом аренды по договору аренды от 28.12.1998 г. N 825 нежилого помещения.

Вместе с тем, из предусмотренных договором аренды от 28.12.1998 г. N 825 целей использования данного помещения вытекает необходимость проведения его капитального ремонта для соответствия требованиям безопасности, предъявляемым к подобного рода деятельности (проведение досуговых мероприятий, кружков, детских секций, компьютерного клуба, размещения пункта общественного питания).

Как усматривается из акта обследования нежилого помещения от 17.03.2011 г., арендуемое помещение подготовлено ответчиком к ремонту: перемещена мебель, размещены строительные материалы, упакована посуда и т. д.

Судом первой инстанции по материалам дела установлено, что ООО "Натали-Гросс-Инк" в полном объеме и в установленные договором сроки производится уплата арендных платежей, что подтверждается письмом истца N 4479 от 22.08.2011 г.

При таких обстоятельствах, учитывая, что использование выступающего объектом аренды по договору аренды от 28.12.1998 г. N 825 нежилого помещения не в целях, определенных договором аренды от 28.12.1998 г. N 825 нежилого помещения, происходит вне вины ООО "Натали-Гросс-Инк" и последнее предприняло все достаточные усилия для получения разрешения на проведение капитального ремонта арендуемого помещения для использования его в предусмотренных договором целях, судебная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции, исходившего из отсутствия правовых оснований для расторжения на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ договора аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г. N 825, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ООО "Натали-Гросс-Инк".

Выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального прав.

Переоценка доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции, в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений положений статей 7, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 года по делу Арбитражного суда Московской области N А41-15173/11 отменить, решение от 30 августа 2011 года оставить в силе.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

С.В. Волков Э.Г. Хомяков