Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2012 г. N Ф05-15208/11 по делу N А40-36915/2011

г. Москва

24 февраля 2012 г.

Дело N А40-36915\11-11-318

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Комаровой О.И.

от истца (заявителя), ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" - Проводин Д.Н. дов. от 15.02.2011 г.. N 77 АА 1769534

от ответчика, ООО "Зодчий Инвест" (ОГРН 1047796601346) - Геворкян М.В. дов. от 11.01.2010 г..

от ответчика. ОАО "Модный Континент" (ОГРН 1087746249832) -Турьева У.В. дов. от 30.05.2011 г..

от ответчика, ООО "Палладиум Сити" (ОГРН 1097746745360)-не явился, извещен,

от ответчика, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (ОГРН 1027807980991) Колесникова П.О. дов. от 28.12.2011 г. (ОГРН 1027700034493) - Колесникова О.П. дов. от 07.02.2012 г.. N 01,

от ответчика, ООО "Бельпостель Трейдинг" (ОГРН 1047796953907) - не явился, извещен,

от ответчика ООО "АДАМАС-Ювелирторг" (ОГРН) - не явился, извещен

от ответчика, ООО "Арома Люкс" (ОГРН 1057810129266) - Мамошина Е.П. дов. от 22.02.2011 г..,

от ответчика, ОАО "Мэлон Фэшн Групп" (ИНН 7839326623) - не явился, извещен

от третьего лица, Правительство г. Москвы - не явилось, извещено

рассмотрев 22 февраля 2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" на решение от 9 сентября 2011 г.. Арбитражного суда г. Москвы Принятое судьей Давыдовой О.В. на постановление от 5 декабря 2011 г.. Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.

по иску Общества с ограниченной ответственностью Гарант Баунвестицион ГмбХ"

о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений, выселении

к Обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий-Инвест", Открытому акционерному обществу "Модный Континент", Обществу с ограниченной ответственностью " Палладиум Сити", Закрытому акционерному обществу 2Икс 5 Недвижимость", Закрытому акционерному обществу "Торговый Дом "Перекресток", Обществу с ограниченной ответственностью" Бельпостель Трейдинг",Обществу с ограниченной ответственностью "АДАМАС-Ювелирторг", Обществу с ограниченной ответственностью "Арома Люкс", открытому акционерному обществу "Мелон Фэшн Груп"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" обратилось в арбитражный суд г. Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий-Инвест",открытому акционерному обществу "Модный Континент", обществу с ограниченной ответственностью "Палладиум Сити", Закрытому акционерному обществу "Икс 5 Недвижимость", Закрытому акционерному обществу "Торговый Дом Перекресток", Обществу с ограниченной ответственностью "АДАМАС-Ювелирторг", Обществу с ограниченной ответственностью "Белопостель Трейдинг", Обществу с ограниченной ответственностью "Арома Люкс", Открытому акционерному обществу "Мелон Фэшн Груп" о признании договоров аренды нежилых помещений в строении транспортно-пересадочного узла по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7, недействительными (ничтожными) как заключенных без согласия истца, являющегося долевым сособственником данного строения в силу заключенного между ним и Правительством Москвы Инвестиционного контракта от 15.06.2004 г.., а также о выселении Ответчиков (арендаторов) из указанного строения.

Истец заявил о частичном отказе от исковых требований о выселении ООО "Палладиум Сити" из помещения по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7, 1 этаж, помещение Б15 в связи с тем, что ответчик освободил занимаемую площадь.

Отказ от иска принято судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 9 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что истец не доказал, что нарушены его права заключением указанных договоров аренды, по имеющимся документам невозможно установить, являлись ли предметом аренды площади, составляющие долю истца в инвестиционном контракте.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2011 г.. решение арбитражного суда г. Москвы от 9 сентября 2011 г.. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Гарант Бауинвестицион" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 9 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2011 г.. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что судом первой и апелляционной инстанции нарушены ст.ст. 219, 608 ГК РФ, ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

ТПЦ Планерная находится в общей долевой собственности истца, ООО "Зодчий-Инвест", Правительства г. Москвы. Истец и Правительство г. Москвы не давали своего согласия на передачу помещений Транспортно-пересадочного узла Планерная в аренду.

Отказ в удовлетворении исковых требований мотивирован арбитражным судом первой инстанции тем, что отсутствие регистрации права собственности ООО "Зодчий-Инвест" на переданные в аренду ответчикам помещения транспортно-пересадочного узла Планерная не является основанием для признания оспариваемых договоров ничтожными, передача в аренду недвижимого имущества до регистрации права собственности на него не противоречит нормам гражданского права, в частности, положениям об аренде.

В соответствии со ст. 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, в связи с чем является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В настоящее время строительство транспортно-пересадочного узла Планерная завершено, объект введен в эксплуатацию, акт о реализации контракта не подписан, помещения ТПУ Планерная между участниками инвестиционной деятельности не распределены, право собственности на объект в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрировано.

При указанных обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что передача недвижимого имущества в аренду ООО "Зодчий-Инвест", не являющегося собственником этого имущества, не противоречит нормам гражданского права, и в частности, положениям об аренде основан на неправильном применении требований ст. 608, 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор аренды недвижимого имущества,заключенный при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на это имущество, не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Объект был построен в рамках исполнения инвестиционного контракта, заключенного между истцом и Правительством г. Москвы. ООО "Зодчий-Инвест" было привлечено к участию в инвестиционном проекте в качестве соинвестора.

Инвестиционным контрактом установлено соотношение раздела ПТУ Планерная между участниками инвестиционной деятельности; согласно п. 3.1 инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2005 г.. которому в собственность истца подлежит передача 3,5% площади ТПУ Планерная.

Указанное дополнительное соглашение в судебном порядке не оспорено, изменения в данный пункт не вносились, истец не передавал кому-либо своих прав по контракту.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", п. 1 ст. 1043 ГК РФ, результата инвестиционной деятельности - имущество до момента его распределения между участниками инвестиционной деятельности является общей долевой собственностью инвесторов.

Пленум ВАС РФ от 11.07.2011 г.. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснил, что имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, осуществляется в рамках заключенного инвестиционного контракта от 15.06.2004 г.. ТПУ Планерная является предметом общей долевой собственности истца, ответчика, ООО "Зодчий-Инвест" и Правительства г. Москвы.

Суду первой и апелляционной инстанции надлежало дать оценку оспариваемым договорам аренды с учетом норм права, регулирующих порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение, пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения, в порядке, устанавливаемым судом.

Истец, являющейся участником общей долевой собственности ТПУ Планерная, не давал своего согласия на передачу помещений ТПУ Планерная в пользование для размещения магазинов.

Правительство г. Москвы поддержало исковые требования истца в первой инстанции, указав также, что не давало согласие ООО "Зодчий-Инвест" на передачу помещений в аренду ответчикам.

Следовательно, спорные договоры аренды являются ничтожными, так как не соответствуют ст.ст. 247,1043 ГК РФ, ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В соответствии с п. 2.2.3 договора о совместной деятельности ООО "Зодчий-Инвест" осуществляет ведение общих дел, вытекающих из договора. Под общими делами ООО "Гарант Бауинвестицион Гмбх" и ООО "Зодчий-Инвест" понимается совместная деятельность пол проектированию и строительству ТПУ.

Согласно п. 2.2.6 договора о совместном инвестировании ООО "Зодчий-Инвест" представляет стороны по вопросам инвестиционной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами, в том числе информирует государственные и муниципальные органы о выполненных работах, обеспечению инженерной подготовки территории в соответствии с выданными техническими условиями.

В силу п. 2.2.9 ООО "Зодчий-Инвест" обеспечивает сдачу объекта в эксплуатацию.

Из буквального толкования условий договора о совместном инвестировании следует, что договор не предоставляет ответчику, ООО "Зодчий-Инвест" право на заключение сделок в отношении ТПУ, в том числе от имени истца

Согласно п. 3.4 договора документы, материалы и иная информация, предоставленная в письменном виде, от третьих лиц, направляется в адрес истца и подлежит обязательному согласованию с ним. Окончательное утверждение осуществляется сторонами совместно.

В нарушение требований п. 3.4 договора о совместном инвестировании ООО "Зодчий-Инвест" не согласовывал заключение договоров аренды ни с ООО "Гарант Бауинвестицион", ни с Правительством г. Москвы.

В обжалуемых договорах аренды отсутствуют ссылки на то, что ответчик, заключая договоры, действовал от имени всех участников договора о совместном инвестировании.

Ответчиками не представлено доказательств того, что ООО "Зодчий-Инвест" действовал на основании договора о совместном инвестировании или на основании доверенности, выданной ему в установленном порядке. Ни инвестиционный контракт от 15 июня 2004 г.. N 08-00552, ни дополнительное соглашение к нему, ни договор о совместном инвестировании N 16\08 от 16 августа 2004 г.. не предоставляют ответчику, ООО "Зодчий-Инвест" право на заключение сделок от имени всех товарищей.

Условия договора о совместном инвестировании не свидетельствуют о наличии у ООО "Зодчий-Инвест" права на распоряжение ТПУ Планерная, находящейся в общей долевой собственности истца, Правительства г. Москвы и ответчика.

Передача имущества в аренду является для арендодателя, которым может быть только собственник или управомоченное законом или собственником лицо, одним из способов реализации полномочий по распоряжению имуществом.

Заключение ООО "Зодчий-Инвест" оспариваемых договоров аренды в отсутствие согласия истца нарушает его право, предусмотренное ст. 247 ГК РФ на определение совместно с другими участниками долевой собственности юридической судьбы объекта инвестирования - ТПУ Планерная.

ООО "Зодчий-Инвест" получает от арендаторов плату за пользование помещениями ТПУ Планерная, в то время как в силу требований ст. 248 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, должны распределяться между всеми участниками общей долевой собственности Следовательно, оспариваемыми договорами аренды нарушено право истца на получение совместно с остальными участниками общей долевой собственности дохода от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что заявленное истцом требование о выселении ответчиков из спорных помещений противоречит законодательству, основан на неправильном применении ст. 167 ГК РФ и не применении ст. 12 ГК РФ.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО "Зодчий-Инвест" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 9 сентября 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2011 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений ответчик указал, что в соответствии со ст. 6 Федерального Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" инвесторам предоставлено право владения, пользования и распоряжения объектами и результатами капитальных вложений.

ТПУ построен и введен в эксплуатацию, то есть является законченным строительством объектом капитальных вложений.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Зодчий-Инвест" на момент заключения договоров аренды не может означать отсутствия между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилых помещений.

Довод истца о том, что инвестор и соинвестор обладают равными правами, по мнению ответчика, является необоснованным.

Согласно п. 3.1 инвестиционного контракта финансирование проекта может осуществляться инвестором или соинвестором с последующими взаиморасчетами или с перераспределением площадей. Между инвестором и соинвестором был заключен договор о совместном инвестировании от 16.08.2004 г.. N 16\08. В дополнительном соглашении от 11.11.2008 г.. N 1 к указанному договору стороны констатировали, что соинвестор в полном объеме осуществлял финансирование строительства объекта.

ТПУ является объектом капитальных вложений соинвестора, поэтому именно он имеет право распоряжаться объектом капитальных вложений в соответствии со ст. 6 Федерального Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации".

Вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что у истца отсутствует материально-правовой интерес в оспаривании договоров аренды является правильным, поскольку такое право возникает у истца с момента проведения взаиморасчетов и регистрации права собственности на соответствующую произведенным взаиморасчетам долю площади объекта.

Довод ООО "Гарант Бауинвестицион" о том, что договоры аренды не соответствуют положениям ст. 1043 Гражданского Кодекса Российской Федерации, является ошибочным, по мнению ООО "Зодчий-Инвест", так как положения главы 55 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отношениям сторон, вытекающим из инвестиционного контракта, применяться не могут.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 1041 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Поскольку контракт заключен с целью осуществления предпринимательской деятельности, а Правительство г. Москвы коммерческой организацией не является, то инвестиционный контракт нельзя признать договором простого товарищества.

Указанный инвестиционный контракт является самостоятельным договором, не поименованным в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

В настоящее время принят Федеральный Закон от 28.11.2011 г. N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе", который вступил в силу с 01.01.2012. Именно этим законом для будущих инвестиционных контрактов установлено специальное регулирование.

Между инвестором и соинвестором заключен самостоятельный договор о совместном инвестировании от 16.08.2004 г. N 16\08. К ним не применимы нормы, регулирующие отношения из простого товарищества.

Предметом договора является совместная деятельность по проектированию и строительству объекта в целях реализации инвестиционного контракта, однако право общей долевой собственности из этого договора возникнуть не может.

ООО "Зодчий-Инвест", осуществляя капитальные вложения в рамках действия инвестиционного контракта, получил право распоряжаться объектом капитальных вложений.

ООО "Гарант Бауинвестицион" получает право на 3,5 %площади объекта после проведения взаиморасчетов, однако, до настоящего времени такие расчеты не произведены., в связи с чем право на получение 3,5% площади построенного объекта истцом не приобретено.

Действия соинвестора по передаче в аренду построенных площадей нельзя признать нарушающим права ООО "Гарант Бауинвестицион", статья 247 гражданского Кодекса Российской Федерации о порядке распоряжения совместной собственностью в настоящем споре применяться не может.

В п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судам необходимо учитывать, что, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР" Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложения") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Право общей долевой собственности на объект не возникло, а ООО "Зодчий-Инвест", как лицо, осуществившее капитальные вложения, заключая договоры аренды, реализовало свое право на распоряжение объектом инвестиций.

Ответчики, ООО "Модный Континент", ЗАО "Икс 5 Недвижимость", ЗАО "Торговый Дом "Перекресток", ЗАО "Арома Люкс" в судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" не согласны по основаниям, изложенным ООО "Зодчий-Инвест".

Ответчики, ООО "Палладиум Сити", ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "Адамас-Ювелирторг", ООО "Мэлон Фэшн Груп" в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела были извещены, отзывы на кассационную жалобу не представили, дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Третье лицо, Правительство г. Москвы в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 февраля 2012 г. 15 час. 15 мин.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, возражения ответчиков, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, и из материалов дела следует, что 15 июня 2004 г. между Правительством г. Москвы (Администрация) и Обществом с ограниченной ответственностью "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (Инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) (л.д.95-103т.1).

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству транспортно-пересадочного узла по адресу: г. Москва, СЗАО, Планерная улица (северный выход из станции метро "Планерная").

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести проектирование и строительство транспортно-пересадочного узла (ТПУ), включающего в себя терминал ТПУК и реконструкцию вестибюля N 2 станции метро "Планерная" по адресу: г. Москва, СЗАО Планерная улица (северный выход из станции метро "Планерная") общей ориентировочной площадью 42 000 кв.м, функциональное назначение объекта: повышение качества транспортного обслуживания населения.

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта в пропорции:

- 70% - в собственность Инвестора;

- 30% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества г. Москвы с последующей передачей в установленном порядке "Мосгортранс".

Протокол предварительного раздела нежилых помещений между Администрацией и Инвестором составляется в месячный срок после разработки проектно-сметной документации и ее утверждения Мосгорэкспертизой, согласовывается Департаментом имущества г. Москвы и подписывается сторонами. В протоколе указываются ориентировочные площади, подлежащие инвестору и Администрации, а также функциональное назначение этих площадей. (п. 3.2 контракта).

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.3 контракта).

Согласно п. 3.6 контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по контракту и дополнительным соглашениям к нему на основании акта о реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.

Права на земельные участки на период проектирования и строительства определяются договором краткосрочной аренды, заключаемым с инвестором. После завершения контракта и оформления имущественных прав собственности на объект земельные отношения оформляются в долгосрочную аренду сроком на 49 лет. (п. 3.8 контракта).

25 мая 2005 г. между Правительством г. Москвы (Администрация), ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (Инвестор) и ООО "Зодчий-Инвест" (соинвестор) заключили дополнительное соглашение к инвестиционному контракту от 15.06.2004 г. 308-00552 (л.д.18-27т.6).

Предметом настоящего соглашения явилась частичная переуступка прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.06.2004 г. N 08-00552 от инвестора к соинвестору.

Инвестор с согласия Администрация в соответствии со ст. 7 Инвестиционного контракта частично уступает (передает) соинвестору свои права и обязанности по контракту в объеме, предусмотренном настоящим соглашением.

С момента подписания настоящего соглашения соинвестор принимает на себя обязательства, обусловленные соглашением и инвестиционным контрактом. Инвестор и соинвестор солидарно выполняют обязательства и несут ответственность по контракту.

В связи с привлечением соинвестора к реализации инвестиционного проекта по настоящему контракту, и частичной переуступкой инвестором прав и обязательств по контракту, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в некоторые пункты инвестиционного контракта, в частности, в п. 3.1.1- распределение общей площади объекта:

- 3,5% - в собственность инвестора;

- 66,5% - в собственность соинвестора;

- 30% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества г. Москвы с последующей передачей в установленном порядке ГУП" Мосгортранс".

По соглашению между инвестором и соинвестором в соответствии с графиком платежей, финансирование проекта может осуществляться одним из них. До даты подписания акта о реализации инвестиционного проекта по строительству ТПУ "Планерная" инвестор и соинвестор обязаны произвести взаиморасчеты. В случае, если инвестор или соинвестор не полностью возместит затраченные соинвестором или инвестором денежные средства, распределение 70% площадей объекта производится между ними пропорционально объему инвестирования.

Согласно п. 3.2 дополнительного соглашения к инвестиционному контракту протокол предварительного раздела нежилых помещений между Администрацией, Инвестором и Соинвестором составляется в месячный срок после разработки проектно-сметной документации и положительного заключения Мосгорэкспертизы, согласовывается Департаментом имущества г. Москвы и подписывается сторонами. В протоколе указываются ориентировочные площади, подлежащие инвестору, соинвестору и Администрации, а также функциональное назначение этих площадей.

В соответствии с п. 3.3 дополнительного соглашения конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.

16 августа 2004 г. между ООО "Гарант Бауинвестицион ГМбХ" (ивестор) и ООО "Зодчий-Инвест" (соинвестор) заключен договор о совместном инвестировании, по условиям которого в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор и соинвестор обязались за счет собственных либо привлеченных средств произвести совместно проектирование и строительство транспортно-пересадочного узла, включающего в себя терминал ТПУ и реконструкцию вестибюля N 2 станции метро "Планерная" (л.д.55-59т.5).

Соинвестор обеспечивает за счет собственных, привлеченных или заемных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта, осуществляет ведение общих дел, вытекающих из настоящего договора, обеспечивает сдачу объекта в эксплуатацию в срок, указанный в инвестиционном контракте и дополнительным соглашением к нему.

Инвестор и соинвестор установили в договоре N 16\08 от 16 августа 2004 г., что общая сумма финансирования составляет 1 050 000 000 руб.

Финансирование инвестиционного проекта по строительству ТПУ "Планерная" осуществляется сторонами в следующем объеме:

Инвестор обязуется оплатить не менее 5% от общей суммы финансирования инвестиционного проекта;

Соинвестор обязуется оплатить не менее 95% от общей суммы финансирования инвестиционного проекта

До даты подписания акта о реализации инвестиционного проекта стороны обязались произвести взаиморасчеты.

11 ноября 2008 г. между ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (Инвестор) и ООО "Зодчий-Инвест" (соинвестор) заключено дополнительное соглашение к договору о совместном инвестировании N 16\08 от 16 августа 2004 г., по условиям которого соинвестор до полного завершения строительства объекта и регистрации прав на него осуществляет представительскую функцию в отношениях с третьими лицами, органами власти, надзорными и контролирующими органами и организациями, заключает в качестве заказчика договор генерального подряда на строительство объекта, осуществляет финансирование строительства объекта в полном объеме требуемых инвестиций (л.д.60-64т.5).

Стороны договорились о том, что окончание финансирования строительства объекта производится в полном объеме соинвестором.

После ввода объекта в эксплуатацию, когда право инвестора на долю в построенном объекте станет действительным, стороны обязались заключить договор уступки прав по договору о совместном инвестировании (договор цессии). Основные условия которого определены в настоящем дополнительном соглашении, имеющие силу предварительного договора цессии прав инвестора на причитающуюся ему долю в законченном строительством объекте в процентах.

Стороны также договорились, что наряду с уступкой прав инвестор передает, а соинвестор полностью принимает на себя обязанности инвестора, связанные с осуществлением прав собственника в законченном строительстве объекте, включая государственную регистрацию права собственности и другие необходимые юридические и\или фактические действия.

После заключения договора цессии и оплаты переданного права обязательство соинвестора, как заказчика строительства передать инвестору причитающуюся ему долю в завершенном строительстве объекте соответствующую объему инвестиций инвестора, прекратится путем совпадения должника и кредитора в одном лице, а соинвестор приобретает право на 100% долей в законченном строительстве объекте ТПУ Планерная.

После заключения договора цессии стороны подпишут акт о реализации, которые будет свидетельствовать о том, что стороны выполнили обязанности по строительству объекта в соответствии с инвестиционным контрактом N 08-0052 от 15 июня 2004 г.

Если намерения сторон, закрепленные в настоящем дополнительном соглашении, касающиеся заключения договора цессии и последующих юридических и фактических действий не будут выполнены сторонами по любым причинам в течение установленного спора, что приведет к государственной регистрации права инвестора на долю в завершенном строительстве объекте в соответствии с фактическим объемом инвестирования, то стороны перейдут к реализации намерения передачи этого права соинвестору на основании заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано (построено) в будущем N 04\07 от 04.07.2005 г.

29 декабря 2010 г. Комитетом государственного строительного надзора выдано ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" разрешение на ввод в эксплуатацию вновь построенного объекта капитального строительства - транспортно-пересадочного узла общей площадью 49792,2 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7 (л.д. 65-67т5, л.д.16-17т.6).

ООО" Зодчий-Инвест", полагая, что он приобрел право на 100% долей в законченном строительстве объекте в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 11 ноября 2008 г. к договору о совместном инвестировании, передало нежилые помещения в строении по адресу: г. Москва, ул. Планергная, д. 7, в аренду ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "Мелон Фэшн Груп", ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "Арома Люкс", ООО "ПАЛЛАДИУМ СИТИ", ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" по договорам аренды от 21.02.2011 г. (л.д. 17-30т3), от 23.02.2011 г. (л.д. 43-56т3), 26.02.2011 г., 03.03.2011 г. (л.д. 123-136т2),от 15.03.2011 г. (л.д. 31-42т3), от 29.03.2011 г. (л.д. 1-16т3), от 14.04.2011 г. (л.д. 103-122т2).

Истец просит признать указанные договоры аренды недействительными (ничтожными) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку данный объект недвижимости является общей долевой собственностью Правительства г. Москвы, ООО Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и ООО "Зодчий Инвест" в соответствии с условиями инвестиционного контракта от 15.06.2004 г. N 08-00552 и дополнительного соглашения к нему от 25.05.2005 г., ответчик распорядился спорным объектом без согласия других участников долевой собственности и при отсутствии необходимых юридических полномочий.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие у него права собственности на возведенный и принятый в эксплуатацию объект недвижимости, учитывая, что силу ст.ст. 219, 223 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации и пришел к выводу о недоказанности наличия у истца заинтересованности (применительно к п. 2 ст. 166 ГК РФ) в оспаривании договоров аренды.

Указанные выводы суда первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны обоснованными, так как судами не. установлена правовая природа инвестиционного контракта от 15 июня 2004 г. N 08-00552, дополнительного соглашения к нему от 25.05.2005 г., соответственно, не установлены права и обязанности сторон указанного контракта, не определены нормы права, подлежащие применению при рассмотрении настоящего спора.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По общему правилу право передавать имущество в аренду, а также распоряжения имуществом реализует его собственник. Право распоряжения имуществом не собственником, и другим лицом возможны в силу :

а) закона;

б) уполномочия самим собственником.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г.. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество) Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам следует оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемых в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 6 указанного постановления Пленума разъяснено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам следует учитывать, что на основании ст. 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получит в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы и т.д.) с целью создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. (п. 7 Постановления Пленума).

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором, либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального Закона" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

В том случае. если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В соответствии с п. 2 ст. 1044 ГК РФ в отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенном в письменной форме.

Из договорах аренды, заключенных ООО" Зодчий-Инвест" не следует, что он действовал от имени всех участников договора о совместном инвестировании и инвестиционного контракта.

Ни инвестиционный контракт N 08-00552 от 15 июня 2004 г.., ни дополнительное соглашение к нему от 25 мая 2005 г.. не наделяет ООО "Зодчий-Инвест" полномочиями на заключение сделок от именит всех участников указанного контракта.

Согласно п. 2.2.6 договора о совместном инвестировании N 16\08 от 16 августа 2004 г.. соинвестор, ООО "Зодчий-Инвест" с даты заключения настоящего договора представляет стороны по вопросам совместной инвестиционной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами, в том числе, информирует государственные и муниципальные органы о выполненных работах.

Пунктом 3.4 указанного договора установлено, что документы, материалы и иная информация, предоставленная в письменном виде от третьих лиц, направляется в адрес инвестора и подлежит обязательному согласованию с ним. Окончательное утверждение осуществляется сторонами совместно.

Буквальное толкование указанных условий договора о совместном инвестировании позволяет сделать вывод о том, что договор о совместном инвестировании не предоставляет ООО "Зодчий-Инвест" на заключение сделок в отношении объекта строительства без согласия участников инвестиционного контракта.

Заключение договоров аренды ООО "Зодчий-Инвест" не согласовывал с участниками инвестиционного контракта.

Ссылка ответчика на дополнительное соглашение N 1 от 11 ноября 2008 г.. к договору о совместном инвестировании N 16\08 от 16 августа 2004 г.., а именно на то, что к нему на основании указанного соглашения перешло право на причитающуюся инвестору долю в завершенном строительстве объекте, не может быть признана правомерной, так как доказательств исполнения условий указанного соглашения не имеется.

Помещения ТПУ Планерная между участниками инвестиционного контракта не распределены, право собственности на возведенный объект недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке. Отсутствуют также доказательства того, что истец, как инвестор контракта заявил о прекращении своих прав в отношении долей в законченном строительстве объекте и передал причитающуюся ему долю соответствующую объему инвестиций ООО" Зодчий-Инвест".

Стороны вправе требовать друг от друга исполнения соответствующих обязательств, защищать свои права в порядке и способами, предусмотренным гражданским законодательством.

Указанные обстоятельства не были приняты во внимание судом первой апелляционной инстанции, не дана надлежащая оценка оспариваемым договорам аренды с учетом норм права, регулирующим порядок владения, пользования и распоряжения вновь создаваемым недвижимым имуществом.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для дела, установить правоотношения сторон, исходя из чего установить правомочия по владению, пользованию и распоряжению созданным объектом недвижимого имущества, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 9 сентября 2011 г. по делу N А40-36915\11-11-318, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В.