Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 сентября 2014 г. N Ф05-10047/14 по делу N А40-145188/2013

г. Москва

10 сентября 2014 г.

Дело N А40-145188/13

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Агапова М.Р.

судей Долгашевой В.А., Дудкиной О.В.

при участии в заседании:

от истца Закрытого акционерного общества "Редер" Пацюры А.А. по доверенности от 20 января 2014 года

от третьих лиц Правительства Москвы Вейн К.В. по доверенности от 24 сентября 2013 года N 4-14-782/3 Департамента городского имущества города Москвы Вейн К.В. по доверенности от 27 декабря 2013 года N 33-Д-960/13

рассмотрев 04 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу истца Закрытого акционерного общества "Редер" на решение от 03 марта 2014 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Березовой О.А. на постановление от 03 июня 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Мухиным С.М., Марковой Т.Т., Кольцовой Н.Н. по делу N А40-145188/13

по заявлению Закрытого акционерного общества "Редер" (ЗАО "Редер", ОГРН 1057746700494) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра", ОГРН 1027700485757) об установлении рыночной стоимости земельного участка, третьи лица Открытое акционерное общество "Городской кадастр" (ОАО "Городской кадастр", ОГРН 1027739738729), Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507), Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

УСТАНОВИЛ:

Закрытого акционерного общества "Редер" (далее - ЗАО "Редер", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:130 в размере 170 065 770 руб. - рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012; об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ответчик, ФГБУ "ФКП Росреестра") внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав в качестве кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночную стоимость.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Открытое акционерное общество "Городской кадастр" (ОАО "Городской кадастр"), Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражный суд города Москвы от 03.03.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 ЗАО "Редер" отказано в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе ЗАО "Редер" просит отменить решение и постановление, как принятые с нарушением и неправильным применением норм процессуального и материального права и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных Обществом требований. При этом указывается, что все выводы судов, в том числе и о том, что в связи с установлением новой кадастровой стоимости установление рыночной стоимости арендуемого земельного участка не восстановит каких-либо нарушенных прав Общества не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в том числе представленному истцом отчёту.

В судебном заседании представитель ЗАО "Редер" поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения жалобы, указывая на несостоятельность её доводов и правильное применение судами норм процессуального и материального права.

Представитель извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела ФГБУ "ФКП Росреестра" и ОАО "Городской кадастр" в судебное заседание не явились.

Проверив правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм процессуального и материального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно жалобы, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Всесторонне, полно и объективно исследовав в судебном заседании все доказательства и доводы лиц, участвующих в деле арбитражный суд первой, а при повторном рассмотрении дела и апелляционной инстанции разрешили спор без нарушения норм процессуального права влекущих отмену решения или постановления.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, между ЗАО "Редер" (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 22.08.2011 N М-04-036222 на срок до 25.02.2060, в соответствии с которым Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001020:130, площадью 12 212 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Новохохловская, вл. 14, стр. 1, - для эксплуатации расположенных на участке здания и сооружений продовольственной базы.

Пунктом 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

Из приложения к договору следует, что по состоянию на дату подписания сторонами договора размер арендной платы исчислялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка по ставке 1,5%, приложением прямо предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости участка без внесения каких-либо изменений и дополнений в договор аренды.

По состоянию на дату подписания сторонами договора кадастровая стоимость участка составляла 107 941 745 руб. 88 коп., годовая арендная плата - 1 619 126 руб. 19 коп.

Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" с 01.01.2013 кадастровая стоимость земельного участка, арендатором которого является истец, установлена в размере 214 579 860 руб. 76 коп.

Отказывая ЗАО "Редер" в удовлетворении заявленных требований суды исходили из того, что порядок оценки земель установлен ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), редакция которой после введения в действие Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ предусматривает, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи, при этом государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 66 ЗК РФ в редакции, действовавшей до введения в действие Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, предусматривала, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи, при этом Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации, а в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Таким образом, положения п. 3 ст. 66 ЗК РФ в обеих редакциях допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, и на то, что законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности физических или юридических лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

В ст. 24.19 указано, что основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, либо недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

При этом суды пришли к выводу о том, что ФГБУ "ФКП Росреестра", являясь органом кадастрового учета, после введения в действие Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ не является надлежащим ответчиком по настоящему делу по спору о результатах определения кадастровой стоимости.

Суды отметили, что государственная кадастровая оценка земельного участка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости; определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками; в течение 30-ти дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости; отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет; в течение 10-ти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости; в течение 5-ти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в Росреестр; в течение 10-ти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, с которыми не согласен истец, утвердило Правительство Москвы.

Таким образом, именно Правительство Москвы является надлежащим ответчиком в деле по спору о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.

ЗАО "Редер" не дал своего согласия на привлечение Правительства Москвы к участию в деле в качестве соответчика.

Росреестр же, либо подведомственные ему государственные бюджетные учреждения, по мнению суда, определяют кадастровую стоимость объектов недвижимости только в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (ст. 24.21 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ).

Помимо этого, в соответствии со ст. 24.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) Росреестр формирует и представляет заказчику работ по определению кадастровой стоимости по его запросу перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Органа кадастрового учета - ФГБУ "ФКП Росреестра" в соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) в течение 10-ти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости лишь вносит эти сведения в государственный кадастр недвижимости, в том числе и в случае, когда кадастровая стоимость установлена в ходе рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении спора суды также исходили из того, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в частности, когда объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции от 22.10.2010), при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости; при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

П. 6 ФСО N 2 установлено, что при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда, в частности,: объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

При этом возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Как указал суд при рассмотрении дела, на странице 66 отчета, составленного ООО "Свис Аппрэйзал Раша энд СиАйЭс", представленного ЗАО "Редер", указано, что "оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимость объекта оценки", при этом в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и п. 6 ФСО N 2 "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда... объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты".

В данном случае, по мнению судов, объект (спорный земельный участок) не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, объект не может быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, в связи с чем оценщиком не могла определяться его рыночная стоимость на основании ФСО N 2.

При этом в п. 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

ОАО "Городской кадастр" составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель в городе Москве, на отчет имеется положительное экспертное заключение, причем ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) предоставляет истцу право обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

При наличии двух отчетов, на каждый из которых имеется положительное экспертное заключение, и отсутствии заявления истца о недостоверности отчета об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка либо о недостоверности составленного в отношении него экспертного заключения, суды не нашли оснований, по которой предпочтение следует отдать отчету, составленному ООО "Свис Аппрэйзал Раша энд СиАйЭс", а не ОАО "Городской кадастр".

Кроме этого суды при рассмотрении спора отметили, что согласно ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Объектом оценки в данном случае является земельный участок, который принадлежит государству, а истец лишь владеет и пользуется им на условиях договора аренды, что, по мнению суда, исключает возможность для истца оценивать объект, не принадлежащий ему, в целях установления цены, по которой собственник земельного участка обязан будет предоставить участок истцу в аренду либо в собственность.

Ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ императивно устанавливает, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Поскольку в данной норме не указано, что она применяется только к случаям кадастровой оценки, суды при рассмотрении спора указали, что в отношении любой оценки объектов, принадлежащих государству, заказчиком является лицо, уполномоченное на совершение сделок с этими объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Арбитражный суд кассационной инстанции находит, что выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции по применению норм материального права соответствуют установленным ими обстоятельствам дела, однако судами не учтено, что заявленные Обществом требования имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Поэтому, такое требование, по настоящему делу и было предъявлено Обществом к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке.

Кроме этого не учтено судами в полном объёме и то, что в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривалась возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Таким образом, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права арендатора указанного земельного участка как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости. В связи с этим Общество имеет правовой интерес в участии в данном споре.

При этом суды правомерно указали, что установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и, следовательно, производится на будущее время. Сведения о размере такой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости не ранее вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

То обстоятельство, что размер рыночной стоимости определяется по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - в настоящем случае по состоянию на 01.01.2012, не является основанием для установления нового размера кадастровой стоимости с даты, ранее даты вступления в законную силу судебного акта об установлении нового размера кадастровой стоимости.

Более того, как следует из материалов дела, и установлено судами в процессе рассмотрения дела, органом исполнительной власти были утверждены иные результаты государственной кадастровой оценки земель.

Следовательно, определение рыночной стоимости на прежнюю дату (01.01.2012) кадастровой оценки утрачивает правовое значение, поскольку к возникновению, изменению, прекращению прав и обязанностей не приведет.

В связи с этим доводы кассационной жалобы ЗАО "Редер" фактически сводящиеся к иной, чем у суда оценке обстоятельств дела и трактовке норм права не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, как не свидетельствующие о неправильном применении судами норм процессуального и материального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2014 года по делу N А40-145188/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

М.Р. Агапов

Судьи

О.В. Дудкина В.А. Долгашева