Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2009 г. N Ф05-3728/09 по делу N А41-К-16653/08

г. Москва

21 мая 2009 г.

Дело N А41-16653/08

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Комаровой О.И., Петровой Е.А.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - Ступина О.Д., дов. от 22.07.2008 г.,

от органа - Черненко А.М., дов. от 26.12.2008 г. N 591-Д,

от ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" - Лобачев Д.Ю., дов. от 12.05.2009 г.; от ЗАО КСХП "Химки" - не явился, извещен,

рассмотрев 14 мая 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области

на решение от 24 ноября 2008 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Васильевой Е.В.,

на постановление от 12 февраля 2009 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Диаковской Н.В., Минкиной Г.Т., Ханашевичем С.К.,

по заявлению ООО "Берег"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области,

заинтересованные лица - ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф", ЗАО КСХП "Химки",

о признании незаконным отказа в госрегистрации, обязании зарегистрировать право

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - УФРС по МО) о признании незаконными действий УФРС по МО, выразившихся в отказе, оформленном сообщением от 11.06.2008 г. N 10016/2008-319, в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г., и обязании УФРС по МО зарегистрировать соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г.

Требования предъявлены заявителем на основании 382, 391, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним" и мотивированы тем, что 26.12.2001 г. между ЗАО КСПХ "Химки" (арендодатель) и ООО "Тинькофф" (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2001 г. N 07 земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный в деревне Кирилловка Химкинского района Московской области, площадью 2,05 га, принадлежащий ЗАО КСПХ "Химки" на праве собственности. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав 07.02.2002 г. за N 50-01.10-03.2002-0027.01.

12.03.2008 г. между ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" с согласия ЗАО КСПХ "Химки", оформленного письмом ЗАО КСПХ "Химки" от 29.02.2008 г. N 10/08, подписано соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 26.12.2001 г. N 07, в соответствии с которым ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" уступило ООО "Берег" в полном объёме права и обязанности по указанному договору аренды.

Указанное соглашение от 12.03.2008 г. было сдано заявителем в регистрирующий орган - УФРС по МО с целью его государственной регистрации.

Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области письмом от 11.06.2008 г. за N 10016/2008-319 отказало ООО "Берег" в государственной регистрации соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 со ссылкой на положения абз. 4, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

Полагая, что действия регистрирующего органа, выразившиеся в отказе в государственной регистрации указанного соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 нарушают права и законные интересы ООО "Берег" и не соответствует действующему законодательству, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.11.2008 г. по делу N А41-16653/08, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 г., заявление ООО "Берег" удовлетворено в полном объеме, а именно: признаны незаконными действия УФРС по МО по отказу (сообщение об отказе от 11.06.2008 г. N 10016/2008-319) в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г.

Суд первой инстанции обязал УФРС по МО зарегистрировать соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г. в установленном законом порядке.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке ст. 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе УФРС по МО, которое полагает, что судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, просит суд кассационной инстанции отменить вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Обжалуя вынесенные по делу судебные акты, в обоснование доводов кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст.ст. 389, 391 ГК РФ и указывая на то, что уступка права требования и перевод долга совершаются с соблюдением требований к форме, предъявленной к основной сделке, а также ссылаясь на п. 3 ст. 607 ГК РФ и указывая на то, что в договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, полагает, что представленное ООО "Берег" на государственную регистрацию соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, поскольку в нарушение п. 1. ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним" в нем отсутствует описание земельного участка: кадастровый номер, вид разрешенного использования, категория земельного участка, адрес.

В судебное заседание представитель заявителя кассационной жалобы явился, доводы жалобы поддержал в полном объеме, полагает вынесенные по делу судебные акты незаконными, необоснованными, просил их отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители ООО "Берег" и ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" в судебное заседание явились, ООО "Берег" представило отзыв на кассационную жалобу, против удовлетворения кассационной жалобы возражали, полагают вынесенные по делу судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

ЗАО КСХП "Химки" в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, ООО "Берег", ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда первой и апелляционной инстанции установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 26.12.2001 г. между ЗАО КСПХ "Химки" (арендодатель) и ООО "Тинькофф" (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2001 г. N 07 земельного участка, в соответствии с которым арендодатель представил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный в деревне Кирилловка Химкинского района Московской области, площадью 2,05 га, принадлежащей ЗАО КСПХ "Химки" на праве собственности ( т. 1 л.д. 34-36). Данный договор аренды заключен в соответствии с требованиями ст. 609 Гражданского кодекса РФ и зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав 07.02.2002 г. за N 50-01.10-03.2002-0027.01.

Письмом от 29.02.2008 г. N 10/08 ЗАО "КСХП "Химки" уведомило ООО "Частные пивоварни "Тинькофф" о том, что арендодатель дает свое согласие на передачу арендатором принадлежащих ему прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 ООО "Берег" (т. 1 л.д. 43).

12.03.2008 г. между ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" (прежний арендатор) и ООО "Берег" (новый арендатор) подписано соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 (перенаем), в соответствии с которым ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" уступило ООО "Берег" в полном объёме права и обязанности арендатора по указанному договору аренды (л.д. 38 - 40 т. 1).

Материалами дела подтверждается факт оплаты ООО "Берег" переуступаемых прав арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 в размере, установленном указанным соглашением от 12.03.2008 г.

11.04.2008 г. ООО "Берег" обратилось в регистрирующий орган - УФРС по МО с заявлением N 10/016/2008-319 о государственной регистрации данного соглашения, приложив пакет документов, установленный ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

УФРС по МО письмом от 11.06.2008 г. N 10016/2008-319 сообщило ООО "Берег" об отказе в осуществлении государственной регистрации соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, указав, что в нарушение п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним", п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ в указанном соглашении от 12.03.2008 г. отсутствует описание земельного участка: кадастровый номер, вид разрешенного использования, категория земельного участка, адрес, а также что штамп "Согласовано" на 1 листе не заполнен ЗАО КСПХ "Химки", в связи с чем провести государственную регистрацию невозможно.

Судебная коллегия считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанции об удовлетворении заявленных требований в связи со следующим.

В силу нормативного единства п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ ввиду установленной п. 4.2.5. договора аренды от 26.12.2001 г. N 07 обязанности арендатора без согласия арендодателя не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу (перенаем) в пределах срока договора аренды земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В результате сделки по перенайму происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем последняя подлежит заключению с соблюдением требований, установленных Главой 24 ГК РФ для переуступки прав (требований) кредитора другому лицу и перевода долга.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливает каких-либо особенностей к содержанию договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Исходя из изложенных выше положений закона следует, что предметом сделки, предусматривающей перемену лица в обязательстве, выступает передача прав и обязанностей, возникших на основании существующего конкретного обязательства.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено требования о включении в сделку, связанную с переменой лица в обязательстве, условия об объекте, в отношении которого возникли обязательства.

Представленное на государственную регистрацию регистрирующему органу соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, позволяет определенно установить уступку (передачу) ООО "Берег" в полном объеме прав требований и обязательств ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" как арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 земельного участка, заключенному с ЗАО КСХП "Химки" и зарегистрированному в Едином государственном реестре прав 07.02.2002 г. за N 50-01.10-03.2002-0027.01, то есть предметом указанного соглашения о перенайме является передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды 26.12.2001 г. N 07, содержащих конкретные сведения об обязательстве, в отношении которого стороны намерены осуществить указанную передачу.

Во исполнение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 4.2.5. договора аренды от 26.12.2001 г. N 07 указанное соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды подписано ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" с ООО "Берег" с согласия собственника арендованного имущества - ЗАО КСПХ "Химки" (т. 1 л.д.43, 85-86).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что представленное ООО "Берег" на государственную регистрацию соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии в указанном соглашении от 12.03.2008 г. сведений об объекте - земельном участке, в отношении которого возникли обязательства по аренде, отклоняются судом кассационной инстанции ввиду несостоятельности, поскольку сведения, характеризующие переданный в аренду земельный участок, в том числе кадастровый номер, вид разрешенного использования, категория земельного участка, адрес и др. указаны непосредственно в самом договоре аренды от 26.12.2001 г. N 07, на который содержится ссылка в соглашении от 12.03.2008 г. и который был включен в пакет документов, представленных ООО "Берег" регистрирующему органу на регистрацию.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований, предусмотренных ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним", для отказа в государственной регистрации соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды у УФРС по МО не имелось.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, вынесенные по делу судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, изложенные в них выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2008 г. по делу N А41-16653/08 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2009 г. оставить без изменении, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

О.И. Комарова Е.А. Петрова