Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2012 г. N Ф05-3147/12 по делу N А40-77493/2011

г. Москва

26 апреля 2012 г.

Дело N А40-77493/11-10-658

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Хомякова Э.Г., Русаковой О.И.

при участии в заседании: от истца - Департамент земельных ресурсов г. Москвы - не явился, извещен (имеется почтовое уведомление о вручении), от ответчика - ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" - Аханова А.А., доверенность от 11.04.2012 г., Нурова Б.Н., доверенность от 16.04.2012 г.,

рассмотрев 16-19 апреля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" (ответчик) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 19 октября 2011 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Пуловой Л.В. (фамилии, инициалы судей, принявших решение, определение, постановление) и постановление от 11 января 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) (наименование истца)

к ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" (ИНН 7701222854, ОГРН 1027739429959) (наименование ответчика)

о взыскании задолженности по арендным платежам и пени (предмет спора)

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" (далее - ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N М-07-012181 от 05.08.1998 г. в сумме 36 875 558 руб. 56 коп. за период с 1-го квартала 2010 года по 2-й квартал 2011 года и пени в сумме 20 706 556 руб. 91 коп. за период с 22.12.2008 г. по 22.06.2011 г.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части внесения арендных платежей.

Решением от 19 октября 2011 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 36 875 558 руб. 56 коп. задолженности по арендным платежам и 2 372 626 руб. 31 коп. пени. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, тогда как ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей не представил.

При этом, суд первой инстанции снизил размер взыскиваемых пени на основании норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика об обременении арендуемого земельного участка находящейся на нем автомобильной дорогой, судом отклонен со ссылкой на то, что изменения в договор аренды в части уменьшения размера арендуемого земельного участка не вносились.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2012 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" и дополнению к жалобе, которое считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что возникновение на арендуемых земельных участках автомобильных дорог (улично-дорожной сети), относящихся к землям общего пользования, статус которых обеспечивает доступ неограниченного круга лиц к данному земельного участку, занятому автомобильной дорогой, ограничивает права пользования и владения арендуемым земельным участком в целом, но при этом арендуемый земельный участок как объект земельно-правовых отношений остается неделимым. При этом, истец не отрицал факт нахождения автомобильной дороги на арендуемом ответчиком земельном участке. Между тем, согласно техническому отчету об инженерно-геодезических изысканиях по установлению и определению площади земельного участка общая площадь земельного участка, занятого автомобильной дорогой составляет 9638 кв.м., однако обременения в виде автомобильной дороги не были включены в договор аренды земельного участка.

Кроме того, как указывает заявитель жалобы, на значительной части арендуемого земельного участка (217 116,3 кв.м.) находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, находящиеся в управлении товарищества собственников жилья "Остров" (дата регистрации товарищества 16 апреля 2004 года). Помимо этого, между ответчиком и ТСЖ "Остров" были заключены договоры о возмещении арендных платежей, в соответствии с которыми арендная плата за земельный участок (в части которой находятся объекты недвижимости ТСЖ "Остров") уплачивалась товариществом арендодателю (ДЗР г. Москвы). При этом, перечисление ТСЖ "Остров" денежных средств в счет возмещения затрат ответчика по уплате арендных платежей подтверждается судебными актами по делу N А40-5830/11-156-19.

Таким образом, заявитель жалобы полагает, что задолженности по арендным платежам у него не имеется и представляет свой расчет по произведенным платежам по договору аренды.

Помимо этого, заявитель жалобы указывает на непредставление доказательств государственной регистрации договора аренды, заключенного сроком на 49 лет и не исследование судами обеих инстанций подлинных документов, а именно самого договора, акта приема-передачи и других.

В судебном заседании, назначенном на 16 апреля 2012 года 11 часов 30 минут был объявлен перерыв на 19 апреля 2012 года 15 часов 45 минут в составе председательствующего судьи Волкова С.В., судей Русаковой ОИ., Хомякова Э.Г., после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил судебные акты отменить, а также представил для приобщения к материалам дела технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях по установлению границ и определению площади земельного участка, составленный ООО "Гео Инженеринг", акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2011 г. между истцом и ответчиком по договору N 012181 от 05.08.98 г. (не подписанный истцом), расчет арендной платы по договору аренды, копию договоры N 1 от 19.01.2006 г., N 1/АР/05 от 11.04.2005 г., с дополнительными соглашениями, N 1/АР/06 от 31.12.2005 г., N 1/АР/07 от 31.12.2006 г., N 1/АР/08 от 24.01.2008 г., с дополнительными соглашениями, подписанные между ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" и ТСЖ "Остров", копии решения Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2011 г. и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 г. по делу N А40-5830/11-156-19.

В силу норм статей 286, 287 АПК РФ представленные ответчиком в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства подлежат возврату заявителю ввиду отсутствия у суда кассационной инстанции полномочий по исследованию и оценке доказательств, которые не были представлены в суды первой и апелляционной инстанций.

Кассационным судом направлена в адрес ДЗР г. Москвы копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились, имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения. Кроме того, от истца поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению истца, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 05 августа 1998 года между Московским земельным комитетом, в настоящее время ДЗР г. Москвы (арендодатель) и ООО "ФСК "Теско-М" (арендатор) был заключен договор N М-07-012181 долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 269 891 кв.м. (в том числе: под застройку - 71500 кв.м., под благоустройство и озеленение - 191 262 кв.м. и под проезд вдоль Гребного канала - 7128 кв.м.), кадастровый номер 77:07:01004:010, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Татаровская пойма, ул. Крылатская для строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-оздоровительной базы, спортивно-оздоровительного центра, оздоровительно-развлекательного комплекса с временным проживанием сроком на 49 лет.

Договор заключен с дополнительными соглашениями, в частности, по дополнительному соглашению N М-07-012181/07 от 25.09.2001 г. все права и обязанности арендатора по договору перешли ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ".

Требования истца со ссылкой на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей суды обеих инстанций сочли правомерным, в результате чего взыскали с ответчика задолженность по арендным платежам в сумме 36 875 558 руб. 56 коп. за период с 1 квартала 2010 года по 2 квартал 2011 года и пени в сумме 2 372 626 руб.31 коп. за период с 22.12.2008 г.по 22.06.2011 г.

Однако с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании имеющих существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельств, с нарушением норм процессуального и материального права.

Так, как видно из материалов дела, ответчиком как в суде первой инстанции, так и в апелляционном суде заявлялся довод о том, что на арендуемом им земельном участке проходит муниципальная автомобильная дорога, наличие которой свидетельствует об обременении земельного участка, не предусмотренного договором.

При этом, в суде первой инстанции ответчик просил отложить судебное заседание для предоставления ему времени в целях составления межевого плана и получения доказательства, свидетельствующего о наличии автомобильной дороги на арендуемом земельном участке и о площади земельного участка, занятого автомобильной дорогой (л.д. 73-74).

Однако, суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика и в принятом решении на его возражения против заявленных требований указал на то, что изменения в договор аренды в части уменьшения арендуемого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не вносились.

Затем, ответчик в апелляционной жалобе также приводил доводы о нахождении на арендуемом им земельном участке автомобильной дороги и ссылался на составленный технический отчет от 28.10.2011 г., прилагавшийся к апелляционной жалобе, согласно которому общая площадь земельного участка, занятого автомобильной дорогой составляет 9638 кв.м.

При этом, ответчик в апелляционной жалобе указывал на то, что площадь арендуемого земельного участка им не оспаривается и он не имел цели выделения земельного участка, занятого автомобильной дорогой как самостоятельного объекта земельно-правовых отношений и соответственно не заявлял о внесении изменений в договор аренды, а лишь ссылался на ограничение права владения и пользования земельным участком ввиду наличия такого обременения (л.д. 81).

Однако, суд апелляционной инстанции отказал ответчику в принятии дополнительных доказательств и на эти возражения в постановлении отразил, что судом первой инстанции была дана надлежащая оценка этим доводам.

В силу части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Аргументация судов обеих инстанций со ссылкой на статью 452 Гражданского кодекса Российской Федерации на возражения ответчика относительно нахождения на арендуемом им земельном участке автомобильной дороги не является достаточной, поскольку суды фактически не исследовали и не устанавливали это обстоятельство, не давали ему оценку, равно как и не предоставили ответчику возможности представить соответствующие доказательства в подтверждение его возражений, которые также должны были получить оценку суда.

При этом, суды обеих инстанций не учли, что в статье 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дано понятие автомобильной дороги, согласно которому это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 5 названного закона автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на:

1) автомобильные дороги федерального значения;

2) автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения;

3) автомобильные дороги местного значения;

4) частные автомобильные дороги.

Автомобильные дороги в зависимости от вида разрешенного использования подразделяются на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования.

К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.

Согласно части 1 статьи 25 названного закона границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.

В силу частей 1, 2 статьи 27 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ право использования автомобильных дорог общего пользования имеют физические и юридические лица, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Использование автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Таким образом, земельные участки, занятые автомобильными дорогами, являются землями общего пользования.

В тоже время, законом не запрещено сдавать в аренду земельные участки общего пользования.

Вместе с тем, в силу пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Следовательно, дорога общего пользования - это часть земельного участка, которой имеет право беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц.

Таким образом, автомобильной дорогой имеет право пользоваться неограниченный круг лиц, в их числе и ответчик, однако закон не предусматривает взимания с неограниченного круга лиц платы за пользование территориями общего пользования (в том числе и дорогами общего пользования).

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции, автомобильная дорогая, находящаяся на арендуемом ответчиком земельном участке, является действующей и сооружена городом Москвой, по ней проходит общественный транспорт, имеются общественные остановки.

Между тем, согласно общему определению договора аренды (ст. 606 ГК РФ) имущество передается во временное владение и пользование именно арендатору, а не в общее пользование неопределенному кругу лиц.

Следовательно, исходя из смысла договора аренды, плата осуществляется за фактическое пользование тем земельным участком, которым именно арендатор реально может пользоваться, в противном случае иное может привести к нарушению и ущемлению прав арендатора.

В связи с этим, обстоятельство нахождения на арендуемом ответчиком земельном участке автомобильной дороги входит в предмет доказывания по настоящему делу, и суду необходимо было предложить представить соответствующие дополнительные доказательства в его подтверждение и их исследовать, установить действительно ли на арендуемом земельном участке находится автомобильная дорога, квалифицировать вид дороги и характер ее использования.

Вместе с тем, суду необходимо разрешить вопрос о том, не нарушает ли принципы разумности и справедливости взимание с арендатора земельного участка общего пользования платы за не только его пользование участком, но и пользование этим участком любым и каждым, не будет ли взимание арендной платы за пользование участком дороги общего пользования нарушать установленный принцип беспрепятственности пользования и не противоречит ли законодательству взимание с арендатора, входящего в неограниченный круг лиц, которые могут беспрепятственно пользоваться дорогами общего пользования, платежей за пользование.

Между тем, ответчик ссылается на то, что обременение земельного участка в виде автомобильной дороги не были включены в договор аренды земельного участка.

Помимо этого, заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что на арендуемом им земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, находящиеся в управлении товарищества собственников жилья "Остров" и занимающие земельный участок площадью 217 116,3 кв.м. При этом, между ответчиком и ТСЖ "Остров" были заключены договоры о возмещении арендных платежей, в соответствии с которыми арендная плата за земельный участок (в части которой находятся объекты недвижимости ТСЖ "Остров") уплачивалась товариществом арендодателю (ДЗР г. Москвы), а перечисление ТСЖ "Остров" денежных средств в счет возмещения затрат ответчика по уплате арендных платежей подтверждается судебными актами по делу N А40-5830/11-156-19.

Данный довод ответчика также подлежит проверке и исследованию, поскольку в случае нахождения на части арендуемого ответчиком земельного участка объектов недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, ответчик соответственно не может пользоваться этой частью участка. Кроме того, если в силу принципа платности земли ТСЖ "Остров" осуществляло платежи за часть земельного участка арендодателю взимание с ответчика арендных платежей полностью за весь земельный участок, указанный в договоре аренды, может привести к неосновательному обогащению арендодателя.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства, приводимые ответчиком в качестве возражений, подлежат исследованию в целях установления того размера переданного ответчику в аренду земельного участка, которым он фактически пользуется и владеет, с учетом того, то при расчете взыскиваемой арендной платы истец исходил из площади земельного участка, указанного в договоре.

Учитывая изложенное, выводы судов обеих инстанций нельзя признать обоснованными, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, а именно установить находятся ли на арендуемом ответчиком земельном участке земли общего пользования, занятые автомобильной дорогой, и частные жилые дома, принадлежащие физическим лицам, квалифицировать вид автомобильной дороги и характер ее использования, определить размер земельного участка, которым фактически ответчик может владеть и пользоваться как арендатор и соответственно за который могут быть взысканы арендные платежи, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2012 г. по делу N А40-77493/11-10-658 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Э.Г. Хомяков О.И. Русакова