Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2012 г. N Ф05-5671/12 по делу N А40-93001/2011

г. Москва

21 июня 2012 г.

Дело N А40-93001/11-10-795

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Русаковой О. И., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО СтройАрендаСервис - Гарипов Ф.А., директор, протокол N 3 от 01.06.2010 г..,

от ответчика (заинтересованного лица) ЗАО МЕТАЛЛОТОРГ - Егоров К.Ю., дов. от 11.01.2011 г..,

от третьего лица - не явка, извещено

рассмотрев 14.06.2012 г.. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "СтройАрендаСервис"

на постановление (определение) от 19.03.2012 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Савенковым О.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройАрендаСервис" (420073,

г.Казань, ул. Парковая, 2, а/я 20, ИНН 1660075170,)

к закрытому акционерному обществу "Металлоторг" (111141, Тульская область, Щекинский р-н, г.Щекино, ул. Декабристов, д.45а)

третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Республики

Татарстан

о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными

средствами,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СтройАрендаСервис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ЗАО "Металлоторг" о взыскании платы за пользование земельным участком в период с 01.12.2009 по 13.12.2010 в размере 891 627,15руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2010 по 13.10.2011 в размере 61 299,36руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2012 г.. исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 г.. решение суда первой инстанции изменено, суд апелляционной инстанции взыскал с ЗАО "Металлоторг" в пользу ООО "СтройАрендаСервис" сумму неосновательного обогащения в размере 105 178, 48 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5061,71 рублей, в остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе ООО "СтройАрендаСервис" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, решение суда первой инстанции составить в силе.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- Истец, находясь в договорных отношениях с арендодателем, оплачивал пользование земельным участком, что подтверждается выпиской по счету от 15.09.2010 г.., а также платежными поручениями N 87 от 06.10.2010 г.. и N 89 от 13.10.2010 г..

Отношения между истцом и Министерством земельных и имущественных отношений (арендодатель) по оплате истцом арендных платежей подтверждается также перепиской между истцом и третьим лицом, а именно: письмами от 11.07.2008 г.., 02.12.2010 г.., от 30.12.2010 г.., от 20.01.2011 г..

Ответчик свои обязательства по оплате земельного участка не исполнял, в материалах дела имеется его письмо на имя истца от 10.08.2010, в котором ответчик указал, что возмещение неосновательного обогащения истцу будет произведено после регистрации договора перенайма N Кз-071 от 12.01.2010 г.., заключенного между истцом и ответчиком, и представления документального расчета.

Таким образом, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате за пользование земельным участком установлен и не отрицается ответчиком.

- судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что для возникновения вещного права на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, покупатель должен соблюсти правила о государственной регистрации перехода права.

Судом апелляционной инстанции не учтены особенности приобретения прав на земельные участки, установленные Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.25 ЗК РФ права на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, а также право аренды и право безвозмездного срочного пользования возникают на основаниях, предусмотренных для возникновения гражданских прав и обязанностей, установленных гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом суд не применил закон, подлежащий применению.

- в пункте 1.2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2009 г.. N САС-19 указано, что истец (продавец) заключит с ответчиком (покупатель) Договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды данного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не учел то, что в соответствии с этим пунктом, после того как была проведена регистрации самой недвижимости, стороны заключили договор N Кз-071 от 12.01.2010 г.. о переуступки права по Договору аренды земельного участка.

Данный договор прошел государственную регистрацию 13.12.2010 г. На период регистрации согласно п. п. 2.2.3, 4.5 указанного договора покупатель (ответчик) обязался нести расходы по оплате за пользование земельным участком площадью 25130 кв.м., переходящим к нему вместе с имуществом, с момента фактической передачи ему имущества по актам приема-передачи, то есть с 30.11.2009.

В соответствии с этим положением договора суд первой инстанции принял расчетный период с 01.12.2009 г. по 13.12.2010 г..

Суд апелляционной инстанции неправильно определил расчетный период и принял односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, что не соответствует нормам ст.ст.309, 310 ГК РФ;

- суд апелляционной инстанции не учел, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г.. N 122 -ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по мнению истца означает, что никакие иные юридические акты не могут рассматривается в качестве доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок;

- суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу, что с 12.01.2010 г.. у ЗАО "Металлоторг" возникли права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды от 25.11.2003 N 071-1191.

Данное утверждение не соответствует положению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п.13) который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания, строение, сооружение.

Таким образом, суд не правильно истолковал закон и пришел к выводу о том, что 12.01.2010 г.. у ответчика возникли права и обязанности арендатора земельного участка, поскольку именно с 13.12.2010 г.. к ответчику перешло право аренды земельным участком, а фактически он пользовался участком в период с 30.11.2009 г.., но в отсутствие государственной регистрации права не мог быть плательщиком арендной платы, в связи с чем, ответчик обязан в соответствии с пунктом 4.5 Договора N САС-19 от 30.09.2009 г.. возместить истцу расходы за пользование земельным участком;

В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 06.06.2012 г.. до 14.06.2012 г..

Представитель истца в судебном заседании поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

В обоснование своих возражений пояснил следующее:

- Объекты недвижимости были получены ЗАО "Металлоторг" по акту приема-передачи 30.11.2009 г. Право собственности ЗАО "Металлоторг" на объекты недвижимости было зарегистрировано 12.01.2010 г.

Приобретенное имущество расположено на земельному участке с кадастровым номером 16:50:24 04 01:0001, находившимся на момент продажи в аренде у ООО "СтройАрендаСервис" на основании Договора аренды земельного участка N 071-1191 от 25.11.2003 г. Земельный участок, как следует из 1.1.5 указанного выше договора был предоставлен ООО "СтройАрендаСервис" в аренду для размещения производственной базы цеха N 5 УПТК.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктом 2 статьи 271 и пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" право аренды земельного участка возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом указанного, с даты государственной регистрации перехода к ЗАО "Металлоторг" права собственности на недвижимое имущество (12.01.2010 г.) ООО "СтройАрендаСервис" выбыло из арендных отношений, поскольку лишилось имущества, являвшегося основанием для предоставления в аренду земельного участка, а на место ООО "СтройАрендаСервис" вступило ЗАО "Металлоторг".

Пунктом 2.1 Договора переуступки права по Договору аренды земельного участка от 12.01.2010 г. N Кз-071 на ООО "СтройАрендаСервис" была возложена обязанность уведомить арендодателя (Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан) о произошедшей уступке прав и обязанностей. Такое уведомление являлось извещением арендодателя о произошедшей перемене стороны в обязательстве в целях снятия с ООО "СтройАрендаСервис" обязанностей арендатора.

Утратив право аренды, ООО "СтройАрендаСервис" без должных на то правовых оснований продолжало уплачивать арендную плату. Причем арендодатель не предъявлял ООО "СтройАрендаСервис" требований производить оплату арендной платы за спорный период, аналогичных требований не предъявлялось и со стороны ЗАО "Металлоторг". Следовательно, оплата арендной платы в спорный период не носила для ООО "СтройАрендаСервис" вынужденного характера.

В настоящее время истец не лишен возможности обратиться к арендодателю с требованием о возврате неосновательного обогащения. В свою очередь, ответчик, при наличии соответствующего требования от арендодателя, готово оплатить арендную плату за спорный период.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.11.2003 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодатель) и ОАО "Татстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 071-1191 (л.д. 9-12), прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование на срок до 20.11.2052 земельный участок с кадастровым N 16:50:240401:0001 площадью 25130кв.м с адресными ориентирами: город Казань, Советский район, п. Дербышки, ул.Липатова в границах, определенных на прилагаемом к договору плане.

Являющийся объектом аренды земельный участок предоставлен для эксплуатации следующих объектов недвижимости:

-производственный цех общей площадью 2921кв.м. по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул.Липатова, условный N 16:50:07:03247:003, свидетельство серии 16 АА N 002595 от 24.09.2003;

-строение (КПП) общей площадью 37,5кв.м. по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул.Липатова, условный N 16:50:07:03247:004, свидетельство серии 16 АА N 002627 от 25.09.2003;

-цех гашения извести общей площадью 256,90кв.м. по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул.Липатова, условный N 16:50:07:03247:005, свидетельство серии 16 АА N 002626 от 25.09.2003.

В соответствии с договором переуступки права от 04.02.2008 N 13КП, заключенным между ОАО "Татстрой" и ООО "СтройАрендаСервис", прошедшего государственную регистрацию, ОАО "Татстрой" уступает, а ООО "СтройАрендаСервис" принимает в полном объеме права, принадлежащие арендатору ОАО "Татстрой" по договору от 25.11.2003 N 071-1191.

Указанный договор переуступки права от 04.02.2008 N 13КП зарегистрирован в установленном законом порядке 08.04.2008 г..

30.10.2009 между ООО "СтройАрендаСервис" (продавец) и ЗАО "Металлоторг" (покупатель) заключен договор N САС-19 купли-продажи объектов недвижимости:

-сооружение (железнодорожные пути не общего пользования) протяженностью 145,8м. по адресу: Республика Татарстан, город Казань, стан.Дербышки, о.п.804км., условный N 16-16-01/379/2008-340, свидетельство серии 16 АБ N 072728 от 13.01.2009;

-сооружение (железнодорожные пути не общего пользования) протяженностью 256м. по адресу: Республика Татарстан, город Казань, стан.Дербышки, о.п.804км., условный N 16-16-01/192/2008-369, свидетельство серии 16 АА N 763341 от 25.06.2008;

-здание склада общей площадью 378,1кв.м. по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул.Липатова, условный N 16-16-01/062/2008-278, свидетельство серии 16 АБ N 071824 от 03.04.2009.

По Акту от 30.11.2009 продавцом передано покупателю вышеуказанное недвижимое имущество.

12.01.2010 в ЕГРП зарегистрирован переход к ЗАО "Металлоторг" права собственности на указанные недвижимые объекты, под размещение которых предоставлен вышеуказанный земельный участок с кадастровым N 16:50:240401:0001 площадью 25130кв.м (л.д.12-17 том 2).

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку по настоящему делу продавец недвижимости ООО "СтройАрендаСервис" пользовался земельным участком площадью 25 130кв.м с кадастровым N 16:50:240401:0001, предоставленным ему Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан по договору аренды от 25.11.2003 N 071-1191, под размещение 6-ти объектов недвижимости, то, в связи с продажей недвижимости у продавца обязательства по данному договору аренды земельного участка прекратились и в полном объеме перешли к новому собственнику недвижимости ЗАО "Металлоторг".

Таким образом, с 12.01.2010 (с момента государственной регистрации договора купли-продажи) у ЗАО "Металлоторг" возникли права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды от 25.11.2003 N 071-1191.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г.. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что к покупателю недвижимости (ответчик) с 12.01.2010 г.. в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника объектов недвижимости.

При этом ЗАО "Металлоторг", владея и пользуясь 6-тью объектами недвижимости на праве собственности с 30.11.2009 (момент передачи недвижимости по акту) и имея право на приобретение земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для ее использования, оформило право собственности 6-и объектов недвижимости только 12.01.2010, освобождая до указанной даты себя от платежей за пользование земельным участком и возложив бремя расходов по его содержанию на ООО "СтройАрендаСервис".

Поскольку в силу закона к ЗАО "Металлоторг" перешло право пользования земельным участком, необходимым для использования 6-ти объектов недвижимости, и оно фактически пользовалось участком в период с 30.11.2009, но в отсутствие государственной регистрации права не могло быть плательщиком земельного налога/арендной платы, ответчик обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ возместить истцу расходы по уплате этого налога/арендной платы до даты государственной регистрации права собственности объектов недвижимого имущества за ЗАО "Металлоторг".

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности иска в части взыскании с ответчика (покупатель) в пользу истца (продавец) неосновательного обогащения в виде оплаты за пользование земельным участком за период с 30.11.2009 по 12.01.2010 (дата регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости) в сумме 105 178,48руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисляемых на указанную сумму, исходя из установленной ЦБ РФ учетной ставки банковского процента, что за период с 13.12.2010 по 13.10.2011 (пределы заявленных исковых требований) составило 5061,71руб.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за ЗАО "Металлоторг", обязательства ООО "СтройАрендаСервис" по внесению арендной платы за земельный участок прекратились, то есть ООО "СтройАрендаСервис" выбыло из арендных отношений, поскольку лишилось имущества, являвшегося основанием для предоставления в аренду земельного участка, а на место ООО "СтройАрендаСервис" вступило ЗАО "Металлоторг".

То обстоятельство, что после указанной даты (12.01.2010) истец производил арендные платежи за земельный участок, не свидетельствует о неосновательном обогащении ЗАО "Металлоторг", а может свидетельствовать о неосновательном обогащении арендодателя - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, поскольку с момента регистрации права собственности обязательство по внесению арендной платы возникло у ЗАО "Металлоторг".

При этом из материалов дела также не усматривается, что ООО "СтройАрендаСервис" оплачивало арендную плату в порядке ст. 313 ГК РФ (исполнение обязательства третьим лицом).

Довод заявителя жалобы о том, что ответчик фактически пользовался участком в период с 30.11.2009 г.. но в отсутствие государственной регистрации права на него не мог быть плательщиком арендной платы и обязан в соответствии с пунктом 4.5 Договора N САС-19 от 30.09.2009 г.. возместить истцу расходы за пользование земельным участком, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку права и обязанности арендатора перешли к ответчику с момента государственной регистрации права собственности объектов недвижимости на спорном земельном участке в силу закона (ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ) и не имеет правового значения момент государственной регистрации договора N Кз-071 от 12.01.2010 г.. о переуступки права по Договору аренды земельного участка.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции. Нарушений норм материального или процессуального права судом кассационной инстанции не усмотрено.

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2011 г.. по делу N А40-93001/11-10-795 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО СтройАрендаСервис - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

О.И.Русакова
Э.Г.Хомяков

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.