Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2012 г. N Ф05-5969/12 по делу N А40-42950/2011

г. Москва

19 июня 2012 г.

Дело N А40-42950/11-142-368

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от Департамента имущества г. Москвы - Киселева Ю.В., дов. от 10.01.2012 г..

от ООО "Магнолия" - не явка, извещено

от третьих лиц - не явились, извещены

рассмотрев 14.06.2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущества г. Москвы

на решение (определение) от 12.01.2012 г..

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей (судьями) Филиной Е.Ю.,

на постановление (определение) от 05.03.2012 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,Савенковым О.В.,

по иску Департамента имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Магнолия" (ОГРН 1107746708618)

3-и лица: Индивидуальный предприниматель Плешкова Татьяна Павловна, Индивидуальный предприниматель Тимербулатова Наталья Олеговна, Общество с ограниченной ответственностью "Бьюти Лаб"

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, выселении

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, измененным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Магнолия" (далее - ООО "Магнолия") суммы 1 441 223 руб. 01 коп., составляющей 1 424 310 руб. 54 коп. - задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 29.10.2010 г. N 10-00169/10 за периоды октябрь - декабрь 2010 года, январь - февраль 2011 года, 16 912 руб. 47 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 18.12.2010 г.. по 18.02.2011 г.., расторжении договора аренды от 29.10.2010 г.. N 10-00169/10, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 128, 1 этаж, пом. V, комн. 1, 2, 3, 4, и обязании передать помещения в освобожденном виде истцу.

Протокольным определением от 19.08.2011 г.. судом принято изменение истцом оснований заявленных требований, согласно которому истец просит суд расторгнуть договор аренды N 10-00169/10 от 29.10.2010 г.., в связи с нарушением ответчиком пунктов 10.5 и 5.4.1 договора аренды в части передачи нежилого помещения без согласования с истцом в субаренду и использования помещения не по целевому назначению, установленному п. 1.3 договора аренды.

В части размера задолженности протокольным определением от 04.10.2011 г.. истцу отказано судом в уменьшении исковых требований, при этом указано на недопустимость в силу положений ст. 49 АПК РФ одновременного изменения предмета и основания иска.

Таким образом, в части размера задолженности по арендным платежам дело рассмотрено по первоначально заявленным требованиям.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2011 г.. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены индивидуальные предприниматели Плешкова Т.П., Тимербулатова Н.О. и ООО "Бьюти Лаб".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2012 г. по делу N А40-42950/11-142-368 в удовлетворении исковых требований Департамента имущества города Москвы полностью отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 г.. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент имущества города Москвы просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- вывод суда апелляционной инстанции о том, что истом не представлялись такие доказательства занятия помещений третьими лицами как визитки, проспекты и т.п. не соответствует материалам дела, поскольку подлинники указанных доказательств представлялись суду первой инстанции и сторонам в судебных заседаниях.

Вместе с тем, иных допустимых доказательств сдачи объекта аренды в субаренду третьим лицам (таких как договоры субаренды или какие-либо иные гражданско-правовые договоры) не может быть предоставлено Департаментом, в силу того, что он не является стороной по ним.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили. Дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отменен с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Магнолия" (арендатор) 29.10.2010 г.. заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 10-00169/10, по условиям которого истец обязался передать ответчику находящиеся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-10/001/2010-745 от 27.09.2010 г..), в аренду для использования в целях бытового обслуживания по типу "Мультисервис", нежилые помещения (пом. V, комн. 1, 2, 3, 4), общей площадью 404,7 кв. м., расположенные по адресу: г. Зеленоград, корп. 128, 1 этаж, а ответчик принять и оплачивать его использование (арендную плату) в порядке и на условиях, установленных указанным договором.

Факт передачи ответчику объекта аренды подтверждается подписями представителей сторон в акте приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 30.10.2010 г.., удостоверенными печатями истца и ответчика.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок действия договора с 30.10.2010 г.. по 29.10.2020г., в связи с чем, в порядке ст. 651 ГК РФ указанный договор зарегистрирован 03.12.2010 г.. за номером 77-77-10/010/2010-915, что также подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на договоре.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.2 договора аренды установлен размер арендной платы 12 261 руб. за 1 кв.м. арендуемого помещения в год, включая НДС.

Дополнительным соглашением от 29.10.2010 г.. размер арендной платы за объект аренды установлен 413 502 руб. 22 коп. в месяц, включая НДС.

В соответствии с п. 6.4 договора аренды арендная плата без НДС вносится ответчиком ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца.

Согласно исковому заявлению ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендных платежей за октябрь, ноябрь, декабрь 2010 года, январь, февраль 2011 года в размере 1 424 310 руб. 54 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей ответчиком в соответствии с п. 7.1 договора аренды начислены пени за период с 18.12.2010 г.. по 18.02.2011 г.. в размере 16 912 руб. 47 коп.

Судами установлено, что платежными поручениями N 122 от 01.04.2011 г.., N 191 от 08.04.2011 г.., N 108 от 18.05.2011 г.., N 236 от 03.06.2011 г.., N 241 от 06.06.2011 г.., N 328 от 22.06.2011 г.. ответчиком погашена задолженность по арендным платежам и начисленные истцом пени.

Таким образом, задолженность ответчика за указанный истцом период по уплате арендных платежей отсутствует, что также подтверждается справкой N 786-10/2011 от 18.08.2011 г.., выданной Департаментом имущества города Москвы.

На основании изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В процессе судебного разбирательства истец изменил основания заявленного иска и сослался на то, что на дату рассмотрения спора ответчиком допущены иные нарушения договора аренды, а именно - ответчик в нарушение п. 10.5 договора передал в субаренду нежилое помещение третьим лицам без согласования с истцом, при этом целевое использование помещения третьими лицами не соответствует установленному договором.

В подтверждение указанного истцом в материалы дела представлены акты осмотров нежилых помещений от 19.05.2011 г.., от 17.08.2011 г.., от 04.10.2011 г.., от 26.10.2011 г.., согласно которым в отсутствие согласия собственника на площадях арендатора размещены сторонние организации, в том числе ИП Тимербулатова Н.О, ИП Плешкова Т.П., ООО "Бьюти Лаб"; имеется наличие переустройства помещений без оформления разрешительных документов; помещение используется не по целевому назначению. (т.1, л.д. 73,74,99)

Письмом от 23.05.2011 г.. N 10-11/000679 истец, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ, направил в адрес ответчика предложение о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 10.5, 5.4.1 договора.

Поскольку указанные нарушения ответчиком не устранены, а предложение о расторжении договора аренды оставлено ответчиком без ответа, истец просит досрочно расторгнуть договор аренды от 29.10.2010 г.. N 10-00169/10.

В силу ст. 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право досрочного расторжения договора аренды по основаниям, установленным договором в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 5.4.1 спорного договора аренды установлена обязанность ответчика использовать объект аренды исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, согласно которому целевым использованием является бытовое обслуживание по типу "Мультисервис".

Согласно п. 10.5 договора аренды переуступка права аренды, субаренда объекта нежилого фонда, переданного в аренду по результатам аукциона, в течение срока действия договора аренды запрещается.

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу, что акты осмотра объекта аренды не являются подтверждением передачи непосредственно ответчиком части объекта аренды третьим лицам по какому-либо основанию, при этом согласно представленным третьими лицами сведениям договорные отношения между ними и сторонами по делу отсутствуют, в связи с чем указали на недоказанность истцом факта передачи ответчиком спорных помещений третьим лицам в субаренду.

При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что силу ст. 420 ГК РФ единственным доказательством между субъектами гражданских правоотношений договорных отношений, т.е. соглашения об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, является наличие заключенного гражданско-правового договора; истцом такие доказательства (договоры субаренды) в материалы дела не представлены, как не представлены и те доказательства, на которые он ссылается (визитки, кассовые чеки, рекламные проспекты, фотофиксация).

Суд кассационной инстанции с указанными выводами судов не соглашается, считает их сделанными с нарушением норм процессуального права и при несоответствии выводов имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности: доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции, указывая на непредставление истцом договоров субаренды, не принял во внимание следующее: истец не является участником таких отношений и фактически не имеет возможности представить такие доказательства; третьи лица могут занимать спорные помещений без оформления надлежащих правоустанавливающих документов с ответчиком.

Вывод суда первой инстанции о том, что представленные акты осмотра объекта аренды не являются подтверждением передачи непосредственно ответчиком части объекта аренды третьим лицам, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в целях правильного рассмотрения настоящего дела не имеет правового значения кем передан объект аренды третьим лицам, так как в соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды; если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судами также не принято во внимание, что в случае самовольного занятия третьими лицами объекта аренды, ответчиком не представлено доказательств защиты его прав как лица, владеющего имуществом, в соответствии со ст.ст. 301, 305 ГК РФ.

Судами не дано оценки обстоятельствам, указанным в актах осмотра, представленных истцом, в том числе и тому, что акт осмотра от 26.10.2011 г.. составлен в присутствии пользователей - третьих лиц по настоящему делу.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что привлеченные к участию в качестве 3-их лиц ИП Плешкова Т.П., ИП Тимербулатова Н.О., ООО "Бьюти Лаб" обстоятельство нахождения в арендованных помещениях отрицают, является несостоятельной, поскольку из поступивших в материалы дела писем третьих лиц указанное не следует, данное обстоятельство третьими лицами также документально не подтверждено.

При новом рассмотрении суду следует дать надлежащую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, предложить сторонам провести совместный осмотр объекта аренды, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 января 2012 г.. по делу N А40-42950/11-142-368, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2012 г.. отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

Э.Г. Хомяков О.И. Комарова