Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 июня 2012 г. N Ф05-5635/12 по делу N А41-29183/2011

г. Москва

25 июня 2012 г.

Дело N А41-29183\11

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2012 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Комаровой О.И., Русаковой О.И.

от истца(заявителя),ООО"Марсель "(ОГРН 1105042004297, ИНН 5042114672)-Макеева Т.И.., дов. от 01.07.2011 г..

от ответчика, ОАО"Сбербанк России (ОРГН 1027700132195, ИНН 7707083893) -Трефилова Е.В. дов. от 29.12..2010 г..

от третьего лица,Администрация Сергиево-Пасадского муниципального района(ОГРН 1035008354193, ИНН 5042022397)-не явилось, извещено,

от третьего лица, Администрация городского поселения Сергиево-Посад-не явилось, извещено,

от третьего лица,ООО"Транслогистика"(ОГРН 1055008031363, ИНН 50420844110)-не явилось, извещено,

от третьего лица,ООО"Молпродсервис"(ОГРН 1025005330580, ИНН 5042067341)-не явилось, извещено

рассмотрев 18 июня 2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Сбербанк России" в лице Среднерусского банка

на решение от 24 января 2012 г..

арбитражного суда Московской области

принятое судьей Борсовой Ж.П.

на постановление от 18 апреля 2012 г..

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Боровиковой С.В., Марченковой Н.В., Ханашевича С.К.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Марсель"

о взыскании задолжненности по арендной плате в размере 13 170 858 руб. 93 коп., пени в размере 9 076 578 руб. 88 коп., процентов за пользование чужитми денежными средствами в размере 2 227 380 руб. 66 коп.

к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Марсель" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному коммерческому обществу "Сбербанк России" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 13 170 858 руб. 93 коп., пени в размере 9 076 578 руб. 88 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами вразмере 2 227 380 руб. 66 коп.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Администрация Сергиево- Посадского муниципального района Московской области, Администрация городского поселения Сергиев-Посад Московской области, Общество с ограниченной ответственностью "Молпродсервис", Общество с ограниченной ответственностью "Транс-Логистика ".

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 января 2012 года исковые требования ООО "Марсель" удовлетворены частично.С ОАО"Сбербанк России" в пользу ООО"Марсель" взыскана задолженность по арендной плате в размере 13 170 585 руб. 93 коп., пени в размере 9 076 578 руб. 88 коп., госпошлина в размере 132 142 руб. 64 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апеллячционного суда от 18 апреля 2012 г.. решение арбитражного суда Московской области от 24 января 2012 г.. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО"Сбербанк России"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "Сбербанк России" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 24 января 2012 г.., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г.. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм матероиального и процессуального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы ОАО"Сбербанк Россиии " указало, что ни в решении суда первой инстанции, ни в постановлении апелляционного суда не указано материально-правовчое обоснование взыскиваемых сумм.

Первоначальный договор аренды заключен 29.12.2007 г.. между Комитетом по управлению имуществом Админристрации г. Сергиев-Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и ОАО"Сбербанк России ". Срок аренды установлен с 01.01.2008 г.. по 30.12.2008 г...

Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечении срока договьра при отстутсвии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным не неопределенный срок.

Таким образом, после 30.12.2008 г.. договор аренды продолжал действовать, взаимоотноешнеия по пользованию помещением носили договорный характер, следовательно, факт неосновательного обогащения отсутствует.

По смыслу ст. 1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает в случае приобретения такого имущества или сбережения без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

По мнению ОАО"Сбербанк России ", у истца отсутствует право требования арендных платежей за спорный период ( с 20.11.2008 г.. по 30.10-.2009), поскольку у первого собственника помещений-ООО"Молпрдсервис" до регистрации права собственности (октябрь 2009 г..) право на получение арндной платы не возникло.До регистрации права собственности на помещения ООО"Молпродсервис" не мог являться арендодателем.Правом на получение арендной платы за период с января -по октябрь 2009 г.. обладала только Администрация Сергиево-Посадского района.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения доголвороа аренды.

Согласно разъяснений,содержащися в п.23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г.. N 66 "Обзор практики роазрешения споров, сявзанных с арендной" при перемене собственникам прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает правор на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Исходя из указанных разъяснений, именно с момента государственной регистрации к новому собственнику переходят права на получение арендной платы.

Отсутствие у ООО"Молпродсервис" права на получение арендной платы до регистрации права собственности на имущество подтверждается также договором аренды нежилого помещения N 10 от 28.01.2010 г.,заключенного межэду Банком и ООО"Молпродсервис".Согласно п. 2.1 указанного договора его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 30.10.2009 г.., то есть с момента государственной регистрации права собственности.

Судом взысканы с ответчика денежные средства как неосновательное обогащение.В соответствии со ст. 1107 ГК РФ на сумму неоновательного обогащения подлежат начислению проценты в порядке ст. 395 ГК РФ,однако, суд при отсутствии правовых оснований взыскал неустойку, предусмотренную договором аренды N 10 от 28.01.2010 г..,действие которгго не распространяется на спорный период.

В судебном заседании ОАО"Сбербанк России" поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, ООО"Марсель" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 24 января 2012 г... постановление Денсятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г.. находит законными и обоснованными.

Третьи лица, Админстрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, Администрация городского поселения Сергиев Посад Московской области, ООО Молпродсервис", ООО"Транс Логистика" в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены, отзыв на жалобу не представили, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 29 декабря 2007 г.. между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 215, в соответствии с которым в пользование арендатору на срок с 01.01.2008 г.. по 30.12.2008 г..,для осуществления банковской деятельности передано помещение общей площадью 693,80 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27 кв.м.(л.д.61-63т.1)

Между муниципальным образованием "Сергиево-Посадский муниципальный район Московской области" и ОАО Банк "Возрождение" 22.06.06г. были заключены кредитный договор N 53 и договор залога недвижимого имущества N 53 от 10.07.06г., по условиям которого муниципальное образование передало в залог ОАО Банк"Возрождение" принадлежащее ему на праве собственности муниципальное имущество, в том числе спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27, общей площадью 693,8 кв.м.

22ноября 2007 г.. между " ОАО Банк "Возрождение" и ООО "Молпродсервис"заключен договор об уступке прав требования, по которому к последнему перешли права требования по исполнению кредитного договора N 53 от 22.06.06.г.

ООО"Молпродсервис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному образованию "Сергиево-Посадский муниципальный_район Московской области" о взыскании задолженности по кредитному договору N 53 от 22.06.06г. на основании договора об уступке требования от 22.11.2007 г..

20 ноября 2008 г.. между ООО "Молпродсервис и муниципальным образованием "Сергиево-Посадский муниципальный район Московской области" заключено нотариально удостоверенное Соглашение, по условиям которого ООО "Молродсервис" приняло в залог от муниципального образования"Сергиево-Посадский муниципальный район Московской области" часть здания: помещение 1 (ком. 1-9, часть ком. 10, ком. 11-15), Лит. А, площадью 352,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 8 и нежилое помещение: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27(л.д.29-30т.1)

Согласно п. 2 указанного Соглашения в счет выплаты денежных средств, полученных на основании указанного кредитного договора и в обеспечении требований пункта 1 настоящего Соглашения к кредитному договору, договору залога, договора об уступке прав требования, муниципальное образование "Сергиево-Посадский муниципальный район Московской области" передает в, а ООО "Молпродсервис" принимает в собственность часть здания: помещение 1 (ком. 1-9, часть ком. 10, ком. 11-15), Лит. А, площадью 352,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 8 и нежилое помещение: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул.Валовая, д. 27.

Определением арбитражного суда Московской области от 20 ноября 2008 г.. по делу N А41-2447/08 утверждено мировое соглашение, по условиям которого на основании нотариально удостоверенного соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке,в соответствии с пунктом 1 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ООО "Молпродсервис" приобретает в собственность заложенное имущество (часть здания: помещение 1 (ком. 1-9, часть ком. 10, ком. 11-15), Лит. А, площадью 352,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д.8 и нежилое помещение: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27) с зачетом в счет покупной цены требований к муниципальному образованию "Сергиево-Посадский муниципальный район Московской области" в размере, определенном пунктом 2 настоящего Соглашения"(л.д. 65-66т1).

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 20ноября 2008 г.. по делу N А41-2447/08., нотариально удостоверенного Соглашения от 12 ноября 20.08г. за ООО "Молпродсервис" 30.10.09г. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27( свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 50 НД N 321775)( л.д. 64т1).

28 января 2010 г.. между ООО "Молпродсервис" (арендодатель) и ОАО "Сбербанк России" (арендатор) был заключен договор N 10 аренды нежилого помещения общей площадью 693,80 кв.м., расположенного на первом этаже по адресу:г.Сергиев Посад, ул. Валовая,д.27 в целях осуществления банковской деятельности.( л.д. 31-33т1).

Указанное помещение было передано ОАО "Сбербанк России" по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.01.10г. (том 1 л.д. 34).

Согласно в п 2.1. договора договор вступает в силу с момента подписания сторонами,действует 11 месяцев,действие договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 30.10.09г.

17 мая 2010 г.. между ООО "Молпродсервис" (продавец) и ООО "ТрансЛогистика" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, нежилого помещения: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., условный номер N 50:05:01:00367:001:0021, расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27 ( л.д. 35-38т1)

По передаточному акту от 17.05.10г. указанное в договоре имущество передано ООО "Транс-Логистика" ( л.д. 39т1).

Согласно пункту 1.4. договор купли-продажи недвижимого имущества от

17 мая 2010 г.. одновременно с передачей недвижимого имущества продавец уступает покупателю все права требования имущественного и неимущественного характера к третьим лицам, которые возникли или могли возникнуть в период нахождения недвижимого имущества в собственности продавца с 20.11.08г., но не были им реализованы, в том числе право требования платы за пользование данным имуществом в указанный период.

Право собственности на нежилое помещение: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., условный номер N 50:05:01:00367:001:0021, расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27 за ООО "Транс-Логистика" было зарегистрировано 15.06.10г.

27 сентября 2010 г..между ООО "Транс-Логистика" и ООО "Марсель" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по которому ООО "Транс-Логистика" передало в собственность ООО "Марсель" принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27.(л.д.41-42т.1) Одновременно с передачей недвижимого имущества ООО "Транс-Логистика"уступило покупателю все права требования имущественного и неимущественного характера к третьим лицам, которые возникли или могли возникнуть в период нахождения недвижимого имущества в собственности продавца, в том числе возникшие у ООО "Молродсервис" в период с 20.11.08г. по 15.06.10г. и приобретенные ООО"Транс-Логистика" у ООО "Молпродсервис" в соответствии с договором купли- продажи от 17.05.10г., но не были им реализованы, в том числе право требования платы за пользование данным имуществом в указанный период.(п.10 договора)(л.д.41-42т.1)

Указанное имущество передано ООО "Марсель" по акту приема-передачи нежилого помещения от 27.09.10г. ( л.д. 43т1)

За ООО "Марсель" 06.05.11г. было зарегистрировано право собственности на указанное имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50 АБ N 646101 ( л.д. 44т1).

Соголасно п.2 ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения.

Исходя из условий договора купли-продажи от 27 сентября 2010 г.., суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что к ООО"Марсель" перешло нереализованное ООО"Транс-Логиситика" право требования к ОАО"Сбербанк России" внесения платы за пользование помещением за период с 20.11.2008 г.. по 30.10.2009 г..

Согласно п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи.

Судом первой и апелляционной инстанции сделан правльный вывод о том, что наличие или отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не влияет на законность условий договора и обязанности сторон по его исполнению, не влечет недействительность данного договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.10г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право

собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом

То есть, если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику объекта аренды с момента заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке. Указанное в полной мере относится к праву арендодателя на получение арендной платы по договору аренды.

На основании изложенного,обоснованным является вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что с момента перехода к ООО"Молпродсервис" в собственность, на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Московской области от 20.11.08г. по делу N А41-2447\08 об утверждении мирового соглашения нежилого помещения: 1 этаж пом.1 ком. 1-34, площадью 693, 8 кв.м., условный номер N 50:05:01:00367:001:0021, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Валовая, д. 27, оно вправе получать доход от использования данного имущества.

Следовательно, ответчик за период с 20.11.08г. по 30.10.09г. обязан был вносить арендные платежи в пользу ООО "Молпродлсервис"., указаная обязанность ответчиком исполнена не была.

К ООО" Марсель" перешло право требовать с ответчика платы за пользование арендованным помещением с 20.11.08г. по 30.10.09г. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27.09.2010 г..,заключенного с ООО"Транс-Логистика", в п.10 которого стороны установили, что одновременно с передачей недвижимого имущества продавец (ООО "Транс-Логистика") уступает покупателю все права требования имущественного и неимущественного характера к третьим лицам, которые возникли или могли возникнуть в период нахождения недвижимого имущества в собственности продавца. в том числе право требования платы за пользование данным имуществом в указанный период.

Согласно части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации

право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лиц у на основании закона.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, правильно применив нормы материального права, суд правомерно удовлетворил требования ООО "Марсель" о взыскании с ОАО "Сбербанк России" задолженности по арендной плате за период с 20.11.08г. по 30.10.09г. в сумме 13 170 585 руб. 93 коп. пени в размере 9 076 578 руб. 88 коп.

Суд первой и апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что требования ООО "Марсель" о взыскании с ОАО "Сбербанк России" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 227 380 руб. 60 коп.за период с 21.11.08г. по 29.10.09г. удовлетворению не подлежат, так как действующим гражданским законодательством применение двойной ответственности за одно и то же нарушение обязательства не предусмотрено, на что указано в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.98г. "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все по делу обстояльства, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Руководствуясь ст. ст. 176,284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 января 2012 г.. по делу N А41-29183/11, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г.. оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

О.И.Комарова О.И.Русакова