Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2009 г. N Ф05-1630/09 по делу N А41-К-16709/08

23 марта 2009 г.

А41-К-16709/08

Резолютивная часть постановления объявлена "16" марта 2009 г.

В полном объеме постановление изготовлено "23" марта 2009 г.

г. Москва дело N А41-16709/08

"23" марта 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А.,

судей Тарасовой Н.В. и Волкова С.В.

при участии в заседании:

от истца - ИП Савкиной Н. Ф. - Майшев М.В. - дов. б/н от 14.10.08 г.

от ответчика - Комитета по управлению имуществом городского округа Орехово-Зуево - Кононова О.Ю. - дов. б/н от 20.08.08 г.

рассмотрев 16 марта 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу ИП Савкиной Н. Ф. - истца

(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)

на постановление от "29" декабря 2008 г.

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А41-16709/08

принятое судьями Боровиковой С. В., Демидовой К. И., Ивановой Л. Н.

(фамилии, инициалы судей, принявших решение, определение, постановление)

по иску (заявлению) ИП Савкиной Натальи Федоровны

(наименование истца)

о признании прав арендатора и устранении препятствий в пользовании имуществом

(предмет иска)

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево

(наименование ответчика)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Савкина Наталья Федоровна (далее - ИП Савкина Н. Ф.) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (далее - КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево) с иском о признании за истцом права арендатора на часть нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 281,1 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Лопатина, д. 4, о запрещении чинить препятствия истцу в пользовании указанным недвижимым имуществом и обязании ответчика передать в пользование истцу указанное помещение в соответствии с заключённым между сторонами договором аренды от 06.02.2006 г. N 88/06 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 12, 309, 606, 610, 621 ГК РФ и мотивированы тем, что истец обладает правами арендатора на спорное помещение в силу заключенного и не расторгнутого с ответчиком договора аренды от 06.02.2006 г. N 88/06 нежилого помещения, находящегося в собственности Администрации городского округа Орехово-Зуево. Осуществленный ИП Савкиной Н.Ф. 15.01.07 г. возврат спорного помещения не является отказом от права аренды, поскольку осуществлен неуполномоченному лицу - ООО "ТЗК "Агроинвест", не являющемуся собственником спорных помещений.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 октября 2008 г. по делу N А41-16709/08 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Решение мотивировано тем, что на момент передачи истцом спорного имущества по акту приема-передачи от 15.01.2007 г. ООО ТЗК "Агроинвест" не являлось и не могло являться собственником недвижимого имущества, и следовательно, арендодателем по договору аренды от 06.02.2006 г. N 88/06, поскольку вступившим в законную силу судебным постановлением от 26.09.2007 г. заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево и ООО ТЗК "Агроинвест" договор купли-продажи спорного имущества признан недействительным (ничтожным), а переход права собственности на объект недвижимого имущества не был зарегистрирован.

Суд первой инстанции посчитал, что у ООО ТЗК "Агроинвест" право собственности на спорное помещение не возникло, ответчик продолжал являться собственником арендованных истцом помещений, а договор аренды от 06.02.2006 г. N 88/06 не был расторгнут в установленном порядке и не прекратил своего действия, поэтому за истцом сохраняются права арендатора.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г. решение Арбитражного суда Московской области от 22 октября 2008 г. по делу N А41-16709/08 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 06.02.2006 г. N 88/06 прекратил свое действие 15.01.2007 г. - с момента добровольной передачи ИП Савкиной Н. Ф. спорного имущества по акту приема-передачи от 15.01.2007 г. новому собственнику - ООО ТЗК "Агроинвест", получившему право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2006 г. N 190/32.

Апелляционный суд также указал на то, что, несмотря на признание постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2007 г. недействительными торгов от 27.12.2005 г. по продаже спорного имущества и заключенного по их результатам договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2006 г. N 190/32, ИП Савкина Н. Ф. утратила права арендатора в отношении спорного помещения, передав его по акту приема-передачи ООО ТЗК "Агроинвест", и принял во внимание, что в заключении нового договора аренды Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево истцу было отказано.

В кассационной жалобе ИП Савкина Н. Ф. просит постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г. по делу N А41-16709/08 отменить, поскольку считает, что при его вынесении апелляционный суд неправильно применил нормы материального права: ст. ст. 167, 551, 606, 621 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушил нормы процессуального права и сделал ошибочный, не основанный на материалах дела вывод о том, что осуществленный 15.01.07 г. возврат арендованного имущества по акту приема-передачи арендодателю является основанием для прекращения действия договора аренды, в связи с чем заявитель просит оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 22 октября 2008 г. по делу N А41-16709/08 об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд не принял во внимание, что возврат имущества неуполномоченному лицу (в данном случае ООО "ТЗК "Агроинвест") не может повлечь за собой никаких правовых последствий, включая утрату истцом прав арендатора данного имущества. При этом дополнительным подтверждением несогласия истца с отказом от права аренды спорного помещения является факт участия истца совместно с другими лицами в деле N А41-К2-10037/06 по оспариванию торгов по продаже данного помещения ООО "ТЗК "Агроинвест".

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево возражала против удовлетворения жалобы, считая, что принятое постановление является законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы -несостоятельными, на вопрос суда о наличии других арендаторов в спорном помещении пояснил, что помещение свободно.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном АПК РФ, не представлен.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 06.02.2006 г.. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды N 88/06, в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял в аренду нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Орехово-3уево, ул.Лопатина, д.4 (техническая характеристика объекта - встроенная часть в жилое здание: помещение первого этажа Лит.А/к.15-26; К.30-32/; подвал - к.19а,21а, 22, 24, 25, 29, 35, 37, 38, 39) - том 1, л.д. 7-12.

Кроме того, судами установлено, что срок действия договора, установленный первоначально до 28.02.2006 г.., продлялся сторонами до 30.04.2006 г.., а затем до 31.05.2006 г.. (п.3.2 договора).

При этом по окончании срока действия договора истец продолжал занимать арендованное помещение при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п.9.2 договора и положениями ст.610 ГК РФ.

Установив, что указанный договор является заключённым на неопределенный срок, а также то, что ни одна из сторон в установленном порядке не выразила волеизъявления о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования и обязал ответчика передать имущество истцу как арендатору.

Указанный вывод суда основан на правильном применении норм материального права.

Так, согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом, в соответствии со ст.305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В данном случае правовым основанием для владения спорным имуществом со стороны ИП Савкиной Н.Ф. и предоставления последней права на защиту является договор аренды от 06.02.2006 г.. N 88/06

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд основывался на применении п. 2 ст.655 ГК РФ, в соответствии с которым при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Передача ИП Савкиной Н.Ф. спорного помещения 15.01.07 г. по акту приема-передачи ООО "ТЗК "Агроинвест" (том 1, л.д. 100) квалифицирована апелляционным судом как обстоятельство, свидетельствующее об отказе арендатора от договора и его прекращении.

Между тем, указанный вывод апелляционного суда не может быть признан обоснованным, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ООО "ТЗК "Агроинвест" не являлось собственником спорного помещения, а заключенный с данным обществом договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.06 г. N 190/32 вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.07 г. по делу N А41-К2-10037/076 признан недействительным.

Факт отсутствия у ООО "ТЗК "Агроинвест" вещных прав на спорное помещение на момент его передачи ИП Савкиной Н.Ф. по акту от 15.01.07 г. в судебном заседании кассационной инстанции подтвердила представитель ответчика.

В свою очередь передача арендатором имущества неуполномоченному лицу не может повлечь за собой правовых последствий в виде прекращения договора и расцениваться в качестве надлежащего волеизъявления арендатора на отказ от права аренды.

Ссылаясь на п.2 ст.655 ГК РФ, апелляционный суд оставил без внимания, что в отношении порядка передачи имущества данная норма имеет отсылку к п.1, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Однако, как отмечено выше, ООО "ТЗК "Агроинвест" не являлось собственником и, соответственно, арендодателем спорного помещения, а значит, установленный п. 1 ст.655 ГК РФ порядок передачи имущества соблюден не был.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что факт передачи истцом спорного помещения ООО "ТЗК "Агроинвест", не являющемуся его собственником, не повлияло на права и обязанности истца и ответчика, взятые ими на себе в рамках договора аренды от 06.02.06 г. N 88/06.

Более того, апелляционный суд не принял во внимание, что передача имущества в порядке п. 2 ст.655 ГК РФ является последствием, но не основанием для прекращения договора аренды.

Однако, делая вывод об отсутствии у истца права на аренду спорного помещения апелляционный суд не указал на предусмотренное законом либо договором основание прекращения арендных отношений в рамках договора от 06.02.06 г. N 88/06.

Возражения ответчика о том, что указанный договор был расторгнут в связи с отказом собственника имущества от его дальнейшего исполнения, правильно отклонён судом первой инстанции, учитывая, что доказательств расторжения договора в порядке, установленном разделом IX договора (том 1, л.д.10), ответчиком при рассмотрении дела представлено не было.

Согласно ч.1 ст.288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах постановление Десятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права (ст.ст.304, 305, 621, 655 ГК РФ), а решение Арбитражного суда Московской области от 22 октября 2008 г. по делу N А41-16709/08 об удовлетворении исковых требований должно быть оставлено в силе.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 5 ч.1 ст.287, ст.ст.288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 года по делу N А41-16709/08 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 октября 2008 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.В. Тарасова С.В. Волков