Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 августа 2012 г. N Ф05-7695/12 по делу N А40-121589/2011

г. Москва

1 августа 2012 г.

Дело N А40-121589\11-10-1064

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 1 августа 2012 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Тихоновой В.К.

от истца(заявителя),ООО "МАСТЕР ОМ" (ОГРН 1027743009491)-Батинова В.Н.., дов. от 18.04.2012 г..

от ответчика, Департамент земельных ресурсов г. Москвы ( ОРГН 103773910423) -не явился, извещен.

от третьего лица,Префектура САО г. Москвы(ОГРН 1037739575785) не явился, извещен.

От тертьего лица, Управления Федерального Казначейства г. Москвы (ОГРН 1027739568471)-не явился,извещен.

рассмотрев 25 июля 2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "МАСТЕР ОМ"

на решение от 15 февраля 2012 г..

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Пуловой Л.В.

на постановление от 26 апреля 2012 г...

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "МАСТЕР ОМ"

о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 083 883,12 руб.

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МАСТЕР ОМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту земельных ресурсов города с иском о взыскании убытков в размере 1 083 883,12 руб., включающих в себя плату за заключение договора аренды земельного участка -850 000 руб.. арендные платежи за период 2006-2011 г.. в размере 221 718, 4 руб.

В обоснование требований истец ссылаясь на ст.ст. 15, 309, 310, 612 ГК РФ., указал, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства магазина был расторгнут в связи с невозможностью использования по целевому назначению, без компенсации произведенных платежей.

В судебном заседании истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ изменил основания исковых требований и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 1 078 039,37 руб., из которых 850 000 руб.-право на заключение договора аренды земельного участка, 221 718, 4 руб. арендные платежи.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2012 г.. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г.. решение арбитражного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО"МАСТЕР ОМ"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО"МАСТЕР ОМ" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2012 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г.. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам им имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм материального права, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что не согласен с выводом суда первой и апелляционной инстанции о том, что договор аренды прекратил свое действие 05.06.2011 г.. в связи истечением срока действия и при отсутствии возражений сторон.

Истцом направлялись письма в Префектуру САО г. Москвы( исх. N 140\10 от 20.12.2010 г.., исх. 3010-11 от 17.02.2011 г.., исх N 014-11 от 18.02.2011) с просьбой вынести на рассмотрение Градостроительной земельной комиссии г. Москвы вопрос о расторжении договора ввиду сложившейся конфликтной ситуации(возражениями граждан) при условии выплаты всех произведенных затрат, включая оплату за заключение договора аренды земельного участка, арендные платежи, затраты на проектирование, на присоединение к инженерным сетям.

Договор аренды земельного участка N М-09-513205 от 5 июня 2006 г.. был заключен на срок пять лет, вступил в силу с момента его государственной регистрации в соответствии с требованиями ч.3 ст. 433, ч.2 ст. 609 ГК РФ.

Государственная регистрация договора была произведена 13 апреля 2012 г.. и он не прекратил свое действие вследствие истечения срока, а был расторгнут в одностороннем порядке Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, путем направления истцу уведомления о расторжении договора.

Вывод суда о том, что у арендатора отсутствовали основания требовать возврата уплаченных сумм, поскольку не представлено доказательств, что расторжение договора имело место в связи с обстоятельствами, за которые ответчает арендодатель, основан на неправильном толковании норм материального права.

Договор, на основании которого истцом были перечислены Департаменту земельных ресурсов г. Москвы дпенежные средства, был расторгнут 5 июня 2011 г..При этом условия договора со стороны Департамента земельных ресурсов г. Москвы исполнены не были.

Таким образом, денежные средства в сумме 1 078 039, 37 руб.,перечисленные истцом в счет оплаты выкупа права аренды земельного участка и в счет арендной платы, являются неосновательным обогащением Департамента земельных ресурсов г. Москвы и подлежит возврату истцу.

Положения п.4 ст. 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их сторонй не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Вывод судов о том, что доводы истца об отсутствии у общества возможности использования земельного участка по целевому назначению, документально не подтверждены, не соответстуют имеющимся в деле доказательствам.

Договором аренды земельного участка N М-09-513205 предусмотрено целевое использование земельного участка-для проектирования, строительства и эксплуатации магазина шаговой доступности.Подобное целевое назначение может служить исключиттельно интересам жителей близлежащих домов, и никак не может затрагивать иные интересы, в целях которых действует Правительство г. Москвы.

Местные жители активно выражали свое несогласие со строительством магазина, что подтверждается следующими доказательствами:

-протоколом обрания по вопросу строительства магазина по адресу:г. Москва, ул. Лавочкина, вл.48 корп.2, района Ховрино Северного адмнистративного округа,

-протоколом встречи с инициативной группой жителей района Ховрино от 20.09.2010 г...

-письмом ООО"МАСТЕР ОМ" N 010-11 от 17.02.2011 г..,

-письмом Префекта САО г. Москвы N 6-5-1235\1 от 13.09.2011 г..,

-письмом жителей долмов N 48 корп.1 и корп.2 по ул. Лавочкина от 24.03.2006 г..(вх.N 12-вх от 24.03.2006 г..),

-письмом Территориальной общины "Полет " от 28.03.2006 г.. (вх.315-вх от 28.03.2006 г..),

-письмом Территор иальной общины "Полет " от 06.04.2006 г.. (вхN 16-вх от 06.04.2006 г..),

-результатами опроса жителей по телефону,

- перепиской между истцом и Префектурой САО г. Москвы, Правительством г. Москвы ( письмо исх. N 140\10 от 20.12.2010 г.., письмо исх.N 014-11 от 18.02.2011 г.., письмо исхN 6-7-488\1 от 14.03.2011 г..)

На момент заключения договора аренды действовал Градостроительный Кодекс РФ, утвержденный Законом N 73-ФЗ от 07.05.1998 г.., пунктом 2 ст. 3 которого было предусмотрено, что под общественными интересами в области градостроительной деятельности понимаются интересы городских и сельских поселений, в том числе, в обеспечение благоприятных условий проживания.В случае, если градостроительная деятельность противоречит общественным интересам, такая деятельность должна быть прекращена.

Использование истцом земельного участка по целевому назначению ( строительство магазина шаговой доступности) при наличии возражений со стороны местных жителей явилось бы нарушением общественных интересов и проитиворечило бы закону.

Вывод судов о том, что заключая договор аренды земельного участка с целью строительства магазина, истец должен был предусмотреть риск и возможность изменения обстоятельств, связанных, в том числе, с возможным протестом местных жителей, основан на неправльном толковании норм материального прав.

Обстоятельства, котрые сделали использование земельного участка по целевому назначению невозможным(возражения жителей) не были оговорены арендодателем при заключении договора, хотя и были известны ему.

Согласно ч.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, котрые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передав в аренду земельный участок, зная о невозможностьи его использования по назначению, арендодатель не выполнил своей обьязанности, соответствующего условиям договора, В связи с этим, у арендатора не возникло встречного обязательства вносить арендную плату.

Выводы судов о том, что арендатор должен вносить арендные платежди до возврата арендованного имущества, независимо от возможности его использования по назначению, основаны на неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебнгое заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на жалобу не представил, дело раасматривается в его отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Третьи лица, Префектура Северного Административного округа г. Москвы, Управление Федерального Казначейства г. Москвы в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела были извещены, отзыв на жалобу не представили,дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Законность судебных актов проверяеится в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истца, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, Постановлением Правильства РФ от 07.12.2004 г.. N 865-ПП "О мерах по развитию в г. Москве с ети потребительского рынка и услуг шаговой (пешеходной ) доступности на 2005-2997г.), решением окружной комисси по предоставлению земельных участков и градостроительному регулировании в Северном административном округе от 18.01.2005 г.., Префектом Севрного административного округа г. Москвы издано распоржение N 1303 от 1.02.2005 г.. о предоставлении ООО"МАСТЕР ОМ" земельного участка площадью 0,04 га по адресу:г. Москва, вл. 48, корп.2 на условиях аренды, сроком на 5 лет, для проектирования, строительства, эксплуатации магазина шаговой доступности.(л.д.50т.1)

Согласно указанному распоряжению ООО"МАСТЕР ОМ" должен был произвести оплату за право заключения договора аренды земельного участка в размере 390 600 руб., заключить в месячный срок с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы договор аренды земельного участка.

5 июня 2006 г.. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы(арендодатель) и Обществом с ограниченной отвесттвенностью "МАСТЕР ОМ"(арендатор) был заключен договора аренды N М-09-513205 земельного участка, в соответствии с которым ответчиком истцу на срок 5 лет был предоставлен земельный участок, кадастроввый номер 77:09:01011:233 площадью 870 кв.м. по адресу: г.Москва, Лавочкина, вл.48, корп. 2 для проектирования, строительства и эксплуатации магазина "Шаговой доступности". (л.д.8-11т.1)

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 13 апреля 2007 г..

Согласно п.3 договора арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего договора в Депаратменте земельных ресурсов г. Москвы и вносится арендатором поквартально, но не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

Размер ежегодной арендной платы указывается в приложении N 1 к настоящему договору.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы ( в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации и\или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\или дополнений в договор.

За право заключения договора аренды арендатор обязался произвести оплату за право заключения договора аренды земельного участка в сумме 850 000 руб.

Арендатор обязался в течение 1 года с момента учетной регистрации договора в Департаменете земельных ресурсов г. Москвы представить в Департамент разработанный и и согласованный в установленном порядке акт разрешенного использования, разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства магазина шаговой доступности и в месячный срок после его утверждения представить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы.

Арендатор обязался завершить строительство объекта в нормативные сроки в соответствии с утвержденным проектом.

Арендатор обязался использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, надлежащим образом исполнять все условия договора, исполнять обязанности,, предусмотренные законодательством Российской Федерации и городскими нормативными актами, ежеквартально уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором.

Во исполнение условий договора истцом были оплачен платеж за право заключения договора аренды в размере 850 000 руб., а также оплачивалась арендная плата за пользование предоставленным земельным участком.(л.д.16-42т.1)

Истцом была осуществлена разработка проектной документации на строительство магазина и получено разрешение на строительство.

Распоряжением Префекта Северного Административного округа г.Москвы N 4800 от 25.06.2008 г.. утвержден акт от 23.04.2007 г.. N А-3638/03 разрешенного использования земельного участка площадью 0.087 га по адресу:г. Москва, ул. Лавочкина, вл. 48, кор.2 для осуществления строительства магазина.(л.д.53,54т.1)

Строительство указанного объекта было предусмотрено Генпланом города Москвы и учтено в проекте правил землепользования и застройки, прошедших общественные слушания.

Истец не исполнил обязательства по целевому использованию земельного участка, не приступил к строительству объекта в связи с протестами местных жителей, что подтверждается протоколом собрания по вопросу строительства_магазина от 15.01.2010 г.., протоколом встречи с инициативной группой жителей района Ховрино от 20.09.2010 г. письмами жителей д.48 корп.2 по ул. Лавочкина г. Москва Мэру г. Москвы(л.д.40-51т.2. протоколом опроса жителей по вопросу строительства магазина (л.д. 57-63т.1, л.д.52т.2)

20 декабря 2010 г.., 17 февраля 2011 г.. ООО"МАСТЕР ОМ" обратился к Префекту Северного административного округа с предложением о расторжении договора аренды земельного участка, при условии выплаты всех произведенных в рамках договора аренды земельного участка затрат, включая плату за право на заключение договора аренды, произведенные арендные платежи., указав на невозможность исполнить обязательства по строительству объекта в связи с возражениями местных жителей (л.д.64-65т.1)

Вопрос о дальнейшей реализации инвестиционного проекта по строительству магазина по адресу:г. Москва, ул. Лавочкина, вл. 48 корп.2 был рассмотрен на заседании градостроительной земельной комиссии, по результатам которой Префектурой Северного административного округа принято решение о прекращении реализации указанного проекта и о прекращении договора аренды земельного участка от 05.06.2006 г.. N М-09-513205, о чем ООО"МАСТЕР-ОМ " было направлено уведомление 08.08.2011 г.. N33-ИТ9-630\11(О).(л.д.67т.1)

Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомил ООО"МАСТЕР ОМ" о прекращении договора аренды по истечении 3-х месяцев со дня получения уведомления от 08.08.2011 г. (л.д.66т.1)

В связи с тем, что договор аренды земельного участка, на основании которого истцом были перечислена плата за право заключения договора и арендные платежи, расторгнут с 5 июня 2011 г., истец, полагая, что уплаченные им указанные денежные средства являются неосновательным обогащением арендодателя, обратился в суд с настящим иском.

Суд первой и апелляционной инстанции, установив обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовав ит оценив доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального права, сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное иили сбереженное имущество (неосновательное обогащение)

Согласно п.3 ст. 1103 Гражданского Кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 г.. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применение норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Суд первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что перечисленные истцом денежные средства по договору аренды земельного участка (арендные платежи, платеж за право заключения договора аренды) не являются неосновательным обогащением Департамента земельных ресурсов г. Москвы.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как усматривается из условий договора аренды земли от 05.06.2006 г.. N М-09- 513205, заключенного между истцом и ответчиком, стороны согласовали все существенные условия договора.

Указанный договор аренды и земельного участка, по форме и содержанию соответствующий требованиям действующего законодательства, оснований считать его незаключенным или недействительным не имеется.

На момент заключения договора аренды земельный участок, передаваемый в аренду, не был обременен правами третьих лиц.

Согласно п.2 ст. 612 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что названные истцом нормы права не могут служить основанием возникновения у арендатора права требования уплаченных сумм, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что расторжение договора имело место в связи с обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель.

Доводы истца о том, что у общества отсутствовала возможность использования земельного участка по целевому назначению (под строительство) не позволили суду бесспорно установить факт невозможности использования земельного участка.

Истцом не представлено доказательств того, что, что изменение обстоятельств, связанных с протестами местных жителей, вызвано причинами, которые истец как заинтересованная сторона не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась как от хозяйствующего субъекта.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключая договор аренды земельного участка с целью строительства на нем магазина, истец должен был предусмотреть риск и возможность изменения обстоятельств, связанных в том числе, с возможным протестом местных жителей.

Возражения жителей против строительства магазина на спорном полученном в аренду земельном участке не носит характер скрытых недостатков, которые не были известны и не могли быть известны арендатору при заключении договора и получении земельного участка в аренду.

Доводы истца относительно невозможности использования земельного участка по своему целевому назначению не влияют на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют имкющшимся в деле доказательствам, судами правильно применын нормы материального права, нарушений норм процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2012 г.. по делу N А40-121589\11-10-1064, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г.. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "МАСТЕР ОМ" без удовлетворения.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Тихонова В.К.