Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 августа 2012 г. N Ф05-8130/12 по делу N А40-91440/2011

г. Москва

9 августа 2012 г.

Дело N А40-91440\11-7-774

Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 9 августа 2012 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Русаковой О.И.

от истца(заявителя),ООО "АРКОН" "(ОГРН 1047796550878,ИНН-7709558101)-Калинина Л.А., дов. от 29.11.2011 г..

от ответчика,Департамент земельных ресурсов г. Москвы ( ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) -Давыдова Е.Ю. дов. от 10.01.2012 г. N 33-И-85\12.

от третьего лица, Департамент финансов г. Москвы -Каверина М.Ю. дов. от 31.05.2012 г.. N 30-19\59

рассмотрев 2 августа 2011 г.. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АРКОН "

на решение от 28 февраля 2012 г..

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Белицкой С.В..

на постановление от 30 мая 2012 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.

по иску Общества с ограниченной ответственностью " АРКОН"

о взыскании неосновательного обогащения в размере 3995 043,88 руб.

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АРКОН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о взыскании 3 995 043,88руб.-неосновательного обогащения.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2012 г.. решение арбитражного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО"АРКОН"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "АРКОН" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2012 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2012 г.. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО "АРКОН" с 29.10.2004 г.., в результате приобретения нежилых помещений в здании на земельном участке, в связи с чем было заключено дополнительное соглашение к договору от 26.05.2005 г..

Приложением N 1 к дополнительному соглашению от 26.05.2005 г.. к договору аренды установлена ежегодная базовая ставка аренды -540 000 руб.\га, коэффициент разрешенного использования -4,14, 4,32. В последующем вид разрешенного использования был изменен.В соответствии с указанными изменениями земельный участок предоставлен для эксплуатации части здания под административные цели.

06.09.2005 г.. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды в связи с увеличением площади земельного участка до 2104 кв. м. и изменением вида разрешенного использования (для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройство территории, без права коммерческого использования, возведения временных и капитальных сооружений)

В договоре от 26.05.2005 г.. и в дополнительном соглашении от 06.09.2005 г.. расчет арендной платы и установление арендных ставок произведен на основании Распоряжения Мэра г. Москвы от 02.04.1999 г.. N 285 "Об изменении ставок арендной платы за землю с 01.01.1999 г.."

Согласно п. 3.4 договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы или коэффициентов к ставкам арендной платы ( в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\или дополнений в договор.

Новые ставки арендной платы за земли в г. Москве были введены с 01.07.2006 г.. Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г.. N 273-ПП"О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве" и исчислялись в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Определение ставок аренды за землю в процентах от кадастровой стоимости, а не в зависимости от видов деятельности арендатора также установлено в п.3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г.. N 48 "О землепользовании в городе Москве".

Истец полагает, что неосновательное обогащение возникло у ответчика в связи с неверным расчетом арендной платы в спорный период, так как на основании п.3.4 договора к отношениям сторон в спорный период должны применяться ставки, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г..

Судом не применены нормы материального права, подлежащие применению,, в частности. п.1 ст. 424 ГК РФ, п.1,3 ст. 65 ЗК РФ, исходя из которых и в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 02.02.2010 г.. N 12404\09 стоимость аренды государственной (муниципальной ) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

С момента принятия Постановления Правительства г. Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г.. подлежат применению новые ставки арендной платы.

Суды не нашли оснований для применения ставки аренды 0,05% от кадастровой стоимости как для земельных участков, предназначенных для размещения объектов культуры, сославшись на то, что истец не осуществлял в это время видов экономической деятельности по организации отдыха и развлечений.

Согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г.. N 273-ПП расчет арендной платы должен производиться от кадастровой стоимости.

Истец полагает возможным применение в спорный период ставки 0,05%, так как изменений в фактическом назначении использовании земельного участка не произошло.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2012 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2012 г.. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что базовая ставка арендной платы по договору от 08.09.2003 г.. N М-01-024663 установлена исходя из категории арендатора и видов целевого использования земель согласно Распоряжению Мэра г. Москвы от 02.04.1999 г.. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 01.01.1999 г.". Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г.. N 273-ПП предусмотрен заявительный порядок перехода к новым принципам исчисления арендной платы за землю, соответствующие изменения в договор вносятся по соглашению сторон и не допускается изменение, приводящее к уменьшению арендных платежей.

Третье лицо, Департамент финансов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен по основаниям, указанным Департаментом земельных ресурсов г. Москвы.

В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 2 августа 2012 г.. 17час. 40 мин.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, третьего лица, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2012 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2012 г.. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 8 сентября 2003 г.. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и Некоммерческим партнерством" Международная школа", впоследствии переименованного в ЗАО "Бизнес центр "Очаково" (арендатор А) заключен договор N М-01-024663 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора., прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 24.08.2011 лет земельный участок общей площадью 654кв.м., имеющий адресные ориентиры: г.Москва, ул. Александра Солженицына, вл.9, стр.1 (прежний адрес: ул. Б. Коммунистическая, вл.98?стр.1) для эксплуатации части здания под учебные цели.(л.д.31-40т.1)

Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется со дня, следующего за днем присвоения договору учетного номера в Москомземе, и вносится арендаторами поквартально, равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца квартала.

Арендная плата начисляется каждому арендатору с учетом целевого назначения и применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, строение, сооружение.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении N 1 к настоящему договору. Приложение N 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 3.4. договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти РФ и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и\или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и\или уведомление с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок.

Согласно приложению N 1 к договору для арендатора установлена арендная плата, исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам землепользования на основании распоряжения Мэра Москвы от 02.04.1999 N 285- РМ 540 000 руб.. с применением коэффициентов дифференциации 4,140 и индексации базовых ставок 4,32.(л.д.41т1)

На основании протокола общего собрания Некоммерческого партнерства "Международная школа" от 04.08.2004 г.., решения ООО"АРКОН" от 05.08.2004 г.., в соответствии со ст. 552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.09.2003 г.. N М-01-024663 в полном объеме перешли от некоммерческого партнерства "Международная школа" к ООО"АРКОН" с 29 октября 2004 г..(л.д.43т1)

29.10.2004 в ЕГРП зарегистрирован переход от Некоммерческим партнерством "Международная школа" к ООО "АРКОН" права собственности на помещения площадью 1159,5кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Б. Коммунистическая,д.98?стр.1 (л.д.52 том 1).

26 мая 2005 г.. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы(арендодатель), Некоммерческим партнерством "Международная школа"(прежний арендатор) и ООО"АРКОН"(новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.09.2003 г.. N М-01-024663, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка площадью 654 кв. м. по адресу :г. Москва,ул...Большая Коммунистическая вл.9 стр.1 переданы от Некоммерческого партнерства "Международная школа" ООО"АРКОН".(л.д.43т.1)

Дополнительным соглашением от 06.09.2005 к договору сторонами внесены изменения в договор аренды N М-01-024663 в части увеличения площади земельного участка до 2104кв.м с указанием: "для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройства территории, без права коммерческого использования, возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки" (л.д.48т.1).

Приложением N 1 к дополнительному соглашению от 06.09.2005 установлено, что арендная плата, исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы по категории арендаторов и видам землепользования на основании распоряжения Мэра Москвы от 02.04.1999 N285-РМ составляет 540 000 руб.. с применением тех же коэффициентов дифференциации 4,140 и индексации базовых ставок 4,32.

Полагая, что арендная плата должна исчисляться исходя из ставок арендной платы, установленных постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", ОООО"АРКОН" обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции указали, что предусмотренные в п.2 указанного постановления ставки арендной платы за землю применяются лишь при заключении договоров аренды земельных участков с 01.07.2006 г.., договор аренды земельного участкаN М-01-024663 от 08.09.2003 г.. и дополнительное соглашение к нему от 26.05.2005 г.. заключены до принятия указанного постановления Правительства г. Москвы и не подлежат, по мнению судов, применению к ранее заключенному договору.

Суд первой инстанции сослался также на п.4.2 постановления Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г.. N 273-ПП, которым предусмотрено не допускать пересмотр с учетом положений (п.п.2, 4.2), регулирующих порядок исполнения постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" условий договоров аренды, приводящих к уменьшению арендных платежей., за исключением договоров аренды с организациями, которым ставки арендной платы устанавливались в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 29.03.2005 г.. N162-ПП" О коэффициентах к ставкам арендной платы за землю для категорий арендаторов,занимающихся приоритетными для города видами деятельности".

Указанные выводы суда первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны правильными по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 20 Закона города Москвы N 48 от 19 декабря 2007 г.. "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки,государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок. условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством г. Москвы.

При определении размера арендной платы учитывается разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города(ч.2 ст.20)

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.(ч.3 ст.20)

Стоимость аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности относится к категории регулируемых цен и должна применяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Указанное толкование правовых норм изложено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 12404\09 от 2 февраля 2010 г., которое является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условий договора, в частности, п. 3.4 договор аренды N М-01-024663 от 08.09.2003 г...

Согласно Распоряжениям Мэра г. Москвы от 25 сентября 1998 г. N 980-РМ "Об арендной плате за землю в г. Москве" и от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г." размер арендной платы за землю определялся исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориально-экономическим зонам.

Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП установлен новый порядок исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования; указанным Постановлением утверждены ставки арендной платы за землю в г. Москве, и предписано применять с 1 июля 2006 г. утвержденные ставки арендной платы при заключении договоров аренды и дополнительных соглашений к ним.

Довод Департамента земельных ресурсов о том, что утвержденный Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП порядок исчисления арендной платы за землю и установление ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка не может быть применен к условиям договора аренды от 08.09. 2003 г..г. N М-01-024663, заключенным с истцом, так как п. 4.3 указанного Постановления предусмотрено не допускать пересмотр условий действия договоров аренды, приводящий к уменьшению арендной платы, за исключением договоров с организациями, которым ставки арендной платы установлены в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 29 марта 2005 г. N 162-ПП, не может быть признан обоснованным в силу того, что в целях дальнейшего совершенствования порядка установления арендной платы за землю в г. Москвы Постановлением Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП внесены изменения и дополнения в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП. Пунктом 2 Постановления Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-П "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в г. Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предписано в 2009 - 2013 г. обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков. При этом ежегодное увеличение арендной платы не должно более чем в два раза превышать действующий в предшествующем пересчете размер арендной платы.

Действие настоящего пункта не распространяется лишь на расчеты арендной платы, осуществляемые в соответствии с п. 3 Постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.

Судом первой и апелляционной инстанции не обоснованно не принят представленный истцом расчета арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г.. N 273-ПП, которым установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его целевым( функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.

Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося на праве аренды у истца, разрешенное использование судами не устанавливались, в связи с чем судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить доказательства, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст. ст. 176,284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2012 г.. по делу N А40-91440\11-7-774, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2012 г.. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Русакова О.И.