Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2012 г. N Ф05-9935/12 по делу N А40-1884/2012

г. Москва

12 сентября 2012 г.

Дело N А40-1884/12-82-18

Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Волкова С. В., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца - Лукашенко Ю.О. по доверенности от 10.01.2012 г. N 40-Д,

от ответчика - Клюквин В.И. по доверенности от 19.07.2012 г.,

рассмотрев 6 сентября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Некоммерческого образовательного учреждения "Учебный комбинат ВДОАМ"

на постановление от 29 мая 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Негосударственному образовательному учреждению "Учебный комбинат ВДОАМ"

о взыскании долга по аренде, неустойки, выселении из помещения

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Негосударственного образовательного учреждения "Учебный комбинат ВДОАМ" (далее - НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ") суммы 2 928 694 руб. 94 коп., составляющей 2 712 499 руб. 23 коп. - задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды N 06-00220/97 от 04.04.1997 г. за период с марта (частично) 2010 г. по октябрь 2011 г., 216 195 руб. 71 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.03.2010 г. по 10.10.2011 г., выселении НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ" из нежилого помещения площадью 346,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, дом 4, корпус 1 (подвал, помещение VII, комнаты 2, 3, 4, 5, 7; цоколь, помещение XII, комнаты 1, 2, 2а, 26, 3, 4, 5, 5а, 56, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18а, 186, 19) и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

Иск предъявлен на основании ст.ст. 309, 310, 330, 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, истец ссылался на то, что НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ" обязательства по оплате арендных платежей исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 2 712 499 руб. 23 коп. за период с марта (частично) 2010 г. по октябрь 2011 г., на принудительном взыскании которой, а также неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 216 195 руб. 71 коп. за период с 06.03.2010 г. по 10.10.2011 г. настаивает, а также просит выселить НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ" из занимаемого нежилого помещения в связи с отказом арендодателя от договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2012 г. по делу N А40-1884/12-82-18 исковые требования Департамента имущества города Москвы оставлены без удовлетворения.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик, являющийся негосударственным образовательным учреждением, в спорный период времени фактически не занимал и не использовал указанное выше помещение вследствие отсутствия у него лицензии на ведение образовательной деятельности в данном помещении.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29.05.2012 года решение суда от 02.03.2012 года отменил и заявленный Департаментом имущества города Москвы иск удовлетворил, а именно взыскал с Негосударственного образовательного учреждения "Учебный комбинат ВДОАМ" в пользу Департамента имущества города Москвы 2 712 499 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате, 216 195 руб. 71 коп. неустойки, а также выселил Негосударственное образовательное учреждение "Учебный комбинат ВДОАМ" из нежилого помещения площадью 346,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, дом 4, корпус 1 (подвал, помещение VII, комнаты 2,3,4,5,7; цоколь, помещение XII, комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 5а, 5б, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18а, 18б, 19) и понудил ответчика передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

Удовлетворяя иск, арбитражный апелляционный суд исходил из того, что обстоятельство отсутствия у ответчика лицензии на право ведения образовательной деятельности в спорном нежилом помещении (для занятий автошколы) не связано с осуществлением прав и обязанностей сторон по договору аренды.

Законность и обоснованность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Негосударственного образовательного учреждения "Учебный комбинат ВДОАМ", которое полагает, что арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы суда нижестоящей инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенное по делу постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что суд апелляционной инстанции сделал необоснованный вывод о том, что после расторжения договора аренды ответчик продолжал владеть ранее арендованным им помещением, поскольку ранее арендованные ответчиком по договору с истцом помещения в период времени, за который истец просит взыскать задолженность по арендной плате, ответчиком не занимались и не использовались, поскольку ответчику не была продлена лицензия на образовательную деятельность.

Заявитель полагает, что отсутствие у ответчика лицензии на осуществление образовательной деятельности освобождает его от исполнения договорных обязательств, в том числе от уплаты арендных платежей и свидетельствует о том, что помещение, являющееся предметом договора аренды, ответчиком не занималось и не использовалось.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Представитель Департамента имущества города Москвы возражал против удовлетворения кассационной инстанции по доводам, изложенным в обжалуемом судебном акте, просил суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя жалобы, Департамента имущества города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу судебного акта, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражным судом установлено, что 04 апреля 1997 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Негосударственным образовательным учреждением "Учебный комбинат ВДОАМ" был заключен договор аренды от 04 апреля 1997 года N 06-00220/97, по условиями которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 346,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, дом 4, корпус 1.

Согласно п. 2.1 указанного договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 11.12.2003 г.) срок действия договора аренды от 04.04.1997 года N 06-00220/97 составляет с 26.07.1995 г. по 08.11.2008 г. Государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом апелляционной инстанции правильно установлено, что после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды N 06-00220/97 от 04.04.1997 г. был возобновлен сторонами на неопределенный срок.

Так, по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Установлено, что Департамент имущества города Москвы уведомлением от 30.06.2011 г. N 06-11/1195 известил арендатора об отказе от договора аренды N 06-00220/97 от 04.04.1997 г. в порядке ст. 610 ГК РФ и его прекращении с 10.10.2011 г., в связи с чем предложил последнему освободить спорное помещение до 10.10.2011 г. Данное уведомление получено представителем ответчика под роспись, что подтверждается соответствующей отметкой, проставленной на уведомлении.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно посчитал спорный договор аренды недвижимого имущества от 04.04.1997 г. N 06-00220/97 прекратившим свое действие.

В соответствии ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из акта осмотра нежилых помещений от 15.11.2011 г. N 187 следует, что спорные нежилые помещения на момент их осмотра являются закрытыми и доступ арендодателя в данные помещения арендатором не обеспечен, помещения по акту приема-передачи арендатором арендодателю не переданы.

Документального подтверждения обратного в материалы дела не представлено.

Акт осмотра нежилых помещений от 15.11.2011 г. N 187 свидетельствует, что выступающее объектом аренды по договору от 04.04.1997 г. N 06-00220/97 спорное помещение находится во владении ответчика.

Согласно п. 4.2.1 договора аренды возврат арендатором имущества в исправном состоянии арендодателю производится по акту, однако таковой акт в материалах дела отсутствует, ответчиком не представлен.

Арбитражный апелляционный суд, исследовав материалы дела, правомерно установив, что договор аренды от 04.04.1997 г. N 06-00220/97 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия договора НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ" продолжало пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя и, при этом Департамент имущества г. Москвы на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим образом предупредил арендатора об отказе от договора, принимая во внимание тот факт, что суду не представлены доказательства возврата спорного нежилого помещения арендодателю, пришел к правомерному выводу об удовлетворении иска и возложении на НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ" обязанность возвратить спорный объект аренды истцу.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что отсутствие у ответчика лицензии на осуществление образовательной деятельности освобождает его от исполнения договорных обязательств, в том числе от уплаты арендных платежей и свидетельствует о том, что помещение, являющееся предметом договора аренды, ответчиком не занималось и не использовалось.

Однако судебная коллегия на может принять данное утверждение заявителя как ненашедшее правового подтверждения, поскольку обстоятельство отсутствия у ответчика лицензии на право ведения образовательной деятельности в спорном нежилом помещении (для занятий автошколы) не связано с осуществлением прав и обязанностей сторон по договору аренды. Данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что помещение арендатором не занималось и не использовалось.

Как усматривается из материалов дела, в том числе имеющихся в материалах дела писем НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ" N 28 от 24.05.2011 г., N 40 от 23.08.2011 г., N 52 от 26.10.2011 г., адресованных Департаменту имущества города Москвы, в данных обращениях ответчик прямо указывает, что спорное нежилое помещение, являющееся объектом аренды, занимает и использует в соответствии с Уставом НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ".

Изложенное выше свидетельствует о том, что ответчик после расторжения договора аренды и прекращения договорных отношений с истцом арендуемые им помещения не освободил и Департаменту имущества города Москвы в установленном порядке не передал.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Порядок внесения и размер арендной платы определен сторонами в разделе 5 договора аренды.

Так, пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально с оплатой не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате), при этом в п. 3.1 договора стороны установили, что в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате арендных платежей Арендодатель вправе начислить пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судами установлено, что ответчик обязательства по оплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 2 712 499 руб. 23 коп. за период с марта (частично) 2010 г. по октябрь 2011 г.

Истец начисляет арендную плату за пользование помещением в спорный период на основании расчета арендной платы к договору от 06.12.2007 г. и, поскольку согласно п. 8.11 договора изменение суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором, а иного расчета арендной платы сторонами подписано не было, арбитражный апелляционный суд правомерно признал обоснованным начисление истцом арендной платы на основании расчета от 06.12.2007 г., являющегося неотъемлемой частью договора.

Доказательств погашения задолженности по аренде в размере 2 712 499 руб. 23 коп. материалы дела не содержат. По состоянию на 10.10.2011 г. задолженность по арендной плате за указанный период составляет 2 712 499 руб. 23 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 6.1. договора N 06-00220/97 от 04.04.1997 г. при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному в материалы дела расчету истца, проверенному судом апелляционной инстанции и признанному обоснованным, размер пени за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за период с 06.03.2010 г. по 10.10.2011 г. по состоянию на 10.10.2011 г. составляет 216 195 руб. 71 коп.

Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Документального подтверждения погашения ответчиком задолженности по неустойке за период с 06.03.2010 г. по 10.10.2011 г. в размере 216 195 руб. 71 коп. в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильным вывод суда нижестоящей инстанции, который, исходя из условий договора аренды N 06-00220/97 от 04.04.1997 г., сделал обоснованный выводы о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца с НОУ "Учебный комбинат ВДОАМ" вышеуказанных задолженности по арендной плате в размере 2 712 499 руб. 23 коп. за период с марта (частично) 2010 г. по октябрь 2011 г. и неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 216 195 руб. 71 коп. за период с 06.03.2010 г. по 10.10.2011 г.

Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако они подлежат отклонению как несостоятельные, не основанные на надлежащем толковании действующего законодательства и опровергаемые материалами дела, а также установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами. Данные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Арбитражным судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления суда апелляционной инстанции не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 года по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-1884/12-82-18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

С.В.Волков Э.Г.Хомяков