Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2012 г. N Ф05-9894/12 по делу N А40-128837/2011

г. Москва

13 сентября 2012 г.

Дело N А40-128837/11-29-1166

Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Волкова С. В., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца - Ильиной Л. В. по доверенности от 20.04.2012 N 271-Д,

от ответчика - Ильина Б. В. по доверенности от 22.02.2012 N 2012-02-22/1д,

рассмотрев 06 сентября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест"

на постановление от 13 июня 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н. И., Савенковым О. В., Барановской Е. Н.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест"

о взыскании 2 513 786 руб. 97 коп., обязании освободить нежилое помещение

УСТАНОВИЛ: Департамент имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее ООО "Стройинвест", ответчик) о взыскании 2 433 588 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате по договору N 07-00019/09 от 22.04.2009, 51 276 руб. 32 коп. пени, 28 921 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 24.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 марта 2012 года исковые требования удовлетворены.

С ООО "Стройинвест" в пользу Департамента взысканы 2 433 588 руб. 76 коп., в том 2 353 390 руб. 55 коп. основного долга, 51 276 руб. 32 коп. пени, 28 921 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд обязал ООО "Стройинвест" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д.24, общей площадью 112,1 кв. м (1-й этаж, пом. N VII, комн. 1-10) и передать его в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

Удовлетворяя исковые требования, суд установил наличие у ответчика задолженности по уплате арендной платы; нарушений ответчиком условий договора в части оплаты, явившихся основанием для расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с условиями данного договора.

Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, указанное решение отменил в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2012 иск удовлетворен.

Апелляционный суд взыскал с ООО "Стройинвест" в пользу Департамента 2 433 588 руб. 76 коп., в том числе 2 353 390 руб. 55 коп. основного долга, 51 276 руб. 32 коп. пени, 28 921 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд обязал ООО "Стройинвест" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 24, общей площадью 112,1 кв. м (1-й этаж, пом. N VII, комн. 1 - 10) и передать его в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

При этом суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.

Суд установил обстоятельство расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом от него арендодателя по предусмотренному договором основанию - ненадлежащее исполнение арендатором его обязательств по уплате арендной платы.

Требование о выселении признано подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество после прекращения договора аренды.

ООО "Стройинвест" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Ответчик считает необоснованным и немотивированным отказ в удовлетворении его ходатайства об истребовании доказательств (у Комитета государственного строительного надзора г. Москвы - сведений о вводе в эксплуатацию здания, у энергоснабжающих организаций - сведений о заключении договоров на подключение воды и электроснабжения). Эти доказательства подтвердили бы (или опровергли) то, что здание (в котором находится арендуемый ответчиком объект) фактически не введено в эксплуатацию, поскольку было подключено к коммуникациям по временной схеме.

ООО "Стройинвест" указывает, что истец ввел ответчика в заблуждение относительно состояния помещения, а судами этот факт проигнорирован.

У ответчика (арендатора) отсутствовали основания для уплаты арендной платы, поскольку он не имел возможности использовать арендуемое помещение по назначению (салон красоты) и отсутствие такой возможности обусловлено отсутствием воды и электричества.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление апелляционного суда законным и обоснованным. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что данный судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судом установлено, что между Департаментом (арендодатель) и "Стройинвест" (арендатор) заключен договор N 07-00019/09 от 22.04.2009, согласно которому первый передает второму в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 112.1 кв. м (помещ. VII (прочие) - 1 этаж), расположенный по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 24.

Договор заключен по результатам проведенного на основании распоряжения Департамента имущества города Москвы N 561-р от 18.02.2009 о проведении аукциона по определению ставки арендной платы на нежилое помещение, протокола аукциона СГУП по продаже имущества города Москвы N 35 от 22.04.2009.

Срок аренды - с 23.04.2009 по 22.04.2019 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Объект аренды передан арендодателем арендатору и принят последним по акту приема (передачи) нежилого помещения от 23.04.2009.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 6 договора аренды N 07-00019/09 от 22.04.2009.

Ответчик обязался вносить арендную плату без НДС ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора, в бюджет города Москвы (пункт 6.5 договора).

Суд установил, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей, задолженность по арендной плате за период с августа 2010 года по март 2011 года составила 1 323 749 руб. 07 коп.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 8.3 договора аренды N 07-00019/09 от 22.04.2009 он может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока подряд. Арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления уведомления.

Договор аренды считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом.

Истец направил в адрес ответчика уведомление N 07-11/818 от 29.03.2011 об отказе от исполнения договора на основании пункта 8.3 договора аренды в связи с невнесением арендной платы частично за июль 2010 года и в полном объеме за период с августа 2010 года по март 2011 года.

При изложенных, установленных судом обстоятельствах, суд правильно счел договор расторгнутым.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным помещением ООО "Стройинвест" суд не установил и ответчик не доказал, решение о выселении ответчика из нежилого помещения обоснованно.

Суд правильно счел подлежащим удовлетворению требование о взыскании платы за использование арендованного имущества в период с 01.04.2011 по 31.10.2011, что составит 1 029 641 руб. 48 коп., поскольку спорное нежилое помещение в этот период ответчиком не было возвращено арендодателю.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 указанного Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Договор аренды с ответчиком заключен по результатам проведенных торгов, объект аренды был заранее известен участникам торгов, в том числе ответчику, который имел возможность осмотреть помещение.

Из пунктов 2.7, 2.8 Порядка проведения специализированного аукциона (Приложение N 12 к распоряжению Департамента имущества города Москвы N 561-р от 18.02.2009) следует, что спорное помещение сдавалось в аренду под салон красоты и победитель специализированного аукциона самостоятельно, за счет собственных средств, в установленном порядке, заключает с энергоснабжающей организацией договор присоединения энергетических мощностей, выполняет необходимые для этого технические мероприятия для подключения энергоносителей и проведения водоснабжения к нежилому помещению. Ответчик был ознакомлен с условиями проведения аукциона, включая отсутствие присоединенных энергетических мощностей и водоснабжения в нежилом помещении.

Помещение передано истцом и получено ответчиком в аренду по акту приема-передачи, о заявляемых при рассмотрении настоящего дела недостатках помещения арендатор знал и должен был знать, данные недостатки были ему заранее известны, а также должны были быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора и при передаче имущества в аренду.

Как сказано выше, помещения, являющиеся предметом аренды, переданы арендодателем арендатору по акту приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 23.04.2009, в котором указано, что техническое состояние помещения на момент приема (передачи) удовлетворительное.

Заключая договор аренды N 07-00019/09 от 22.04.2009, арендатор согласно пункту 5.4.12 договора принял на себя обязательство самостоятельно принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Таким образом, являются необоснованными доводы ответчика об отсутствии у него обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с договором со ссылкой на непригодность помещения для использования по назначению.

Довод ответчика о необоснованности отказа в удовлетворении его ходатайства об истребовании доказательств несостоятелен в качестве основания отмены обжалуемого судебного акта. Суд счел возможным рассмотреть спор по существу без представления указанных в ходатайстве доказательств, поскольку подлежащие установлению при рассмотрении настоящего дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств.

При установленных судом вышеизложенных обстоятельствах, касающихся отношений сторон по аренде спорного нежилого помещения, в том числе обязательства арендатора уплачивать арендную плату, отказ в удовлетворении ходатайства не является необоснованным.

Судом оценен довод ООО "Стройинвест" о том, что ему были переданы помещения в здании, не сданном в эксплуатацию, и признан неосновательным, поскольку, как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 10.03.2009, право собственности города Москвы было зарегистрировано в том числе на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU77220000-000688 от 31.03.2008, выданное Комитетом строительного надзора города Москвы, регистрационный N 77-ГК/3.7.2.000966.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено начисление пени при неуплате арендных платежей в установленные договором сроки в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

За просрочку платежей в период с 06.06.2010 по 31.03.2011 сумма пени составляет 51 276 руб. 32 коп., которая взыскана судом с ответчика, поскольку просрочка уплаты в данный период имеется.

Также правомерно в пользу истца взысканы 28 921 руб. 89 коп. процентов по ставке рефинансирования 8,25% за пользование ответчиком чужими денежными средствами вследствие просрочки платежей в период с 01.04.2011 по 31.10.2011.

Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением кассационной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Поскольку заявителю жалобы при принятии кассационной жалобы к производству была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания производства в суде кассационной инстанции, государственная пошлина в сумме 2 000 руб. взыскивается с ООО "Стройинвест" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2012 года по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-128837/11-29-1166 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" в доход федерального бюджета 2 000 руб. расходов по госпошлине.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

С. В. Волков Э. Г. Хомяков