Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2012 г. N Ф05-4714/11 по делу N А40-85332/2010

г. Москва

03 10 2012 г.

Дело N А40-85332/10-135-463

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Русаковой О. И., Комаровой О. И.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) Департамент земельных ресурсов г. Москвы - Пяткина В.А. по доверенности от 09.08.2012 N 33-И-3159/12,

от ответчика (заинтересованного лица) Открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Брянцевой О.В. по доверенности от 18.07.2012 N 656,

рассмотрев 01.10.2012 г. в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Сбербанк России"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 28 апреля 2012 года,

принятое судьей Дудкиным В.В.,

на постановление от 16 июля 2012 г. Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Тихоновым А.П., Сумароковой Т.Я.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о взыскании 583 772 руб. 43 коп., включающей 279 545 руб. 47 коп. - задолженность по арендным платежам с за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2009 г. по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019002 и 304 226 руб. 96 коп. - неустойку за просрочку оплаты арендных платежей за период с 03.04.2007 г. по 31.12.2009 г.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать ОАО "Сбербанк России" 234 105 руб. 09 коп. - задолженность по арендной плате за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., 295 148 руб. 09 коп. - неустойку за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. исковые требования удовлетворены частично. С Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., пени на основании п.7.2 договора в размере 40 000 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 мая 2011 года N КГ-А40/5276-11 судебные акты судов первой и апелляционной инстанции были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Отменяя принятые судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что судами не принято во внимание, что ОАО "Сбербанк России" является собственником помещений в многоквартирном доме, и судами не исследовался вопрос, перешел ли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды,д.12, корп..1 земельный участок, на котором расположен указанный дом, сформирован ли земельный участок до ведения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, проведен ли в отношении кадастровый учет, и не прекратил ли действие с момента вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации договор аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г., требования, заявленные истцом, были удовлетворены в части взыскания основного долга в сумме 234 105 руб. 09 коп., неустойки - в сумме 111 942 руб. 44 коп. В остальной части в удовлетворении заявленного иска отказано.

В кассационной жалобе ОАО "Сбербанк России" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- Из схемы-плана помещений Сбербанка следует, что часть помещений ответчика находится на первом этаже здания, т.е. прямо под помещениями многоквартирного дома.

Площадь первого этажа помещений, занимаемых Сбербанком, после реконструкции, в том числе помещений, встроенных в многоквартирный дом и находящихся на его первом этаже - 1503 кв.м.

Площадь же земельного участка, за пользование которым истец требует оплаты аренды - 1496 кв.м.

Таким образом, Департамент требует взыскания арендной платы, в том числе за земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, что противоречит положениям ст. 36 Земельного кодекса РФ, а также сложившейся судебной практике.

Судом сделан неверный вывод, что земельный участок, на котором расположены помещения ответчика, должен использоваться на основании договора аренды.

Неотъемлемой частью указанного договора является поэтажный план и экспликация от 04.02.2002 г. Московского городского бюро технической инвентаризации, из которых следует, что переданное в собственность Сбербанку помещение находится в многоквартирном доме по указанному адресу. Данное обстоятельство подтверждается также поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта на здание (строение).

Между ответчиком и ГУЛ "Дирекция единого заказчика района "Братеево" 04.08.2003 г. был заключен договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. Целью данного договора являлось обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также оказание пользователю нежилого помещения (строения) эксплуатационных и коммунальных услуг. Размер долевого участия пользователя в эксплуатационных расходах по содержанию строения указаны в приложении N 2 к договору.

Таким образом, Сбербанк является собственником помещений в многоквартирном доме.

Поскольку переданный по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019002 земельный участок, на котором также расположен многоквартирный дом, был сформирован и прошел кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то Сбербанк в силу закона является сособственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и обязательства по уплате арендной платы прекратились совпадением в одном лице собственника и арендатора.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением префекта ЮАО г. Москвы от 17.09.2002 г. N 01-41-1862 о предоставлении земельного участка по ул. Борисовские Пруды, вл. 12, корп.1 ООО "Купперс" на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации здания-пристройки к жилому дому в торгово-административных целях 16.10.2002 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и ООО "Купперс" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка NМ-05-019002, в соответствии с условиями которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 1496 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г.Москва, ул. Борисовские Пруды, вл. 12, корп.1, предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях.

Согласно п.2.1 договор аренды заключен сроком до 17.09.2051 г., государственная регистрация договора осуществлена сторонами в установленном законом порядке 11.12.2002 г.

В соответствии с п.п. 3.2, 5.8 договора Арендатор обязался ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала уплачивать арендную плату, при этом стороны в п. 7.2 договора установили, что в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,2 % в день от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

ОАО "Сбербанк России" на основании договора купли-продажи N 498 от 05.01. 2003 г. приобрело у ООО "Купперс" встроено-пристроенное нежилое помещение общей площадью 2093,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул. Борисовские Пруды, дом 12, корп.1, переход права собственности на названный объект недвижимости зарегистрирован 14.02.2003 г.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Данные положения также нашли свое отражение в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 498 от 05.01.2003 г., в соответствии с которым (п.1.3) земельный участок площадью 1496 кв.м, кадастровый номер 77:05:12004:021 предоставлен продавцу на праве аренды на основании распоряжения префекта ЮАО от 17.09.2002 г. N 01-41-1862 и договора аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях.

В соответствии с п. 1.4 договора право пользования земельным участком, указанным в п. 1.3 договора, переходит к покупателю одновременно с передачей права собственности на помещение.

Главой 3 договора купли-продажи предусмотрены обязанности сторон договора по совершению необходимых действий для переоформления договора аренды земельного участка и представления соответствующих документов в Московский земельный комитет.

На основании изложенного, суды правильно указали, что после регистрации за ОАО "Сбербанк России" права собственности на недвижимое имущество - встроено-пристроенное нежилое помещение общей площадью 2093,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул. Борисовские Пруды, дом 12, корп.1, ответчик в силу прямого указания закона принял на себя права и обязанности Арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка N М-05-019002 от 16.10.2002 г.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнял, что явилось основанием для обращения истца в суд.

Судами установлено, что неотъемлемой частью договора купли-продажи являются поэтажный план и экспликация от 4 февраля 2002 г. Московского городского бюро технической инвентаризации, из которых следует, что передаваемое в собственность АК "Сбербанк России" помещение находится в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д.12, кор.1. Указанные обстоятельства подтверждаются также поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта на здание (строение), согласно которой АК Сберегательным Банком России помещение площадью 2093,7 кв.м. является встроенно-пристроенным к указанному дому.

04 августа 2003 г. между АК Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) Царицынское отделение N 7978 и ГУП "Дирекция единого заказчика района Братеево" заключен договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. Цель договора - обеспечивать надлежащее содержание и ремонт строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также оказание" пользователю" нежилого помещения (строения) эксплуатационных и коммунальных услуг. Размер долевого участия пользователя" в эксплуатационных расходах по содержанию строения указаны в приложении N 2 к договору.

Таким образом, судами установлено, что АК "Сбербанк России" является собственником помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

При заключении договора аренды земельного участка от 16.10.2002 г. N М-05-019002 площадью 1496 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г.Москва, ул. Борисовские Пруды, вл. 12, корп.1, и предоставляемого ООО "Купперс" в пользование на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях, данный земельный участок, являющийся объектом аренды был сформирован и поставлен на кадастровый учет под номером 77:05:12004:021.

Согласно плану границ указанного земельного участка, являющегося приложением 2а к договору, данный земельный участок сформирован под пристройкой к жилому дому, а не под всем 17-ти этажным многоквартирным жилым домом.

Земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по указанному выше адресу, ни до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, ни после сформирован не был, государственный кадастровый учет не проведен.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок не перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (доказательств обратного в материалы дела не представлено), суды пришли к правомерному выводу, что договор аренды земельного участка от 16.10.2002 г. N М-05-019002 не прекратил свое действие.

В силу п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Суды правильно указали, что поскольку договор аренды N М-05-019002 заключен сторонами 16.10.2002 г., то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то отсутствуют основания полагать, что он является ничтожным.

Таким образом суды, оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, обоснованно удовлетворили заявленные исковые требования, применив к требованиям о взыскании неустойки по заявлению ответчика ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2012 г. по делу N А40-85332/10-135-463, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

О.И.Русакова О.И.Комарова