Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 октября 2012 г. N Ф05-10292/12 по делу N А41-714/2012

г. Москва

22 октября 2012 г.

Дело N А41-714/12

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Комаровой О. И., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от заявителя - не явился, извещен,

от органа - Новиков С.В., по доверенности от 11.04.2012 N 127-Д),

от заинтересованного лица - не явился, извещен,

рассмотрев 17 октября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

на решение от 09 апреля 2012 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В.,

на постановление от 9 июня 2012 года Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Кручининой Н.А., Мордкиной Л.М.,

по заявлению ЗАО "Корпорация "Ликом-М"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

о признании незаконным отказа в госрегистрации, обязании зарегистрировать соглашение,

заинтересованное лицо - Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Корпорация "Ликом-М" (далее - ЗАО "Корпорация "Ликом-М") обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) о признании незаконным отказа Росреестра по Московской области в государственной регистрации соглашения от 17.05.2010 к договору аренды земельного участка от 10.03.2004 N 7, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области и ЗАО "Корпорация "Ликом-М", а также обязании Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать указанное соглашение в установленном законом порядке.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области (далее - КУИ Администрации Ногинского муниципального района МО).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.04.2012 года по делу N А41-714/12 заявленные ЗАО "Корпорация "Ликом-М" требования удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя требования ЗАО "Корпорация "Ликом-М" о признании незаконным отказа регистрирующего органа в госрегистрации дополнительного соглашения и обязании последнего осуществить государственную регистрацию, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отказа заявителю в государственной регистрации соглашения от 17.05.2010 к договору аренды земельного участка от 10.03.2004 N 7 у регистрирующего органа отсутствовали.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 9.06.2012 года решение суда первой инстанции от 09.04.2012 года по делу N А41-714/12 оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.

Законность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Московской области, которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об оставлении заявления ЗАО "Корпорация "Ликом-М" в полном объеме без удовлетворения.

В обоснование кассационной жалобы регистрирующий орган, ссылаясь на абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации), указывает на то, что согласно данным ЕГРП в отношении спорного земельного участка имеются записи об обременениях, которые до настоящего времени не прекращены.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 13 Закона о долевом участии в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На государственную регистрацию представлены постановление руководителя Администрации Ногинского муниципального района Московской области N 2100 от 24.11.2009 о разделе земельного участка и дополнительное соглашение от 17.05.2010 года к договору аренды земельного участка N 7 от 10.03.2004 года, находящегося в государственной собственности.

По мнению регистрирующего органа, из представленных документов следует прекращение права аренды и ликвидация земельного участка, находящегося в залоге участников долевого строительства.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.

ЗАО "Корпорация "Ликом-М" и Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своих представителей не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

От ЗАО "Корпорация "Ликом-М" и Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя заявителя жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами обеих инстанций установлено, что 10.03.2004 между ЗАО "Корпорация "Ликом-М" и Администрацией города Электроугли был заключен договор аренды земельного участка N 7 от 10.03.2004 года, общей площадью 16 060 кв.м. с кадастровым номером 50:16:07 02 005:0044, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район т. Электроугли, ул. Школьная, д. 38 для строительства жилого дома (420 квартир) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Данный договор прошел в установленном порядке госрегистрацию.

Договор аренды земельного участка N 7 от 10.03.2004 года заключен на срок с 10.03.2004 по 09.03.2007. Строительство ведется с привлечением денежных средств согласно Закону о долевом участии (пункт 2.1).

В ходе строительства ЗАО "Корпорация "Ликом-М" приняло решение о строительстве дома поэтапно: 1 очередь строительства - 1-2 секции, 2 очередь строительства - 3-4 секции, 3 очередь строительства - 5-6 секции, 4 очередь строительства - 7-8 секции.

В период действия указанного выше договора аренды была построена и сдана в эксплуатацию первая очередь строительства (секции 1-2), о чем свидетельствует акт приемочной комиссии Администрации Ногинского муниципального района Московской области о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.11.2006 N 005616.

22.10.2007 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области и ЗАО "Корпорация "Ликом-М" было заключено дополнительное соглашение об изменении срока действия договора аренды аренды земельного участка от 10.03.2004 года в период с 10.03.2004 по 09.03.2010 года, которое прошло в установленном порядке госрегистрацию.

Установлено, что ЗАО "Корпорация "Ликом-М" 24.04.2009 получило разрешение Администрацией муниципального образования 2город Электроугли Московской области" на ввод в эксплуатацию 2 очереди строительства (секции 3-4) N RU50502102-007/2009.

Также ЗАО "Корпорация "Ликом-М" 13.04.2010 года было получено разрешение Администрации муниципального образования "город Электроугли Московской области" на ввод в эксплуатацию 3 очереди строительства (секции 5-6) N RU50502102-009/2010.

В договор аренды от 10.03.2004 N 7 земельного участка были внесены изменения (срок аренды земельного участка изменился с 10.03.2004 по 09.03.2013), которые отражены в дополнительном соглашении от 25.02.2010, зарегистрированном в установленном законом порядке 09.09.2010 за N 50-50-16/072/2010-047.

Ввиду того, как установили суды нижестоящих инстанций, что основная часть построенного жилого дома передана по актам приема-передачи участникам долевого строительства, ЗАО "Корпорация "Ликом-М" обратилось в Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области с заявлением о разделе земельного участка площадью 16060 кв. метров.

Раздел был произведен, в результате чего образовано два земельных участка, а именно земельный участок N 1 площадью 8653 кв. м., кадастровый номер 50:16:0702005:373; земельный участок N 2 площадью 7407 кв. м., кадастровый номер 50:16:0702005:374.

Как усматривается из материалов дела, 17.05.2010 года на основании статьи 11.8 Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации в части совершенствования земельных отношений" между ЗАО "Корпорация "Ликом-М" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (арендодатель) было подписано дополнительное соглашение от 17.05.2010 года к договору аренды земельного участка N 7 от 10.03.2004 года об изменении площади земельного участка N 1, предоставляемого для строительства жилого дома.

В связи с обращением ЗАО "Корпорация "Ликом-М" к регистрирующему орган с целью госрегистрации названного соглашения от 17.05.2010 года к договору аренды земельного участка N 7 от 10.03.2004 года Управление Росреестра по Московской области на основании письма от 21.05.2011 N 16/024/204-110 отказало в государственной регистрации последнего по причине обременения права аренды правом залога в силу Закона о долевом участии и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Не согласившись с названным отказом регистрирующего органа, ЗАО "Корпорация "Ликом-М" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования ЗАО "Корпорация "Ликом-М" о признании незаконным отказа регистрирующего органа в госрегистрации дополнительного соглашения и обязании последнего осуществить государственную регистрацию, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что оснований для отказа заявителю в государственной регистрации соглашения от 17.05.2010 к договору аренды земельного участка от 10.03.2004 N 7 у регистрирующего органа отсутствовали.

Судебная коллегия находит данные выводы судов обеих инстанций правомерными и соответствующими представленным в дело доказательствам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 16).

Статьей 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прекращения прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25. Закона об участии в долевом строительстве с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Согласно пункта 21 Инструкции "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства".

Часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве устанавливают, что по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, копии передаточных актов ЗАО "Корпорация "Ликом-М" были представлены в регистрирующий орган с пакетом необходимых документов, что свидетельствует о том, что ЗАО "Корпорация "Ликом-М" выполнило все свои обязанности по договорам долевого участия.

Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно части 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьи 8 настоящего Закона об участии в долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Исходя из положений указанных норм, залог первоначального земельного участка прекращен с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участниками строительства по актам приема-передачи.

В силу п.п. 1.1. ст. 25 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С учетом приведенного судебная коллегия находит правильными выводы судов о том, что, при документальном подтверждении заявителем факта передачи объекта долевого строительства ЗАО "Корпорация "Ликом-М" участникам строительства имеющимися в материалах дела актами приема-передачи, что не опровергнуто регистрирующим органом, Управление Росреестра по Московской области правомочно было осуществить действия по погашению записи об ипотеке по договорам долевого строительства в многоквартирном доме, а также погасить регистрационную запись об ипотеке вышеуказанного земельного участка в соответствующем реестре.

Таким образом, основания для принятия регистрирующим органом решения об отказе в проведении государственной регистрации соглашения от 17.05.2010 г. к договору аренды N 7 от 10.03.2004 г. земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и ЗАО "Корпорация "Ликом-М", по основанию обременения предоставленного застройщику на праве аренды земельного участка залога в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правомерно признаны нижестоящими судами несостоятельными.

Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако они подлежат отклонению, как несостоятельные, не основанные на надлежащем толковании действующего законодательства и опровергаемые материалами дела, а также установленными судами обеих инстанций обстоятельствами. Данные доводы кассационной жалобы фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 апреля 2012 года по делу N А41-714/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

О.И.Комарова Н.С.Чучунова