Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 ноября 2012 г. N Ф05-12555/12 по делу N А40-134020/2011

г. Москва

8 ноября 2012 г.

Дело N А40-134020/11-54-893

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Тихоновой В. К., Дунаевой Н. Ю.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) Департамент имущества г. Москвы - Коршикова Е.В., дов. от 10.01.2012 г. N 27-Д

от ответчика (заинтересованного лица) ООО "КВИН" - не явился, извещен.

рассмотрев 06.11.2012 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "КВИН"

на решение от 18.05.2012 г.

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

на постановление от 08.08.2012 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.,

по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к ООО "Квин" (ОГРН 5087746527204)

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИГМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Квин" (далее - ООО "Квин") о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 1 225 890 рублей 47 копеек за период с 06.11.2010 г. по 29.03.2011 г. и пени в размере 36 322 рубля 03 копейки за период с 04.06.2010 г. по 29.03.2011 г. по договору N 01-00071/10 от 17.03.2010 г. аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2012 г. решение суда первой оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "КВИН" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- ООО "Квин" 17 марта 2010 г. стал победителем конкурса по определению ставки арендной платы на спорное нежилое помещение, проводимого СГУП по продажи имущества г. Москвы.

По условиям этого конкурса победитель должен сразу же после окончания торгов подписать договор аренды с ДИГМ, что ответчиком и было сделано.

Между тем, с момента начала эксплуатации данного помещения было установлено, что оно требует капитального ремонта.

Невозможность использования нежилого помещения по назначению подтверждена имеющимися в деле доказательствами, а именно консультационно техническим заключением от 09.06.2012 г., выполненного ООО "Строй экспертиза качества" по заданию ответчика.

Согласно выводам технического заключения в помещении необходимо было провести усиление балок перекрытия подвального этажа, находящихся в критическом состоянии и усиление участков перекрытия подвального этажа, также находящихся в критическом состоянии.

Кроме того в связи с полной изношенностью необходимо было заменить инженерные коммуникации, связанные с водопроводом и канализацией. Характер вышеуказанных недостатков таков, что они представляют угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в помещении.

Данные доказательства не были приняты во внимание судами первой и апелляционной инстанций.

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

28 октября 2010 г. ответчик письменно (исх. N 39- (ГД) обратился к истцу с просьбой дать разрешение на проведение капитального ремонта и требованием о компенсации предстоящих расходов в счёт арендной платы.

Ответа на данное обращение не последовало.

Таким образом, из-за бездействия истца помещение продолжало находиться в аварийном состоянии, что исключало его использование истцом. В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

25 марта 2011 г. ответчик обратился к истцу с требованием досрочного расторжения договора.

30 марта 2011 г. нежилое помещение по акту было возвращено истцу.

Исходя из изложенного, оснований для взыскания арендной платы и пени за несвоевременную оплату аренды не имеется.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения ДИГМ N 3320-р от 30.10.2009 г. о проведении аукциона по определению ставки арендной платы на нежилое помещение по адресу г. Москва, ЦАО, Замоскворечье, ул. Люсиновская, д. 39, стр. 5. И выписке из протокола СГУП по продаже имущества города Москвы N 19 от 17.03.2010 г. между ДИГМ (Арендодатель) и ООО "Квин" (Арендатор) заключен договор N 01-00071/10 от 17.03.2010 г. аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 677,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, Замоскворечье, ул. Люсиновская, д. 39, стр. 5.

Во исполнение условий договора истец передал ответчик предмет аренды на основании акта приема-передачи помещений от 17.03.2010 г. под размещение объектов бытовых услуг (приемные пункты ателье, прием в прачечную, хмчистку)

Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2.2. договора аренды определено, что в силу ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части оплаты арендной платы применяются с 18.03.2010 г. В случае, если Арендатор не занимает помещение на вышеуказанную, условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи.

Согласно п. 6.5 договора, арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой части, установленной п.п. 6.1., 6.2 и 6.3 договора, в бюджет города Москвы. (5 400 руб. за 1 кв.м. в год или 3 660 660 руб. в год за весь объект)

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В нарушение принятых обязательств ответчиком за период с 06.11.2010 г. по 29.03.2011 г. арендные платежи не внесены, задолженность составила согласно расчету истца 1 225 890 рублей 47 копеек.

Доказательств оплаты указанной задолженности ответчиком не представлено.

Доводы заявителя жалобы относительно невозможности использовать нежилое помещение по назначению правомерно отклонены судами.

Как правильно указали суды в акте приема-передачи помещения от 17.03.2010 г., в соглашении о расторжении договора аренды и в акте приема-передачи помещения (возврате) от 30.03.2011 г. не указана причина расторжения договора в виде ненадлежащего состояния помещения и невозможности его использования.

В акте приема-передачи от 17.03.2010 г. и акте приема-передачи (возврате) от 30.03.2011 г. техническое состояние помещения указано как удовлетворительное.

Кроме того, согласно заявке на участие в аукционе по определению ставки арендной платы на нежилое помещение по адресу г. Москва, ЦАО, Замоскворечье, ул. Люсиновская, д. 39, стр. 5. ООО "Квин" не имеет претензий по состоянию объекта.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 7.1 договора за просрочку уплаты арендных платежей арендатор обязан оплатить пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы, что составляет согласно расчету истца 36 322 рубля 03 копейки.

Ответчик заявление об уменьшении неустойки в суд первой инстанции не предоставлял.

На основании вышеизложенных обстоятельств исковые требования удовлетворены судами правильно.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на консультационное техническое заключение от 09.06.2012 г., выполненное ООО "Строй экспертиза качества" по заданию ответчика, не может быть принята во внимание, поскольку носит рекомендательный характер. Указанным заключением не установлена невозможность использования арендованного помещения.

Также, ответчик в уполномоченные органы по контролю за состоянием и использованием объектов недвижимого имущества не обращался, правом на проведение судебной экспертизы не воспользовался.

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2012 г. по делу N А40-134020/11-54-893, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2012 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "КВИН" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

В.К.Тихонова Н.Ю.Дунаева