Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 ноября 2012 г. N Ф05-12813/12 по делу N А40-115428/2011

г. Москва

15 11 2012 г.

Дело N А40-115428/11-85-1046

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Волкова С. В., Дунаевой Н. Ю.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Парсель" (ОГРН 1077764543537,ИНН 7703653052)-Зубарева С.В., дов. от 21.06.2012 г.,

от ответчика (заинтересованного лица) НОЧУ Центр образования "Владимира" - Галимова Е.И., дов. от 06.02.2012 г.,

рассмотрев 14.11.2012 г. в судебном заседании кассационную

жалобу НОЧУ Центр образования "Владимира"

на решение (определение) от 16.04.2012 г.

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей (судьями) Беловой А.Р.,

на постановление (определение) от 18.07.2012 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,

по иску ООО "Парсель" (ОГРН 1077764543537, ИНН 7703653052, адрес: 129329, г. Москва, ул. Ивовая, д. 8, дата регистрации: 25.12.2007)

к НОЧУ Центр образования "Владимира" (ОГРН 1107799020064, ИНН 7723368776, адрес: 115193, Москва г, Кожуховская 6-я ул, 11, 2, дата регистрации: 24.06.2010)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Парсель" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к негосударственному образовательному частному учреждению Центр образования "Владимира" о взыскании 463 375,22 руб., в том числе 269 069,89 руб. основного долга и 193 305,33 руб. пени по договорам аренды от 01.07.2010 N 23/0610-01 и от 15.08.2010 N 15/0810-01.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2012 года исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 г. решение суда первой оставлено без изменения.

В кассационной жалобе НОЧУ Центр образования "Владимира" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- судами не принято во внимание, что в процессе проведения ремонтных работ по улучшению арендованных помещений арендатором были выявлены обстоятельства, препятствующие их пользованию, о которых ранее арендатор не знал и не мог знать, поскольку последний не является лицом, обладающим специальными познаниями, чтобы определить подлинность и функциональность датчиков пожарной сигнализации, расположенных в помещениях.

При передаче помещений в аренду арендодатель указал на наличие в помещении пожарной сигнализации, однако, впоследствии было выявлено, что датчики пожарной сигнализации не обладают функциями оповещения людей о пожаре, а также дежурного персонала и (или) подразделения пожарной охраны о месте его возникновения.

Ответчиком направлялись претензии в адрес истца с указанием на то, что переданные в аренду помещения не соответствуют требованиям пожарной безопасности.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент к требованиям пожарной безопасности" каждый объект защиты должен имеет систему обеспечения пожарной безопасности, в т.ч. пожарную сигнализацию, отвечающую требованиям ст. 83 Федерального закона N 123-ФЗ.

Кроме того, на окнах помещений находятся решетки, что также является нарушением правил пожарной безопасности.

Нарушение собственником требований пожарной безопасности подвергало опасности жизнь и здоровье людей, находящихся в здании, что являлось препятствием для использования арендатором данных помещений. Такое препятствие распространяется не только на образовательные учреждения, а на всех граждан, находящихся в помещении.

- судами также не оценены должным образом претензионные письма, которые направлялись в адрес истца по поводу выявленных нарушений в арендуемых помещениях.

Таким образом, ответчик был лишен возможности использовать арендуемые помещения и фактически их не использовал. Доказательств обратного истцом не представлено.

Поскольку истцом не было предпринято никаких мер по устранению указанных недостатков, ответчик отказался от исполнения обязательств по оплате за неиспользованные по вине истца помещения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "Парсель" (Арендодатель) и НОЧУ Центр образования "Владимира" (Арендатор) 01.07.2010 г. заключен договор N 23/0610-01 аренды недвижимого имущества с приложениями к нему (л.д. 20-27, т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещение, общей площадью 61,1 кв. м., расположенное в Административном здании по адресу: г. Москва, ул. Ивовая, д. 8. Границы помещения обозначены на копии поэтажного плана здания, являющейся приложением к договору.

Срок аренды оговорен в статье 2 договора с 01.07.2010 по 31.05.2011.

Согласно п. 5.1 договора аренды, величина арендной платы за временное пользование недвижимым имуществом составляет 25 458 руб. 33 коп., в том числе НДС 18%.

Арендная плата рассчитана исходя из ставки, равной 5 000 руб. за 1 квадратный метр площади помещения в год, в том числе НДС 18%.

В соответствии с п. 5.2 договора, арендная плата включает в себя стоимость аренды помещения и компенсации Арендодателю стоимости:

- коммунальных услуг, а именно горячей воды, холодной воды, отопления, канализации;

- охраны;

- электроэнергии;

- уборки помещений и территории;

- вывоз мусора.

Арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы в случае увеличения стоимости любой из услуг, письменно предупредив Арендатора о таком увеличении не менее чем за 10 (десять) календарных дней до даты, с которой такое увеличение вступит в силу, предоставив Арендатору документы, подтверждающие обоснованность такого увеличения, но не более одного раза за период действия договора.

Арендная плата по договору в полном объеме перечисляется на счет Арендодателя.

Обязательство по оплате арендной платы возникает у Арендатора с даты подписания сторонами акта приемки-передачи недвижимого имущества и прекращается с даты возврата Арендатором недвижимого имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи, с учетом договоренностей, изложенных в п. 5.2.1 договора.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа доплачиваемого месяца.

Согласно п. 5.2.1 договора, стороны договорились, что в связи с невозможностью использования арендуемых помещений по целевому назначению и необходимостью проведения ремонтных работ в период с 01 июля 2010 г. по 31 июля 2010 г. признается сторонами периодом арендных каникул, в течение которого арендная плата за пользование арендуемыми помещениями площадью 61,1 кв.м. не начисляется и не уплачивается.

Последующее внесение арендной платы арендатор производит авансом до 5-го числа месяца, за который производится платеж.

Истец надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору, передав ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2010 (л.д. 28, т. 1), обусловленное договором N 23/0610-01 от 01.07.2010 помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2008 (л.д. 118, т. 1).

При этом, в п. 2 акта приема-передачи указано, что техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи соответствует требованиям по его эксплуатации.

28.02.2011 между сторонами подписан акт возврата помещений из аренды (л.д. 29, т. 1), в соответствии с которым арендатор возвратил арендодателю арендованное по вышеназванному договору имущество. По факту возврата помещений по окончании аренды стороны взаимных претензий не имеют.

Судами также установлено, что 15.08.2010 между истцом - ООО "Парсель" (Арендодатель) и ответчиком - НОЧУ Центр образования "Владимира" заключен договор N 15/0810-01 аренды недвижимого имущества с приложениями к нему (л.д. 33-40, т. 1).

В соответствии с п. 1.1 договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещение, общей площадью 190,5 кв.м, расположенное в административном здании по адресу: г. Москва, ул. Ивовая, д. 8. Границы Помещения обозначены на копии поэтажною плана здания, являющейся приложением к договору.

Договор вступает в силу с 15.08.2010 и действует до 15.07.011 (п. 2.1 договора).

Обязанности сторон оговорены в статье 3 договора, арендная плата и расчеты по договору - в статье 5, согласно 5. 1 которой, величина Арендной Платы за временное пользование недвижимым имуществом составляет 79 375 руб., в том числе НДС 18% в месяц. Арендная плата рассчитана исходя из ставки, равной 5 000 руб. за 1 квадратный метр площади помещения в год, в том числе НДС 18%.

В силу п. 5.2 договора, арендная плата включает в себя стоимость аренды помещения и компенсации Арендодателю стоимости:

- коммунальных услуг, а именно горячей воды, холодной воды, отопления, канализации;

- охраны;

- электроэнергии;

- уборки помещений и территории;

- вывоз мусора.

Арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы в случае увеличения стоимости любой из услуг, письменно предупредив арендатора о таком увеличении не менее чем за 10 (десять) календарных дней до даты, с которой такое увеличение вступит в силу, предоставив арендатору документы, подтверждающие обоснованность такого увеличения, но не более одного раза за период действия договора.

Арендная плата по договору в полном объеме перечисляется на счет арендодателя. Обязательство по оплате арендной платы возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приемки-передачи недвижимого имущества и прекращается с даты возврата арендатором недвижимого имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи, с учетом договоренностей, изложенных в п. 5.2.1 договора.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа доплачиваемого месяца.

Истец надлежащим образом выполнил свои обязательства, передав ответчику по акту приема-передачи от 15.08.2010 (л.д. 41, т. 1) обусловленное договором помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2008 (л.д. 118, т. 1).

В п. 2 акта приема-передачи указано, что техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи соответствует требованиям по его эксплуатации.

30.03.2011 между сторонами подписан акт возврата помещений из аренды (л.д. 42, т. 1), в соответствии с которым арендатор возвратил арендодателю арендованное по вышеназванному договору имущество. По факту возврата помещений по окончании аренды стороны взаимных претензий не имеют.

В данном акте также указано, что НОЧУ Центр образования "Владимира" передало ООО "Парсель" помещения общей площадью 190,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Ивовая, д. 8, с неотделимыми улучшениями на общую сумму 855 000 руб.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что договоры аренды N 23/0610-01 от 01.07.2010 и N 15/0810-01 от 15.08.2010 прекращены.

Судами установлено, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по внесению арендной платы по договору N 23/0610-01 в размере 25 458 руб. 33 коп. (арендная плата за январь 2011 г.); по договору N 15/0810-01 от 15.08.2010 в размере 244 611 руб. 56 коп. (арендная палата за август 2010, ноябрь 2010, февраль 2011, март 2011 г.)

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и с требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Доказательств оплаты вышеуказанной задолженности ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что арендуемые по договору по договору N 15/0810-01 от 15.08.2010 помещения не отвечали требованиям к материально-техническому обеспечению образовательной деятельности и размещения в данных помещениях образовательного учреждения дошкольного типа, правильно отклонен судами, поскольку договор аренды не содержит ссылки на то, что помещения передаются в аренду для использования в качестве образовательного учреждения, а согласно акту приема-передачи от 15.08.2010 (л.д. 41, т. 1) помещения были приняты ответчиком в аренду без каких-либо претензий.

Довод ответчика о том, что им был произведен ряд ремонтных работ на сумму 855 000 руб. в целях улучшения арендуемых помещений, а также помещений общего пользования, обоснованно не принят во, поскольку п.п. 10.2, 10.3 договоров установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя не подлежит возмещению. Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором являются собственностью арендодателя.

Ссылка ответчика на то, что в процессе проведения ремонтных работ им были выявлены обстоятельства, препятствующие пользованию арендуемыми помещениями, о которых ранее он не знал и не мог знать, правомерно отклонена судами, поскольку сама по себе не свидетельствует о том, что ответчик не пользовался спорными помещениями, которые были переданы ему по актам приема-передачи и противоречит актам возврата помещений, в которых данный недостаток не отражен.

В соответствии с п. 6.2 договоров аренды, за неисполнение обязательства, предусмотренного п.п. 3.2.2 договоров, Арендодатель имеет право выставить Арендатору пени за каждый день просрочки в размере 0,2 % от просроченной суммы арендной платы.

Учитывая наличие просрочки во внесении арендных платежей, истец правомерно, на основании п. 6.2 договоров аренды, начислил ответчику пени (проценты) за период согласно уточненному расчету (л.д. 107-109, т. 1), а именно: по договору N 23/0610-01 - в размере 29 531 руб. 66 коп., по договору N 15/0810-01 - в размере 163 773 руб. 67 коп.

Расчет судом проверен, ответчиком по существу не оспорен.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования удовлетворены судами правомерно.

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2012 г. по делу N А40-115428/11-85-1046, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 г. оставить без изменения, кассационную жалобу НОЧУ Центр образования "Владимира" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

С.В.Волков Н.Ю.Дунаева