Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 декабря 2012 г. N Ф05-13603/12 по делу N А41-4409/2012

г. Москва

4 декабря 2012 г.

Дело N А41-4409/12

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 4 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Чучуновой Н. С., Комарова О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Киричек А.Г. по доверенности от 12.01.2012 N3;

от ответчика - Торбенко Д.В. по доверенности от 14.06.2012,

рассмотрев 28 ноября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Серпухова Московской области

на постановление от 26 сентября 2012 года Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ханашевичем С.К., Ивановой Л.Н., Боровиковой С.В.,

по иску Комитета по управлению имуществом города Серпухова Московской области

к Индивидуальному предпринимателю Жуковой Анне Львовне

о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Серпухова Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Жуковой Анне Львовне о расторжении договора аренды земли N 6131-II-3-2012 от 23.06.2010, заключенного между КУИ г. Серпухова и ИП Жуковой А.Л. в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:58:030201:46, площадью 1610 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, Московское шоссе, рядом с АЗС "НЕФТО", и обязании ИП Жуковой А.Л. возвратить КУИ г. Серпухова указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.05.2012 года по делу N А41-4409/12 требования удовлетворены частично, а именно суд обязал Индивидуального предпринимателя Жукову Анну Львовну возвратить Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:58:030201:46, площадью 1610 кв. м, расположенный в границах муниципального образования "Город Серпухов Московской области" по адресу: Московская область, г. Серпухов, Московское шоссе, рядом с АЗС "НЕФТО", по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказал.

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды земли N 6131-II-3-2012 от 23.06.2010 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, последний является недействительной ничтожной сделкой, в связи с чем при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд первой инстанции посчитал, что поскольку договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным, ответчик обязан вернуть истцу полученное по договору аренды недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:58:030201:46, площадью 1610 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, г.Серпухов, Московское шоссе, рядом с АЗС "НЕФТО".

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26 сентября 2012 года решение суда от 16 мая 2012 года по делу N А41-4409/12 отменил и в иске отказал в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, посчитал, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, последний является незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, в связи с чем требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, равно как и требование о возврате земельного участка, заявленное в качестве последствия расторжения договора (ст. 619, 622 ГК РФ).

Законность и обоснованность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Комитета по управлению имуществом города Серпухова Московской области, который полагает, что арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы суда нижестоящей инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенное по делу постановление суда апелляционной инстанции отменить и прекратить производство по делу.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что ст. 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке (п.3 ст. 433 ГК РФ), он является недействительным в силу ничтожности в связи с несоблюдением формы договора.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имущества, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор аренды, заключенный КУИ г.Серпухова и ИП Жуковой А.Л., является ничтожным, ответчик обязан вернуть истцу полученный по договору аренды вышеуказанный земельный участок.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции отменить.

Представитель ИП Жуковой А.Л. возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, оспариваемое постановление апелляционной инстанции принятым судом при правильном применении норм материального права.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя жалобы и ИП Жуковой А.Л., обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого по делу судебного акта, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что 23.06.2010 года между КУИ г. Серпухов (арендодатель) и ИП Жуковой А.Л. (арендатор) подписан договор аренды от 23.06.2010 года N 6131-II-3-2012, согласно которому предпринимателю по передаточному акту передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:58:030201:46 площадью 1610 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, Московское шоссе, рядом с АЗС "НЕФТО".

Срок аренды с 01.12.2009 по 30.11.2012.

Земельный участок предоставлен для строительства автомойки и автосервиса для ремонта автомобилей.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с его целевым назначением; уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях установленных настоящим договором.

В обязанности арендатора также входит передача договора аренды на государственную регистрацию в отдел Управления Росреестра по г. Серпухову.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 23.06.2010.

12.07.2011 КУИ г. Серпухова провел обследование земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок не осваивается и не используется в соответствии с разрешенным использованием по договору аренды; земляные работы не проводятся; участок свободен от строений, сооружений, строительной техники.

20.07.2011 комитет направил Жуковой А.Л. уведомление о досрочном расторжении договора аренды и освобождении земельного участка в связи с неиспользованием участка по целевому назначению.

16.01.2012 Комитет обратился в указанными требованиями к предпринимателю в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из того, что, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, последний является незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Признав спорный договор аренды незаключенным, суд апелляционной инстанции посчитал отсутствующими основания для удовлетворения заявленного истцом требования о расторжении договора, равно как и требования о возврате земельного участка.

Однако судебная коллегия находит данные выводы суда апелляционной инстанции неправомерными ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Закона).

Суды правильно указали, что по смыслу указанных норм договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации за исключением договоров аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее чем один год, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Согласно договору аренды от 23.06.2010 N 6131-II-3-2012 обязанность по государственной регистрации данного договора возложена на арендатора.

В материалы дела представлено сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 28.10.2011 N 58/029/2011-381 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 6131-II-3-2012 от 23.06.2011.

Таким образом, в данном случае договор аренды земельного участка со сроком действия с 01.12.2009 по 30.11.2012 подлежал обязательной государственной регистрации, однако, как установили суды обеих инстанций, не был зарегистрирован в установленном порядке.

Материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном порядке государственной регистрации указанного договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, последний является незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ является правильным.

Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору, поэтому вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды не основан на законе.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части обязания ответчика возвратить Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:58:03 02 01:46, площадью 1610 кв.м., расположенный а границах муниципального образования "Город Серпухов Московской области" по адресу: Московская область, г. Серпухов, Московское шоссе, рядом с АЗС "НЕФТО", исходил из отсутствия правовых оснований для занятия ответчиком указанного земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Договор на аренду земельного участка от 23.06.2010 года N 6131-II-3-2012 правомерно признан судом апелляционной инстанции незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации.

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие у ответчика правовых оснований для занятия и использования данного земельного участка в связи с чем правомерно обязал ИП Жукову А.Л. передать истцу земельный участок в освобожденном виде по акту прима-передачи, исходя из норм ст. 301 ГК РФ.

Поскольку правовые основания для занятия спорного земельного участка с кадастровым номером 50:58:03 02 01:46, площадью 1610 кв.м., расположенного в границах муниципального образования "Город Серпухов Московской области" по адресу: Московская область, г. Серпухов, Московское шоссе, рядом с АЗС "НЕФТО", у ответчика отсутствовали, то отказ в его возврате истцу в освобожденном виде по акту прима-передачи правильно расценен как нарушающий охраняемые законом интересы истца (статья 301 ГК РФ), право собственности которого на данный земельный участок подтвержден документально.

Суд кассационной инстанции также считает, что неправильное применение судом первой инстанции норм материального права при удовлетворении иска ы части требования об обязании ответчика передать истцу земельный участок в освобожденном виде по акту прима-передачи на основании ст. 622 ГК РФ вместо положений статьи 301 ГК РФ не привело к принятию судом первой инстанции неправомерного судебного акта.

Выводы Арбитражного суда Московской области соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Переоценка доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции, в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений положений статей 7, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 года по делу А41-4409/12 Арбитражного суда Московской области отменить, решение суда от 16 мая 2012 года оставить в силе.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

Н.С.Чучунова О.И.Комарова