Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 декабря 2012 г. N Ф05-14154/12 по делу N А41-9979/2012

г. Москва

19 декабря 2012 г.

Дело N А41-9979/12

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области - Максягина М.А., доверенность от 04.02.2011 г. N 03-01-24,

от ответчика - ООО "ЛаМакс" - Кондрашова И.И., доверенность от 13.08.2012 г. на 2 года, Гатинян Ю.А., доверенность от 06.09.2012 г.,

рассмотрев 12 декабря 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (истец) на решение от 22 июня 2012 года Арбитражного суда Московской области принятое судьей Неяскиной Е.А. и постановление от 06 сентября 2012 года Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К., Марченковой Н.В.

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов Московской области (ИНН 5041001281, ОГРН 1035008251453)

к ООО "ЛаМакс" (ИНН 5032046409, ОГРН 1025004059266)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (далее - КУМИ Администрации города Реутов, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаМакс" (далее - ООО "ЛаМакс") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 129 от 31 июля 2001 года за период с 01 января 2009 года по 08 февраля 2012 года в сумме 128 047 488 руб. 95 коп. и пени в сумме 35 415 028 руб. 57 коп.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 307-310, 314, 330, 401, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчик перечисляет арендную плату на уровне 2001 года, которая не соответствует стоимости аренды государственной (муниципальной) земли в настоящее время, а направленные в адрес ответчика уведомления об изменении ставки земельного налога оставлены без внимания.

При расчете арендной платы с 01 января 2009 года Комитет применил коэффициент вида деятельности 4,2 в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка "строительство и эксплуатация торгового комплекса", указывая на то, что коэффициент для строительства не может применяться в силу Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" более трех лет, поэтому расчет произведен по основному виду деятельности арендатора.

Решением от 22 июня 2012 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.

Суд первой инстанции указал на то, что истцом не доказан факт наличия двустороннего соглашения сторон, устанавливающего размер арендной платы, из которого исходит истец. Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А41-К1-13270/06 и по делу N А41-25550/08 Комитету было отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, которым он хотел применить к арендной ставке коэффициент 4,2.

Как сделал вывод суд первой инстанции, применение коэффициента 4,2 в данном случае исключено в силу его прямого несоответствия строительной деятельности, поскольку в настоящее время на арендуемом земельном участке ответчик не осуществляет никакого вида деятельности кроме строительства, более того, земельный участок сдан ответчику в аренду сроком на 49 лет, сроки строительства ничем не регламентированы и никем не ограничены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2012 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе КУМИ Администрации города Реутов, поступившей в электронном виде, в которой заявитель считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, пересмотр размера арендной платы в результате принятия Закона Московской области от 24.10.2007 г. N 186/2007-03 "О бюджете Московской области" и Закона Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Кроме того, заявитель ссылается на часть 3.1. статьи 14 Закона Московской области N 23/96ОЗ от 07.06.1996 г "О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которой по истечении срока, предусмотренного этой частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к этому Закону. Кроме того, ответчику направлялись уведомления об изменении ставки земельного налога.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, а также представил текст кассационной жалобы для его приобщения к материалам дела.

Суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: текст кассационной жалобы приобщить к материалам дела.

Представитель ООО "ЛаМакс" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором содержатся доводы о законности и обоснованности судебных актов.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 31 июля 2001 года на основании постановления Главы города Реутова от 13 июня 2001 года N 494 между КУИ г. Реутова (арендодатель) и ООО "ЛаМакс" (арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 129.

По условиям названного договора арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование на условиях аренды арендатору земельный участок без права последующего выкупа с кадастровым номером 50:48:010101:0021, общей площадью 170214 кв.м. в границах, вынесенных на местности и указанных на плане (приложение N 1) и расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, мкр. 6а в районе транспортной развязки на пересечении МКАД и федеральной автодороги Москва - Нижний Новгород для строительства и эксплуатации торгового комплекса сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Московской областной регистрационной палатой, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Порядок расчетов между сторонами определен разделом 3 договора и приложениями N 2, N 3 к договору.

Согласно пункту 3.1 договора аренды сумма ежегодной арендной платы составляла 2 629 806 руб. 00 коп.

Как указано в пункте 1 приложения N 3 к названному договору аренды, повышающий коэффициент, применяемый при расчете арендной платы, устанавливается на период строительства, но не более чем до 01.01.2005 г. По окончании строительства или истечении срока, указанного в пункте 1 настоящего приложения, арендодатель вправе пересмотреть повышающий коэффициент.

При этом, подпунктом 4.3.1 договора предусмотрены права арендодателя вносить изменения в размер арендной платы, но не чаще одного раза в год с учетом изменения в установленном порядке ставки земельного налога и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка. Изменение арендной платы (за исключением случая п. 3.3 договора) оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 6.1 договора аренды изменения и дополнения к условиям настоящего договора аренды действительны при условии, если они оформлены надлежащим образом в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон по настоящему договору и зарегистрированы в установленном порядке (за исключением п.3.3).

В силу пункта 3.3 договора аренды установленная настоящим договором сумма ежегодной (ежеквартальной, ежедневной) арендной платы действует до принятия Администрацией города новой ставки земельного налога. После получения уведомления арендодателя об изменении базовой ставки земельного налога арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы.

КУМИ Администрации города Реутов в обоснование исковых требований ссылался на то, что на период строительства, но не более чем до 01 января 2005 г. был установлен повышающий коэффициент вида деятельности. При этом, Законом Московской области от 07 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка на период строительства, устанавливается равным 1,5, но не более чем на три года. Поскольку с момента заключения договора аренды прошло более трех лет, то расчет арендной платы произведен с 01 января 2009 года с применением коэффициента вида деятельности 4,2 в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, как полагает истец, вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного ответчику в аренду - "строительство и эксплуатация торгового комплекса", а коэффициент для строительства не может применяться в силу закона более трех лет, следовательно, расчет произведен по основному виду деятельности арендатора.

Между тем, по мнению истца, ответчик ежеквартально перечисляет арендную плату на уровне 2001 года, что не соответствует на сегодняшний день стоимости аренды государственной (муниципальной) земли. При этом, ответчик, ничего не построив на арендуемом участке, отведенном для торговой деятельности, уменьшает доход муниципального бюджета, какой мог бы поступить от использования этого же земельного участка по его целевому назначению.

Рассмотрев заявленные требования, суды обеих инстанций сделали правильные выводы об отсутствии оснований для их удовлетворения в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью принят Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии со статьей 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г. определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Законом Московской области "О регулировании земельных отношений Московской области" коэффициент 4,2 определен для земельного участка с разрешенным использованием: для размещения мотеля; для размещения площадки для кемпинга; для размещения ресторана, бара, кафе; для размещения склада; для размещения терминала; для размещения автосервиса; для размещения объектов торговли, за исключением киосков, палаток, торговых павильонов, рынков и ярмарок; для размещения рынка продовольственного, вещевого, садового, стройматериалов, ярмарки; для размещения киоска, палатки, торгового павильона по продаже продовольственных товаров, включая подакцизные, или по продаже товаров смешанного ассортимента; для размещения аптеки, аптечных пунктов, аптечных киосков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В тоже время, вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Московской области по делам N А41-К1-13270/06 и N А41-25550/08 КУИ Администрации города Реутов было отказано в заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 129 от 31 июля 2001 года, которым предусматривалось применение коэффициента 4,2 при расчете арендной платы.

Так, по делу N А41-К1-13270/06, в котором рассматривался спор о понуждении ООО "Ла Макс" к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 129 от 31.07.2001 г. арбитражный суд пришел к выводу о том, что ответчик на арендуемом земельном участке не осуществляет никакого вида деятельности за исключением строительного. В этой связи применение коэффициента 4,2 невозможно и на этом основании в понуждении заключить дополнительное соглашение к договору отказано.

По делу N А41-25550/08 суд отказал в понуждении ООО "ЛаМакс" заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 129 от 31.07.2001 г. и указал на отсутствие доказательств осуществления арендатором другого вида деятельности на арендуемом земельном участке.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Помимо этого, при рассмотрении настоящего дела, суды обеих инстанций также установили, что применение коэффициента 4,2 невозможно в силу его прямого несоответствия строительной деятельности, поскольку ООО "ЛаМакс" на арендуемом земельном участке не осуществляет никакого вида деятельности за исключением строительного.

Из содержания договора аренды и плана земельного участка следует, что видом разрешенного использования спорного земельного участка является строительство торгового комплекса и его эксплуатация.

В настоящее время на арендуемом земельном участке ответчик не осуществляет никакого вида деятельности кроме строительства, что не оспаривается истцом.

Документальных доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор осуществляет другой вид деятельности на спорном земельном участке, в материалы дела не представлено.

Между тем, земельный участок сдан ответчику в аренду сроком на 49 лет, сроки строительства ничем не регламентированы и никем не ограничены.

Кроме того, в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 129 от 31 июля 2001 г. одностороннее изменение условий договора арендодателем возможно только в одном случае - при изменении в установленном порядке ставки земельного налога (п. 3.1 договора аренды).

Как установили суды обеих инстанций, таких изменений Администрацией города Реутова в установленном порядке произведено не было, соответствующих решений не представлено.

В материалы настоящего дела истцом не представлено двустороннее соглашение, подписанное обеими сторонами, устанавливающее размер арендной платы, который указан Комитетом в исковом заявлении.

Кроме того, как указали суды обеих инстанций, представленные в материалы дела уведомления КУМИ Администрации города Реутов не могут являться надлежащими доказательствами изменения базовой ставки земельного налога, поскольку из них не следует, какая базовая ставка вводится и на основании какого нормативного акта, а только отражено изменение коэффициента, что в данном случае не применимо без изменения базовой ставки налога.

Таким образом, произведенный истцом в одностороннем порядке расчет арендной платы нельзя признать изменяющим условия договора N 129 от 31 июля 2001 г. относительно размера арендной платы, поскольку отсутствуют волеизъявление ответчика на подписание дополнительного соглашения и его государственная регистрация в установленном законом порядке.

Учитывая установленные и вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договора аренды, в совокупности с фактическими отношениями сторон, вывод судов об отсутствии возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, является правильным, поэтому оснований для взыскания начисленной истцом арендной платы не имеется.

В связи с этим, доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Более того, с учетом наличия вступивших в законную силу судебных решений по делам N А41-К1-13270/06 и N А41-25550/08, заявитель посредством предъявления настоящего иска, тем самым, пытается пересмотреть в неустановленном процессуальным законом порядке судебные акты по указанным делам, что является недопустимым отступлением от принципа правовой определенности, окончательности и стабильности судебных актов, вступивших в законную силу, которыми уже были установлены правоотношения сторон по тому же самому договору с разрешением спора по существу (ст.ст.1, 16 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2012 года по делу N А41-9979/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

А.А. Дербенев В.К. Тихонова