Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 января 2013 г. N Ф05-14710/12 по делу N А41-14837/2012

г. Москва

21 января 2013 г.

Дело N А41-14837/12

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Русаковой О.И., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки Московской области - Филатова М.А.дов от 05.09.2012

от ответчика Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" - Баскаков К.В. дов.от 11.05.2012 г.

рассмотрев 14.01.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия"

на решение от 16 июля 2012 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Уваровым А. О.,

на постановление от 25 сентября 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ивановой Л. Н., Диаковской Н. В., Боровиковой С. В.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки Московской области

к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия"

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды помещений N 81 от 22.03.1999

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Щербинки Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (далее по тексту - НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия"):

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды помещений N 81 от 22 марта 1999 года за период с апреля 1999 года по 31 декабря 2011 года в размере 10 836 171 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 9 576 458,08 рублей и пени в размере 1 259 713 руб. 52 коп.,

- о расторжении договора аренды помещений N 81 от 22 марта 1999 г. и обязании НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" освободить здание, расположенное по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а", (л.д.2-6 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 года исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Щербинки удовлетворены частично. С Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки взыскано 4 551 084 руб. 96 коп.- основного долга.

Суд расторг договор аренды N 81 от 22 марта 1999 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Щербинка и НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия "и обязал НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" в срок не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации города Щербинка полученное по договору аренды здание по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская д. 3 "а".

В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д.176-178 т.1).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 г. решение арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применены норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что в соответствии с п.11.2 договора аренды от 22 сентября 1999 г.,заключенного между Академией ВЭГУ и Комитетом по управлению имуществом г.Щербинка, Академия ВЭГУ взяла на себя обязательство за счет собственных средств профинансировать выполнение ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением эксплуатационных качеств данного здания на условиях, что затраты будут зачтены в счет арендной платы.

Согласно п.11.3 договора арендодатель и балансодержатель принимают условия арендатора, изложенные в п.11.2 договора.

Ремонтно-строительные работы выполнялись ответчиком в период с 01.02.1999 по 30.09.1999г.Работы выполнены на сумму 1 490 663,16 руб. в ценах 1999 г. Актом, утвержденным 29 декабря 1999 г.. указанная сумма была согласована Главой г. Щербинка и принята к зачету в счет арендной платы

По смыслу ст. 616 ГК РФ арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

По мнению ответчика, им представлены надлежащие доказательства в подтверждение необходимости проведения капитального ремонта здания, а именно: копия Постановления Администрации г. Щербинки N 47 от 01.03.1999 и акт Главы Администрации г. Щербинка,утвержденного 29.12.1999 г., в которых отражено, что восстановления эксплуатационных качеств здания требуется провести капитальный ремонт кровли, внутренних водостоков, ремонт систем отопления,электро и водоснабжения, канализации, вентиляции, комплекс отделочных работ с заменой покрытия полов, дверных блоков, частичное остекление оконных проемов. Затраты на указанные цели,. согласно экспертной оценки, составляют около 1,2 млн. руб.

Постановлением Администрации г.Щербинка N 47 от 01.03.1999 г. установлено, что финансовые затраты ВЭГУ, направленные на выполнение ремонтно-строительных работ, подлежат зачету в установленном порядке в счет арендной платы за аренду здания.

В акте Главы Администрации г. Щербинка от 29.12.1999 определена сумма выполненных Академией ВЭГУ работ-1 490 663,16 руб., подлежащая зачету в счет арендной платы.

При вынесении решения и постановления судами не учтен тот факт, что Академия ВЭГУ и Комитет согласовали в договоре условие о размере арендной платы и порядок ее изменения.

В соответствии с п.5.2 договора арендная плата может быть изменена только по соглашению арендодателя и арендатора. пункт 10.2 договора предусматривает, что любые изменения и дополнения к договору действительны только при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

Договор аренды от 22 марта 199г. N 81 не допускает права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения базовой ставки арендной платы.

Условие договора аренды в части размера арендной платы не изменено в соответствии с условиями законодательства, в связи с чем, размер арендной платы на данный момент, по мнению ответчика, составляет 85 159,66 руб. в год.

Кроме того, изменение арендной платы возможно по условиям договора путем заключения дополнительного соглашения, которое подлежало государственной регистрации.

После заключения договора аренды Комитет ежегодно направлял в адрес академии уведомления о повышении размера арендной платы.В ответ на указанные уведомления Академия направляла письма с просьбой произвести зачет произведенных им затрат в счет арендной платы.

В 1999г.Академией единовременно вложено в капитальный ремонт здания 1 490 663,16 руб., указанная сумма принята в качестве будущей арендной платы в соответствии с актом, утвержденным 29 декабря 1999 г. Главой г. Щербинка.

Ответчик полагает, что задолженность академии ВЭГУ по арендной плате на данный момент отсутствует, так как сумма выполненного ремонта покрывает расходы по арендной плате по июнь 2017 г.

Академия ВЭГУ неоднократно заявляла о зачете денежных средств, вложенных в ремонт здания по мере возникновения задолженности по арендной плате, что подтверждается копиями писем, на которых имеются отметки Комитета о получении. Факт получения писем о зачете подтвердил в судебном заседании апелляционного суда уполномоченный представитель Комитета, Филатова М.А.

Согласно ч.3 ст.70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая арендную плату за период с марта 2009 г. по 31.12.2011 г. в размере 4 551 084.96 руб., одновременно указал, что данная сумма подлежат зачету в счет погашения арендной платы за период с 2000 г. по 2005 г.,несмотря на то. что ответчик заявлял о применении срока исковой давности.

В судебном заседании НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" поддержала доводы кассационной жалобы.

Комитет по управлению имуществом городского округа Щербинка г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Московской области от 16 июля 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что п.6.2.3 договора стороны установили обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно безналичным порядком. При этом платежи за текущий месяц должны быть внесены арендатором не позднее 10 числа следующего месяца.

Исходя из размера установленной базовой ставки на каждый год и применяя порядок расчета арендной платы с учетом определенного коэффициента вида деятельности КУИ г.Щербинки начислял арендную плату за спорный период. Академии ежегодно направлялись уведомления о новом порядке расчета арендной платы на очередной год с указанием базовой ставки, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на письмах.

С начала строка действия договора НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" не вносило арендную плату, в результате чего образовалась задолженность в размере 9 576 458 руб. 08 коп.

Никаких возражений относительно представленных расчетов в адрес арендодателя не поступали, что свидетельствует об отказе арендатора вносить арендную плату.

14.10.2010 г. в адрес НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" истцом была направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной платье в размере 7 440 524 руб. 52 коп.

28.10.2011 г. в адрес НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" истцом была направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 10 228 767 руб. 82 коп.

23.11.2012 г. КУИ г. Щербинка направило в адрес ответчика предложение расторгнуть договора аренды по соглашению сторон, однако, данное предложение ответчик оставил без ответа, помещение не возвратил.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу л том, что решение арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 г. подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд Московской области.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 22 марта 1999 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Щербинки Московской области (Арендодатель), с согласия Балансодержателя - Администрации города Щербинки и Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (Арендатор) был заключен договор аренды N 81 (л.д.14-21 т.1).

Предметом указанного договора является аренда помещения, расположенного по адресу: 142002, г. Щербинка, Московской области, ул. Пушкинская д. 3 "а" (2-х этажное здание бывшего детского сада N 38 АО "Москвич").Имущество находится в муниципальной собственности.

Согласно пункту 4.1 договора имущество предоставлено во временное пользование Арендатору для размещения филиала института и организации учебного процесса в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Срок аренды установлен на 25 лет с 01 апреля 1999 года по 31 марта 2024 года.

Ставка арендной платы на март 1999 г. установлена 380 000 руб. за 1 кв.м. без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению, определяется в соответствии с расчетом.

Пунктом.5.2 договора установлено, что арендная плата может быть изменена во всякое время по соглашению арендодателя и арендатора, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата вносится ежемесячно на расчетный счет Комитета не позднее 10-го числа следующего месяца (п.5.5)

По дополнительному соглашению сторон зачет арендной платы в твердой сумме платежей или части может быть установлен на условиях, регламентированных статьей 614 п. 2 части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации.(п.5.6)

Арендатор обязался своевременно, в порядке, установленном договором,вносить арендную плату за пользование имуществом(п.6.2.3), своевременно производить текущий ремонт арендуемых помещений. Капитальный ремонт осуществляется в порядке, определяемом дополнительным соглашением сторон, если иное не будет определено в законе по арендным отношениям.(п.6.2.11)

В п.11.1 договора стороны установили, что на период выполнения ремонтно-строительных работ по восстановлению здания и реализации проекта приспособления здания под филиал института арендатор на основании постановления Главы города от 01.03.1999 г. N 47 освобождается по 31.12.1999 г. от арендной платы за аренду здания.

В соответствии с п.1.2 арендатор принимает на себя обязательства за счет собственных средств профинансировать выполнение ремонтно- строительных работ, связанных с восстановлением эксплуатации здания,на условиях статьи 615 ГК РФ(за счет арендной платы)

Сумма затрат арендатора на проведение неотложного капитального и текущего ремонта здания, связанного с восстановлением его эксплуатации, принимаемая в зачет арендной платы, определяется на основании проектно-сметной документации, актов-процентовок (приема выполненных работ и финансовых документов арендатора, подтверждающих произведенных затраты) т оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

07 апреля 1999 года Московской областной регистрационной палатой произведена государственная регистрация договора (л.д.26 т.1).

29 марта 1999 года комиссией в составе Балансодержателя - Администрации города Щербинки, Арендатора - НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" в присутствии председателя Комитета по управлению имуществом города Щербинки был подписан акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г. Щербинка, ул. Пушкинская д. 3 "а" (л.д.25 т.1).

Предъявляя настоящие исковые требования, Комитет по управлению имуществом города Щербинки сослался на то, что ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей были нарушены с начала действия договора, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 10 836 171 руб.60 коп..

14 октября 2010 г., 28 октября 2011 г. в адрес ответчика балы направлена претензия с предложением уплатить образовавшуюся задолженность, задолженность не была оплачена ответчиком.

23 ноября 2010 г. Комитет по управлению имуществом города Щербинки направил в адрес НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" требование о расторжении договора аренды N 81 от 22 марта 1999 г., освобождении арендованного нежилого помещения от своего имущества, погашении задолженности и сдаче по акту приема-передачи помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а" (л.д.67 т.1).

Данное требование было вручено ответчику, о чем свидетельствуют почтовые уведомления (л.д.67 оборот т.1). Указанные требования истца ответчиком также не исполнены, до настоящего времени Академия ВЭГУ продолжает занимать указанное выше помещение, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Удовлетворяя заявленные требования о расторжении договора аренды, взыскании задолженности в размере 4 551 084,96 руб., суд первой и апелляционной инстанции признал доказанным тот факт, что ответчик с начала действия договора ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы по арендной платы, а также размер задолженности.

В материалы дела представлено требование N 1449 от 23 ноября 2010 г., в котором арендодатель извещает арендатора о расторжении договора аренды N 81 от 22 марта 1999 года в добровольном порядке, освобождении арендованного нежилого помещения от своего имущества, погашении задолженности и сдаче по акту приема-передачи помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а" (л.д.67 т.1). Почтовыми квитанциями подтверждается получение ответчиком указанного требования.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ели арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Довод НОУ ВПО "Академия ВЭГУ", что сумма 1 490 663,16 руб., затраченная на восстановление эксплуатационных качеств здания бывшего детского сада ОАО "Москвич" подлежала зачету в счет арендной платы на основании акта от 28 декабря 1999 г., не принята судом первой и апелляционной инстанции,указав, что ответчиком не представлено доказательств получения Комитетом по управлению имуществом г.Щербинка заявлений НОУ ВПО "Восточная экономико-юридическая Гуманитарная академия ", изложенных в письме N 841 от 9 ноября 2001 г. и в аналогичных письмах, направленных в 2001-2010 г., следовательно, по мнению судов, отсутствуют основания для применения ст. 410 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, согласно п.5.6 договора аренды зачет арендной плат в твердой сумме платежей или ее части может быть установлен по дополнительному соглашению сторон, которое заключено не было.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными, так как сделаны без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно Постановлению Главы Администрации г.Щербинка от 01.03.1999 г. N 47 здание бывшего детского сада АО "Москвич" по адресу:г.Щербинка,ул.Пушкинская,д.3а было предоставлено в аренду Академии ВЭГУ при условии финансирования последним за счет собственных средств строительно-монтажных и ремонтных работ по восстановлению эксплуатации здания, его инженерных систем с правом перепрофилирования под филиал института и организации учебного процесса.(л.д.103-104т.1)

Согласно п.2 указанного постановления Академия ВЭГУ с момента заключения договора аренды по 31.12.1999 г.(на период выполнения ремонтно-строительных работ по восстановления. здания) освобождалось от арендной платы.

Из п.5 указанного постановления следует, что в последующим, финансовые затраты Академии,направленные на выполнение ремонтно- строительных работ по восстановлению эксплуатации здания,подлежали зачету в установленном порядке в счет арендной платы.

Согласно акта от 28 декабря 1999 г. комиссии в составе Заместителя Главы Администрации г.Щербинка, председателя Комитета по управлению имуществом,налоговой инспекцией, независимого эксперта, стоимость затрат Академии ВЭГУ по восстановлению эксплуатационных качеств здания определена в размере 1 490 663,16 руб.(л.д.100-101т.1).Комиссией установлено, что ремонтно-строительные работы выполнены в период с 1.02.1999 г. по 30.09.1999 г.

В акте указано, что стоимость затрат определена на основании акта приема выполненных работ, проектно-сметной документации(общая сметная стоимость была определена в размере 1 568 439 руб.59 коп.), счета- фактуры N 33 от 30.09.2000 г.

Оплата выполненных институтом выполненных работ, согласно акту комиссии, подтверждается также передачей подрядчику простых векселей на сумму 1 500 000. руб.

При указанных обстоятельствах вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что институтом не представлено доказательств, подтверждающих расходы на ремонт помещения в размере 1 490 663 руб. 16 коп. не могут быть признаны обоснованными.

Противоречат имеющимся доказательствам и выводы судов о неполучении Комитетом по управлению имуществом заявлений ответчика о зачете произведенных затрат в счет по арендной платы.

Из материалов дела следует, что такие заявления ( в частности,письма от 4 марта 2005 г., N 206, от 5 апреля 2007 г. N 355) были получены и Комитетом по управлению имуществом и Администрацией г. Щербинка.(л.д.107-108т.1)

Кроме того, судами не проверено, освобождался ли ответчик от уплаты арендных платежей с момента заключения договора и по 31.12.1999 г., в соответствии с п.2 Постановления главы г.Щербинка от 01.03.1999 г. N 47.

Комитет по управлению имуществом г. Щербинка просит взыскать с Академии арендную плату за период с 1 апреля 1999 г. по 22 марта 2012 г.

НОУ ВПО" Восточная экономико-юридическая гуманитарная Академия заявила о применении срока исковой давности.(л.д.167т.1)

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года N 15 и Верховного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2009 г. по 31 декабря 2011 г. на сумму 4 551 084,96 рублей.,одновременно указал, что указанная сумма подлежит зачету в счет погашения задолженности за период с 2000 г. по 2005 г.

Учитывая, что истец обратился в суд с иском 23 марта 2012 г., а ответчик заявил о применении срока исковой давности, суд не обосновал основания зачета взыскиваемой арендной платы за период с 2000 по 2005 г.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить доказательства в их совокупности, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 года по делу N А41-14837/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Русакова О.И. Комарова