Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 февраля 2013 г. N Ф05-15770/12 по делу N А40-45479/2012

г. Москва

7 февраля 2013 г.

Дело N А40-45479/12-150-431

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца ООО "Ультра С.И.В." (ОГРН 1027739668692) - Ассонов Н.Н. дов. от 10.10.2011 г.

от ответчика Департамента земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Липский А.А. дов. от 24.12.2012 г. N 33-и-7741\12

рассмотрев 31.01.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "Ультра С.И.В."

на постановление от 08.10.2012

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Савенковым О.В., Барановской Е.Н.,

по иску ООО "Ультра С.И.В."

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы

о взыскании неосновательного обогащения и процентов

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ультра С.И.В." обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о взыскании неосновательного обогащения в сумме 444483 руб. 06 коп. и процентов в сумме 67008 руб. 91 коп. Требования основаны на том, что истцом в период с 2-го квартала 2009 по 2-й квартал 2011 года необоснованно уплачивались арендные платежи согласно заключенному сторонами договору аренды земельного участка от 13.11.02 N М-03-019114.

Исковые требования предъявлены на основании ст. ст. 1102,1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 мая.2012 года исковые требования удовлетворены. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона "О введении в действие ЖК РФ" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор аренды прекращен с 01.03.2005 г.,Департамент утратил право распоряжаться спорным участком, в том числе, право сдавать его в аренду и взимания арендной платы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 г. решение арбитражного суда от 28 мая 2012 г. отменено, в удовлетворении исковых требований ООО" Ультра С.И.В" отказано.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2012 г., ООО "Ультра С.И.В." подал кассационную жалобу, в которой истец просит отменить обжалуемый судебный акт, оставить в силе решение арбитражного суда г. Москвы от 28 мая 2012 г.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что вывод апелляционного суда о том, что спорный земельный участок,необходимый для эксплуатации многоквартирного дома по адресу :г. Москва, ул. Сокольнический Вал,д.40, не сформирован, не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Первоначально, между истцом и ответчиком 21.05.1997 г. был заключен договор аренды земельного участка общего долевого пользования N М 03-008864 сроком аренды до 23.01.2002 г.

20. 02.2002 г. на основании решения окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительству на территории восточного административного округа ООО "Ультра С.И.В" истцу установили долю в праве аренды земельного участка, после чего между сторонами был заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды N М-03-019114 от 13.11.2002 г.

Как усматривается из плана земельного участка(Приложение N 2 к договору), в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 77:03:03005:061, на котором расположен 16-ти этажный жилой дом

В своем письме от 09.08.2011 г. N 33-2ТЗ-1752\11(0)-1 ответчик подтверждает, что земельный участок, на котором расположен жилой дом сформирован, границы определены, участок индивидуализирован и поставлен на кадастровый учет., с присвоением кадастрового номера 77:03:03005:061.

Также в указанном письме ответчик подтверждает формирование земельного участка до введение в действие Жилищного Кодекса РФ и указывает на его бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с даты вступления в силу ЖК РФ.

В связи с указанными обстоятельствами 24.10.2011 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому данный договор признается расторгнутым с 01.03.2005 г.

Указывая на то, что согласно кадастровой выписке земельный участок был сформирован не для целей эксплуатации многоквартирного дома, а для целей эксплуатации помещения под магазин, суд не дал оценку тому обстоятельству, что помещение магазина располагается непосредственно в многоквартирном доме и является неотъемлемой частью строения.

Эксплуатация магазина неразрывно связана с эксплуатацией дома, и, учитывая, что границы земельного участка охватывают площадь дома, то данный земельный участок сформирован, в том числе, для эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, учитывая изложенное и положения ч.1,2 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок, расположенный под многоквартирным домом N 40 по адресу: г. Москва, ул. Сокольнический Вал вл.40, кадастровый номер 77:03:03005:061 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

24.10.2011 г. истец и ответчик заключили дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с 01.03.2005 г., которое было зарегистрировано в установленном порядке 09.12.2011 г.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка расторгнут по соглашению сторон, оснований для удержания арендной платы у ответчика не имеется.

В судном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений ответчик указал, что земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003005:61, согласно кадастровой выписке о земельном участке был сформирован не для целей эксплуатации многоквартирного дома, а для целей эксплуатации под магазин.

Согласно ч.1 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ" О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении собственников помещений в многоквартирном жилом доме в органы государственной власти.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалов дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 28 мая 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что ООО"УЛЬТРА С.И.В" принадлежит на праве собственности часть нежилого помещения площадью 392 кв.м., расположенного на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Москва, ул. Сокольнический Вал, вл.40, кадастровый номер 77-03-03005-000-24240(л.д.27т1)

13 ноября 2002 г. между Московским земельным комитетом (Москомзем)(арендодатель) и ООО "Ультра С.И.В."(арендатор) заключен договор N М-03-019114 аренды земельного участка площадью 654 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Сокольнический Вал. Вл. 40 со множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации помещения под магазин сроком до 20.02.2012 года. (л.д.11-23т.1) Государственная регистрация договора произведена 17.03.2003 года.

Согласно п.1.2 договора установленное п. 1.1 целевое назначение участка, а также порядок пользования земельным участком определяются сторонами с учетом долей в праве собственности, иных вещных и обязательственных прав на здание, строение, сооружение и условиями настоящего договора могут быть изменены в отношении каждого арендатора в порядке, установленном п.8.1 настоящего договора. Расчет арендной платы содержится в приложении N 1.1а к договору.

Арендаторы выражают согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания, строения, сооружения(помещений в них), на праве собственности, ином вещном праве и праве аренды, а также согласие на установление права ограниченного пользования земельным участком(частного сервитута)федеральному казенному предприятию и государственному или муниципальному учреждению, если они будут в установленном порядке расположены в здании.

Арендодатель уведомляет арендаторов о вступлении в договор новых арендаторов.

Соглашение о вступлении в договор на стороне нового арендатора подписывается арендодателем и вступающим в договор арендатором.

Согласно п.1.3 договора границы участка указаны на прилагаемом к договору плане участка(приложение N 2)План участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ участка.

24 октября 2011 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы(арендодатель) и ООО "Ультра С.И.В"(арендатор) заключено дополнительное соглашение от 24.10.11 к договору аренды земельного участка от 13.11.02 N М-03-019114.(л.д.24т.1)

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, п.1 ст. 450 ГК РФ и на основании заявления арендатора, ООО "Ультра С.И.В" стороны пришли к соглашению о расторжении ранее заключенный ими договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 13.11.02 N М-03-019114 с 01.03.2005 года.

Дополнительное соглашение зарегистрировано 9 декабря 2011 г.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Ультра С.И.В", суд первой инстанции исходил из того, что заключенный сторонами договор аренды прекращен с 01.03.2005 г., Департамент утратил право распоряжаться спорным участком, в том числе, право дачи его в аренду и взимания арендной платы.

В то же время суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии доказательств формирования земельного участка, предоставленного истцу в аренду и установления его границ в целях эксплуатации жилого дома.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что земельный участок,необходимый для эксплуатации многоквартирного дома по адресу :г. Москва, ул. Сокольнический Вал,д.40 не сформирован. Земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003005:61 согласно кадастровой выписке о земельном участке был сформирован не для целей эксплуатации многоквартирного дома, а для целей эксплуатации помещения под магазин.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными, так как сделаны без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов имеющимся доказательствам, что является в соответствии со ст. 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 28.05.2010 г. N 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, притом что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Исходя из положений ст. ст. 36, 37 Жилищного Кодекса РФ, Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество им сделок с ним", ст.16 Федерального Закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10\22 "О некоторых вопросах.возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу указанных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность иных лиц, а Департамент земельных ресурсов утрачивает право на распоряжение им.

Возникновение права собственности на помещения в многоквартирном доме влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Любое из лиц, подписавших договор аренды или любой из собственников участка вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Суд первой и апелляционной инстанции по настоящему делу пришли к выводу о том, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Сокольнический Вал, д. 40 не сформирован.

Однако, из договора аренды земельного участка N М-3-019114 от 13 ноября 2002 г. следует, что указанный договор является договором с множественностью лиц не стороне арендатора.

Согласно п.3.2 договора арендная плата начисляется каждому арендатору с учетом целевого назначения и применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, строение, сооружение.

Согласно данным Росреестра Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Сокольнический Вал,вл.40 сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.01.2007 г.

Из условий дополнительного соглашения от 24.10.2011 г. к договору аренды земельного участка от 13.11.2002 г. N М-03-019114 следует, что Департамент земельных ресурсов г. Москвы и ООО "Ультра С.И.В" (арендатор 1) пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 01.03.2005 г. в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.

Указанным обстоятельствам не дана оценка судом первой и апелляционной инстанции, суды не установили, произведена ли регистрация права собственности в многоквартирном доме кем-либо из лиц.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное. установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценит доказательства в их совокупности, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-45479/12-150-431 от 08 октября 2012 года, решение арбитражного суда г. Москвы от 28 мая 2012 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова