Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2013 г. N Ф05-16246/12 по делу N А40-60235/2011

г. Москва

13 февраля 2013 г.

Дело N А40-60235/11-60-368

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Волковым С.В., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗИПФ Недвижимости "ФРИР" (ОГРН 1077758611842) - Мирошниченко Р.А. дов. от 07.08.2012 г. N 10

от ответчика ООО "Производственная Корпорация "Балтийский хлеб" (ОГРН 1037828004455) - Бовин И.А. дов. от 17.07.2012 г.

рассмотрев 06.02.2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. ЗПИФН "ФРИР" на решение от 20 августа 2012 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Козловым В.Ф. и на постановление 15 ноября 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.

по иску ООО Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗИПФ Недвижимости "ФРИР" к ООО "Производственная Корпорация "Балтийский хлеб" о взыскании задолженности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗПИФ Недвижимости "ФРИР" (далее - ООО Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗИПФ Недвижимости "ФРИР", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная Корпорация "Балтийский хлеб" (далее - ООО "Производственная Корпорация "Балтийский хлеб", ответчик) о взыскании 1 244 347 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2010 по 24.12.2010, 50 886 руб. 83 коп.- процентов за пользование чужими денежными средствами, 537 987 руб. 22 коп.- стоимости восстановительных работ по договору краткосрочной аренды от 02.11.2010 N М-5/2010 (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменения размера исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2012 иск удовлетворен частично, с ответчика взысканы 5 499 руб. 55 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.12.2010 по 24.01.2010, начисленных на задолженность в размере 479 961 руб. и 68 000 руб. ущерба, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗИПФ Недвижимости "ФРИР" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы ООО Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗИПФ Недвижимости "ФРИР" ссылается на следующее:

- срок действия договора аренды установлен с 01.11.2010 по 15.11.2010, однако после истечения срока действия договора, ответчик помещения по акту приема-передачи не вернул.

В соответствии с абзацем вторым ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На основании п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Ссылка ООО "Производственная Корпорация "Балтийский хлеб" на то, что спорное помещение фактически было передано истцу путем направления им 16.11.2010 по почте ключей от помещения, не может принята во внимание, поскольку из смысла положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3.3.16 договора аренды N М-5/2010 от 02.11.2010 помещение должно быть возвращено арендатором и принято арендодателем по акту приема-передачи.

Размер задолженности по арендной плате по состоянию на 12.05.2011 за период с 01.11.2010 по 24.12.2010 года составляет 1 223 126 руб. 46 коп.

Кроме того, по состоянию на 12.05.2011 размер процентов за несвоевременное внесение ответчиком арендной платы по договору аренды составляет 50 886 руб. 83 коп.

Таким образом, всего задолженность ответчика перед ООО УК "ДД Калита" Д.У. ЗПИФН "ФРИР" составляет 1 274 013 руб. 29 коп.

В связи с нарушением порядка оплаты арендной платы арендодатель в соответствии с п. 8.4. договора аренды, принял решение об отказе договора аренды, в связи с чем направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора аренды (получено ответчиком 10.12.2010). Поскольку арендатор уклонялся от передачи (возврата) нежилого помещения, фактически его не использовал, арендодатель был вынужден в одностороннем порядке осмотреть и принять арендованное помещение, о чем составлен акт технического состояния нежилого помещения. В результате осмотра было установлено нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 3.3.2. п. 3.3.4, п. 3.3.6, п. 3.3.17 договора аренды.

В соответствии с договором от 24.12.2010 ООО "Престиж Строй-М" произвело оценку ущерба помещения, в результате чего была составлена локальная смета для производства восстановительных работ. Стоимость восстановительных работ составила 537 987 руб. 22 коп.

В ходе судебного заседания, ответчиком было заявлено и удовлетворено судом ходатайство о проведении судебной строительной экспертизы, с целью установления стоимости восстановительного ремонта. Проведение указанной экспертизы было поручено ООО "Вэлфор". Согласно отчету специалистов ООО "Вэлфор", стоимость ремонта по устранению недостатков и повреждений, причиненных ООО "Производственная Корпорация "Балтийский хлеб" арендованному помещению составляет 725 834 руб.

Не согласившись с данным заключением, ответчик заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы в ООО "Строительная экспертиза". По мнению ответчика, поскольку ООО "Вэлфор" располагается в том же бизнес центре, что и ООО УК "ДД Калита" Д.У. ЗПИФН "ФРИР", между компаниями может существовать финансовая заинтересованность. Судом ходатайство удовлетворено.

В соответствии с повторным заключением, подготовленным ООО "Строительная экспертиза", стоимость восстановительного ремонта составляет 68 000 руб.

Данное заключение не может быть принято судом, поскольку имеет ряд существенных недостатков и нарушений.

Согласно п. 12 экспертного заключения ООО "Строительная экспертиза", при подготовке заключения, цены на ремонтные работы взяты экспертами не исходя из среднерыночных, существующих на конкретный момент времени в исследуемом регионе, а из следующих строительных нормативов ФЭР 09-03-047-01, ФЭР 15-01-047-15, МДС 38, в то время, как рыночный норматив ФЭР 09-03-047-01 утвержден 17.11.2008, обновлен 27.02.2010.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗИПФ Недвижимости "ФРИР" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "Производственная Корпорация "Балтийский хлеб" в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражал, обжалуемые судебные акты просил оставить в силе.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 02.11.2010 N М-5/2010, во исполнение которого последнему по временное пользование на срок по 15.11.2010 были переданы нежилые помещения общей площадью 313,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Дмитровка М., д. 3.

По условиям п. 7.1.1 договора стороны на основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации распространили действие договора на отношения сторон, возникшие с 01.11.2010.

Согласно п. 4.2 договора арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным, исходя из расчета годовой ставки аренды 36 720 руб. за 1 кв. м, в том числе НДС, в сумме 959 922 руб.

В соответствии с п. 3.3.16 договора арендатор обязан вернуть помещение по передаточному акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течение 3-х дней с момента окончания срока договора или его досрочного прекращения.

Судами первой и апелляционной инстанций установлен факт уплаты арендатором арендной платы за ноябрь 2010 года по спорному договору аренды в размере 200 000 руб. и 279 960 руб. 96 коп., что подтверждается платежным поручениям от 21.01.2011 N 256, от 24.01.2011 N 276 и письмами ответчика об уточнении назначения платежа от 04.08.2011 исх. N 50/1, N 50/2.

Кроме того, судами установлено, что 16-17 ноября 2010 года ответчиком были направлены по почте арендодателю акт приема-передачи и ключи от главного входа (согласно почтовым квитанциям, с описью вложения в ценное письмо и бандероль).

Истец, обращаясь в суд с иском, указал, что арендатор по истечении срока договора помещения по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, фактически пользовался объектом аренды, в установленный договором срок арендная плата не уплачена, задолженность арендатора по арендной плате составляет 1 244 347 руб. 15 коп. за период с 01.11.2010 по 24.12.2010, расходы арендодателя по восстановительному ремонту в размере 537 987 руб. 22 коп. не возмещены.

Согласно ст.ст. 309, 310 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором;

По смыслу п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 610, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; договор аренды заключается на срок, определенный договором и прекращается с момента возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор несвоевременно возвратил арендованное имущество, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные ответчиком в материалы дела доказательства (почтовые квитанции, опись вложения), действия ответчика, направленные на возврат арендованного помещения, установили, что волеизъявление арендатора не было направлено на продолжение арендных отношений на новый срок после истечения срока действия договора, в связи с чем, пришли к обоснованному выводу, что спорный договор аренды прекратил действие 15.11.2010 в связи с истечением срока его действия, предусмотренного пунктом 7.1. договора.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности и установив факт уплаты ответчиком арендной платы за период с 01.11.2010 по 15.11.2010 в размере 479 961 руб. 00 коп., факт прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия, суды пришли к правильному выводу о том, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате не имеется.

Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.

Суд первой инстанции, установив, что арендатором была допущена просрочка в уплате арендной платы 479 961 руб. в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.12.2010 по 24.01.2011 в размере 5 499 руб. 55 коп.

Согласно ч. 1 ст. 65, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Установив, что истец не принял меры для своевременной приемки арендованного имущества, двусторонний акт осмотра спорного помещения с указанием выявленных недостатков, повреждений имущества, вызванных ненадлежащим использованием помещения, не представлен, суд первой и апелляционной инстанций на основании Отчета N 16-05/2010 об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения, пришли к правильному выводу о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 68 000 руб.

Судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2012 года по делу N А40-60235/11-60-368, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО УК "Деловой Дом Калита", Доверительного Управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд реконструкции и Развития"" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Волков О.И. Русакова