Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2010 г. N Ф05-7162/10 по делу N А40-176477/2009

г. Москва

12 августа 2010 г.

Дело N А40-176477/09-60-796

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Хомякова Э.Г.,

судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Александров А.С., дов. от 23.07.2010 г.;

от ответчика - Чухно А.Ф., дов. от 15.02.2010 г.;

от третьих лиц - ТУ Росимущества в г. Москве - Куркина А.В., дов. от 06.08.2010 г.,

ООО "Омега СТТ", Москомнаследие, ГУП МосгорБТИ, Росохранкультура - не явились, извещены;

рассмотрев 02-09.08.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика ООО "Торговый Дом "Рекорд"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 02.06.2010 года,

принятое судьями Барановской Е.Н., Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И.,

по иску ФГУП "ПромЭкс"

о расторжении охранно-арендного договора

к ООО "Торговый Дом "Рекорд"

3-и лица - ООО "Омега СТТ", ТУ Росимущества в г. Москве, Москомнаследие, ГУП МосгорБТИ, Росохранкультура

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "ПромЭкс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Рекорд" о расторжении охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2010 г. в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2010 г. отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик - ООО "Торговый Дом "Рекорд" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции; полагая, что судебный акт апелляционной инстанции является необоснованным и незаконным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу, просил ее удовлетворить.

Представители истца и третьего лица - ТУ Росимущества в г. Москве возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятое по делу постановление законным и обоснованным.

Представители третьих лиц - ООО "Омега СТТ", Москомнаследия, ГУП МосгорБТИ, Росохранкультуры в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятого по делу судебного акта апелляционной инстанции без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 24.12.1999 г. между Главным Управлением охраны памятников г. Москвы (правопредшественником Москомнаследия) (арендодатель) и ООО "Омега СТТ" (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 254/2, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование памятник архитектуры "Вдовий дом", середины ХУШ в., 1818 - 1823 г.г., начала XIX в., часть помещений для использования его под культурно-развлекательный центр с пунктами общественного питания, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Баррикадная, дом 2/1, стр. 1, площадью 2134,9 кв. м.

Помещение передано арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 24.12.1999 г.

Срок действия данного договора согласно п. 4 составляет с 24.12.1999 г. до 31.03.2022 г. Данный договор согласован с Департаментом имущества города Москвы 29.05.2000 г., а 23.06.2000 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Согласно дополнительного соглашения N 2 от 27.06.2006 г. арендатором по вышеназванному договору в соответствии с протоколом о результатах торгов от 14.09.2005 г. является ООО "ТД "Рекорд".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2007 г. N 09АП-3769/07-ГК по делу N А40-38696/06-63-206 признано право собственности Российской Федерации на вышеназванное здание, являющееся памятником архитектуры. Государственная регистрация права федеральной собственности на указанное недвижимое имущество осуществлена 25.12.2009 г.

В соответствии с дополнительным соглашением N Д-30/66 от 27.04.2009 г. к охранно-арендному договору от 24.12.1999 г. N 254/2 арендодателем названного выше здания является ТУ Росимущества в г. Москве.

Распоряжением N 1200 от 10.07.2009 г. ТУ ФАУГИ в г. Москве закрепило на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ПромЭкс" помещения площадью 2918,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Баррикадная, д. 2/1, стр. 1, в том числе - помещения, находящиеся в арендном пользовании у ответчика, и актом о приеме - передаче от 13.07.2009. данные помещения были переданы Теруправлением Росимущества в г. Москве в ведение ФГУП "ПромЭкс".

Государственная регистрация права хозяйственного ведения истца на спорное недвижимое имущество осуществлена 25.12.2009 г.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом; в частности, им были переоборудованы без разрешения арендуемые помещения, в связи с чем просил расторгнуть заключенный с ответчиком охранно-арендный договор.

В процессе судебного разбирательства настоящего дела, истец дополнил основания исковых требований и указал, что ответчиком была допущена просрочка во внесении арендных платежей за 5 месяцев (с сентября 2009 г. по февраль 2010 г.), что также является основанием для расторжения охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2.

По результатам судебного разбирательства, суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии у истца заинтересованности по предъявленным им требованиям и в удовлетворении иска отказал.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, данные выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Так, в соответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Как указано выше, государственная регистрация права хозяйственного ведения истца на спорное недвижимое имущество осуществлена 25.12.2009 г.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу ст. 617 ГК РФ при перемене собственника (правообладателя) арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник (правообладатель) утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, при этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения изменения в договор аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества и закреплении данного имущества на праве хозяйственного ведения за истцом прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком и к ФГУП "ПромЭкс" перешли права арендодателя по оспариваемому им договору.

На дату обращения в суд с настоящим иском право хозяйственного ведения на помещения, являющиеся объектом аренды, было в установленном законом порядке зарегистрировано за ФГУП "ПромЭкс", в связи с чем как правильно указал суд апелляционной инстанции вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца заинтересованности по предъявленным им требованиям не основан на положениях действующего законодательства и является неправомерным.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату; не производит капитального имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 11 подпунктом В договора предусмотрено, что арендатор не вправе производить никаких перестроек или переделок как внутри здания-памятника, так и снаружи без письменного согласия арендодателя, при этом в п. 12 договора установлено, что в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек или переделок таковые должны быть немедленно ликвидированы, а здание памятника приведено в прежний вид за счет арендатора.

Между тем, из материалов дела усматривается, что в помещении, являющемся объектом аренды, после его передачи в аренду, было произведено переоборудование (перепланировка) без получения на то в установленном порядке соответствующих разрешений и согласований, что подтверждается актом проверки от 24.08.2009 г., кадастровым паспортом помещения от 30.07.2009 г., экспликацией от 01.06.2007 г.

Более того, как видно из материалов дела и не оспаривается ответчиком, арендатор не исполнял надлежащим образом и обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 4 696 646 руб. 13 коп. за период сентябрь, октябрь, декабрь 2009 г., январь, февраль 2010 г.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 20 договора, принятого в редакции дополнительного соглашения к нему от 27.04.2009 г., предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо невыполнении последним обязательств, предусмотренных п. 11 договора.

Материалами дела установлено, что вследствие нарушения ответчиком условий договора истец 28.12.2009 г. направил ООО "ТД "Рекорд" претензию о расторжении охранно-арендного договора в связи с нарушением последним п. 11 договора, то есть осуществлением несанкционированной перепланировки в арендуемом помещении (получена ответчиком 31.12.2009 г.), а уведомлением от 15.02.2010 г. (получено ответчиком 15.02.2010 г.) предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате в течение 5 банковских дней с момента получения уведомления, а также расторгнуть заключенный сторонами договор.

Данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ.

Поскольку ответчиком указанные выше претензия и уведомление истца оставлены без удовлетворения, восстановление арендуемого помещения в прежний вид в соответствии с документами ТБТИ не произведено, задолженность по арендным платежам не погашена, исковые требования о расторжении охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2 являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, частью 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранных по делу доказательств, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, в связи с чем документы, не предусмотренные п. 4 ст. 277 АПК РФ, указанные в приложении N 5 к кассационной жалобе, подлежит возврату заявителю.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2010 г. N 09АП-10616/2010-ГК по делу N А40-176477/09-60-796 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

В.К. Тихонова Н.С. Чучунова