Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2014 г. N Ф05-9950/14 по делу N А40-142628/2013

город Москва

17 сентября 2014 г.

Дело N А40-142628/13-150-1260

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Чучуновой Н.С., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ЗАО "Научно-производственный центр реконструкций зданий" - не явился, надлежаще извещен;

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Руденко М.В., доверенность от 27.12.2013 N 33-Д-958/13;

от третьего лица - Правительство Москвы - Васина К.А., доверенность от 10.05.2012 N 4-14-368/2; Руденко М.В., доверенность от 15.01.2014 N 4-47-27/4,

рассмотрев 11 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Научно-производственный центр реконструкций зданий" на решение от 20 февраля 2014 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Коноваловой Е.В., на постановление от 10 июня 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

по иску Закрытого акционерного общества "Научно-производственный центр реконструкций зданий" (ОГРН 1027700496537, ИНН 7737046144)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

3-е лицо - Правительство Москвы

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Научно-производственный центр реконструкций зданий" (далее - ЗАО "НПЦ реконструкции зданий") предъявило иск в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным одностороннего отказа города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды от 27.02.2004 г. N М-01-026007 земельного участка с кадастровым N77:01:0006016:15, площадью 0,07 га, с адресными ориентирами: г. Москва, Жуков проезд, вл. 15, оформленного уведомлениями от Департамента земельных ресурсов города Москвы от 28.04.2012 г. N РД5-1-13/12-8-(0)-2 и от Департамента городского имущества города Москвы от 16.08.2013 N ДШ-1-19717/13, а также - признании договора аренды от 27.02.2004 г. N М-01-026007 действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 года, по делу N А40-142628/2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "НПЦ реконструкции зданий" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 года отменить и принять по настоящему делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций не полно и не всесторонне исследованы юридически значимые обстоятельства, имеющие значение по делу, не дана надлежащая оценка доводам истца, в связи с чем изложенные в решениях выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами также не правильно применены нормы законодательства, регулирующие вопросы прекращения права аренды.

Заявитель полагает, что в материалах дела содержаться доказательства, свидетельствующие о том, что арендатором предпринимались меры (действия) по освоению спорного земельного участка: истцом получено положительное заключение проекта 19.03.13г. (рег.N 453760000-08-104790); направлено заявление в Комитет Госстрой надзора о выдаче разрешения на строительство, с приложениями копий.

По мнению заявителя кассационной жалобы, срок аренды земельного участка не истек, проектная документация была разработана в установленный договором срок и направлена на согласование, а также получено положительное экспертное заключение по проекту.

Ответчик -Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании суда кассационной инстанции в лице своих представителей возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции, надлежаще извещенный истец не явился, известил о возможности рассмотрения дела в отсутствие своего представителя, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов суда первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27 февраля 2004 года между Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ЗАО "НПЦ реконструкции зданий" (Арендатор) был заключен договор аренды N М-01-026007, по условиям которого Арендатору в аренду передан земельный участок общей площадью 0,07 га, имеющий адресные ориентиры: город Москва, Жуков проезд, вл. 15, для реконструкции и строительства административного здания.

Срок действия договора установлен в п. 2.1 договора и составляет 25 лет. Государственная регистрация договора осуществлена в установленном порядке 28.04.2004 года.

По условиям договора (п. 4.4.) Арендатор обязался завершить строительство здания в течение двух лет.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.02.2010 г. стороны дополнили раздел 4 "Особые условия" следующими пунктами: 4.5. Арендатору запрещается строительство объекта до утверждения Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы градостроительного плана земельного участка и получения заключения Мосгорэкспертизы по проекту строительства объекта; 4.6. Срок исполнения обязательств Арендатора в части завершения строительства подлежит определению в соответствии с проектом организации строительства, согласованным в установленном порядке Мосгорэкспертизой в составе проектной документации; 4.7. Арендатору завершить проектирование объекта по адресу: Жуков проезд, вл. 15 до 31 декабря 2010 в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 29.12.2009.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 16.08.2011 г. к договору аренды, срок исполнения обязательств Арендатора в части проектирования административного здания продлен до 30.09.2011 г., а п. 4.6 договора изложен в следующей редакции: обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в срок, определенный на основании проекта организации строительства, утвержденного в составе проектной документации, оформленной в рамках выполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 27.02.2004 N М-01-026007 в части проектирования объекта, получившей положительное заключение государственной экспертизы, который подлежит установлению путем подписания соответствующего дополнительного соглашения в договору аренды.

В связи с неосвоением земельного участка, не исполнением арендатором обязательств по проектированию административного здания в срок до 30.09.2011 г., Департамент земельных ресурсов города Москвы на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) направил в адрес ЗАО "НПЦ реконструкции зданий" уведомление от 28.04.2012 г. N РД5-1-13/12-8-(0)-2 о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2004 г. NМ-01-026007, на которое истец направил возражения.

Рассмотрев указанные возражения, Департамент городского имущества города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом ЗАО "НПЦ реконструкции зданий" письмом от 16.08.13г. N ДШ-И-19717/13, в котором также указал, что вышеназванный договор аренды считается расторгнутым со дня направления последнего уведомления.

Полагая, что оснований для расторжения договора до истечения срока его действия не имелось, ЗАО "НПЦ реконструкции зданий" обратилось в суд, настаивая на признании недействительной сделки - одностороннего отказа Департамента городского имущества от указанного выше договора аренды N М-01-026007 от 27.02.2004 г., оформленного уведомлениями Департамента земельных ресурсов города Москвы от 28.04.2012 г. N РД5-1-13/12-8-(0)-2 и Департамента городского имущества города Москвы от 16.08.2013 г. N ДШ-1-19717/13, а также - признании договора аренды от 27.02.2004 г. N М-01-026007 действующим.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что отказ от договора аренды 27 февраля 2004 года N М-01-026007, соответствует закону - требованиям п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Кассационная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов судов первой и апелляционной инстанции, ввиду следующего.

Суд первой инстанции правомерно применил для разрешения настоящего спора норму права, - пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Основанием одностороннего расторжения вышеуказанного договора аренды явилось неисполнение обязательств по строительству объекта недвижимого имущества.

Наличие данных оснований для расторжения договора подтверждено имеющимися в деле доказательствами, оценка которым судом первой инстанции дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; доказательств обратного истец не представил.

По существу требование истца сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, кассационная коллегия отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о том, что истец был объективно лишен возможности завершить проектирование объекта строительства в установленные сроки, ввиду следующего.

Судами правомерно отклонены доводы истца о том, что пятилетний срок на получение разрешения на строительство следует исчислять с момента заключения дополнительного соглашения от 16.08.2011 г., поскольку дополнительным соглашением от 16.08.2011 г. был продлен срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, но указанным соглашением не менялись существенные и иные условия договора аренды. При этом срок исполнения обязательств в части проектирования административного здания был установлен до 30.09.2011, однако к указанной дате проектная документация арендатором не разработана.

Таким образом, по истечении 9 лет после получения земельного участка в аренду арендатором не получено разрешение на строительство, иной (проектной) документации не разработано.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.

ЗАО "НПЦ реконструкции зданий", осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта.

Обстоятельств злоупотребления правом со стороны арендодателя судами не установлено.

На основании изложенного суд кассационной приходит к выводу, что отказ арендодателя от договора аренды земельного участка является обоснованным и не противоречит требованиям закона, вследствие чего решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска и постановление суда апелляционной инстанции являются правомерными.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 года по делу N А40-142628/13-150-1260,- оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Научно-производственный центр реконструкций зданий" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.С. Чучунова О.И. Комарова