Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 февраля 2010 г. N Ф05-13723/09 по делу N А41-10779/2009

г. Москва

19 февраля 2010 г.

Дело N А41-10779/09

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тарасовой Н.В.

судей Петровой Е.А., Хомяковым Э.Г.

при участии в заседании:

от истца: Ермаков Е.А., дов. от 18.03.2009;

от ответчика: Грошин О.В., дов. от 12.03.2009;

рассмотрев 15 февраля 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ИП Семенец С.В.

на решение от 28 августа 2009 г.

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Сороченковой Т.В.,

на постановление от 30 ноября 2009 г.

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями: Минкиной Г.Т., Демидовой К.И., Ханашевичем С.К.

по иску ИП Семенец С.В.

о взыскании долга, штрафа, неустойки, расторжении догвоора

к ООО "Олимп инвест"

3-е лицо: Администрация Щелковского района МО

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Семенец Сергей Витальевич (далее - предприниматель Семенец С.В.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Олимп инвест", в котором с учетом уточнений исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просил: расторгнуть договор N 1821 аренды нежилого помещения от 28.06.2005 площадью 260 кв.м, расположенного по адресу: город г. Щелково, Московской области, ул.Сиреневая, д.9, взыскать с ответчика 801 899,52 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009 и 956 840,62 руб. неустойки (пени) за несвоевременную уплату арендной платы, взыскать 872 071,20 руб. штрафа за самовольную сдачу имущества в субаренду.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Щелковского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2009 в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 801 899,52 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009 и 956 840,62 руб. неустойки (пени) за несвоевременную уплату, а также 872 071,20 руб. штрафа за самовольную сдачу имущества в субаренду, отказано; требование о расторжении договора аренды от 28.06.2005 N 1821 оставлено без рассмотрения.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 решение от 28.08.2009 оставлено без изменения.

На принятые решение и постановление ИП Семенец С.В. подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит их отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судами обстоятельств дела, неправильное толкование и применение судами норм материального права.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их изменения или отмены.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом установлено, что между ООО "Олимп инвест" (арендатором) и администрацией Щелковского района Московской области (арендодателем) был заключен договор аренды от 28.06.2005 N 1821, в соответствии с которым ООО "Олимп инвест" были переданы в аренду нежилое помещение размером 260,0 кв.м. - мебельный салон (помещение N 51, 69, 73, 74, 75) и часть нежилого помещения общей площадью 133 кв.м. (помещение N 18, 19, 21, 22, 23, 44), расположенные по адресу: город г.Щелково, Московской области, ул.Сиреневая, д.9.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора от 28.06.2005 N 1821 установлен с 28.07.2005 по 28.06.2015.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что расчет арендной платы осуществляется по методике, изложенной в "Расчете арендной платы за недвижимое имущество в 2005 года" (приложение N 1) к договору. Размер арендной платы может быть изменен один раз в календарном году на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Московской области, а также в соответствии с правовыми актами органов и должностных лиц местного самоуправления муниципального образования "Щелковский район Московской области".

Судом установлено, что 10.11.2008 между администрацией Щелковского района и предпринимателем Семенцем С.В. подписан договор купли-продажи муниципального имущества N 249, в соответствии с которым истец приобрел мебельный салон площадью 260 кв.м, расположенный по адресу: г.Щелково Московской области, ул.Сиреневая, д.9.

Согласно техническому описанию помещения, приобретенного Семенцом С.В. по договору купли-продажи N 249 от 10.11.2008 г., площадь помещения по состоянию на 29 июня 2009 г. составляла 249,1 кв.м.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 03.03.2009 зарегистрирован переход права собственности истца на нежилое помещение площадью 249,1 кв.м., расположенное по адресу: город г.Щелково, Московской области, ул.Сиреневая, д.9, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 03 марта 2009 года серии 50-НГ N 417671. Право собственности обременено арендой, о чем в свидетельстве имеется соответствующая запись.

Судом установлено также, что 22.12.2008 истец сообщил ответчику, что между администрацией Щелковского муниципального района и ним заключен договор купли-продажи и подписан акт о передаче помещения, в связи с чем просил перечислять арендную плату на свой расчетный счет. Данным письмом истец указал на необходимость застраховать помещение и сообщить о договорах субаренды.

Письмом от 12.01.2009 истец уведомил ответчика, что с 01.01.2009 ответчику следует перечислять истцу арендную плату в размере 261 621,36 руб. ежемесячно. Одновременно истец указал ответчику на необходимость погасить задолженность по арендной плате за прошлые периоды.

Поскольку ответчик денежные средства с января по март 2009 года не перечислил истцу, истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности в размере 801 899 руб. 52 коп.

За просрочку внесения арендной платы истец, ссылаясь на ст.330 ГК РФ и п.5.1 договора от 28.06.2005 N 1821, начистил неустойку (пени) в общей сумме 956 840,62 руб.

Кроме того, истец указал на нарушение ответчиком условий договора аренды -самовольную сдачу имущества в субаренду, так как между ИП Керносовой Т.В. и ООО "Олимп инвест" был заключен договор субаренды от 11.03.2008 N ОИ-08/III-01 нежилого помещения площадью 122,9 кв.м, расположенного по адресу: город г.Щелково, Московской области, ул.Сиреневая, д.9, на срок 11 месяцев с 11.03.2008 по 11.02.2009.

Поскольку пунктом 5.4 договора аренды от 28.06.2005 N 1821 за такое нарушение установлена неустойка в виде штрафа - 100% годовой арендной платы истец просил сумму штрафа в размере 872 071,20 руб.

Требование о расторжении договора аренды от 28.06.2005 N 1821 истцом основано на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы, самовольной передаче арендуемого имущества в субаренду, самовольной перепланировке арендуемого объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на то обстоятельство, что истцом не было своевременно подтверждено право собственности на арендуемое помещение, истец не обращался надлежащим образом с заявлением о расторжении договора аренды от 28.06.2005 года N 1821, договор субаренды был заключен на срок с 11.03.2008 по 11.02.2009, то есть до перехода права собственности на помещение к истцу.

Разрешая спор, суд установил, что права и обязанности арендодателя по договору от 28.06.2005 N 1821 перешли к истцу только после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 10.11.2008 N 249, то есть с 03.03.2009. Ответчик перечислил платежным поручением от 20.05.2009 N 51 арендную плату в сумме 55 627,23 руб. за период с 03.03.2009 по 31.03.2009, вследствие чего задолженность по уплате арендной платы за спорный период отсутствует. На момент перехода права собственности к истцу договор субаренды от 11.03.2008 N ОИ-08/III-01 прекратил свое действие.

Также судом установлено, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора о расторжении договора, предусмотренный договором, поскольку предложение о расторжении договора было направлено ответчику до регистрации за истцом права собственности на арендуемое помещение.

В этой связи суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании долга, неустойки и штрафа, и правомерно оставил без рассмотрения заявление о расторжении спорного договора.

Доводы кассационной жалобы о том, что права и обязанности по договору аренды от 28.06.2005 N 1821 перешли к истцу с момента подписания договора купли-продажи и акта приема передачи объекта, администрация Щелковского района после подписания договора не вправе получать арендную плату; оплата ответчиком 55 627,23 руб. не может считаться надлежащим исполнением, ссылка на то, что переход к истцу права требования штрафа на основании статей 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации независит от того, что договор субаренды от 11.03.2008 N ОИ-08/III-01 прекратил свое действие к моменту регистрации права собственности истца на помещение - были предметом исследования апелляционного суда и получили надлежащую оценку.

Довод кассационной жалобы о нарушении судом первой инстанции статьи 149 АПК РФ не может служить основанием для отмены правильного по существу судебного акта.

При таких обстоятельствах решение и постановление являются законными и обоснованными, переоценка установленных судом по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Оснований к отмене принятых по делу решения и постановления, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.08.2009, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 по делу N А41-10779 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Тарасова

Судьи

Е.А. Петрова Э.Г. Хомяков