Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2013 г. N Ф05-2065/13 по делу N А41-25249/2012

город Москва

25 апреля 2013 г.

N А41-25249/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Петровой В.В. и Кузнецова В.В.,

при участии в заседании:

от истца - заместителя прокурора Московской области - Ионанидзе Д.О. служебное удостоверение ТО N 143982 от 28.12.2012,

от ответчиков - от Комитета по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского района Московской области - Зайцева О.В. по дов. от 22.01.2013,

от ООО "Сапфир-4" - Цацабашвили В.З. по дов. от 18.07.2012,

от третьего лица - Администрация Орехово-Зуевского муниципального района - Пономарев А.Е. по дов. от 27.04.2012,

рассмотрев 18 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу

заместителя прокурора Московской области

на решение от 10 октября 2012 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В.,

и постановление от 28 января 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Коноваловым С.А., Мордкиной Л.М., Шевченко Е.Е.,

по делу N А41-25249/12

по заявлению заместителя прокурора Московской области

к Комитету по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского района Московской области (ОГРН 1025007458849), обществу с ограниченной ответственностью "Сапфир-4" (ОГРН 1045007007968)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

третье лицо: Администрация Орехово-Зуевского муниципального района (ОГРН 1025007461511),

УСТАНОВИЛ: заместитель Прокурора Московской области (далее по тексту - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом администрации Орехово - Зуевского муниципального района Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Сапфир-4" (далее по тексту - Комитет, ООО "Сапфир-4", соответственно) с заявлением:

- о признании недействительным ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2011 N 5, заключенного между ООО "Сапфир-4" и Комитетом;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязания ООО "Сапфир-4" освободить и передать занимаемый земельный участок общей площадью 28000 кв. м. с кадастровом номером 50:24:0010802:88, расположенного по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Малодубенское, дер. Малая Дубна, Горьковско-Егорьевское шоссе, а Комитет- принять указанный земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация Орехово-Зуевского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами нарушены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и нормам действующего законодательства, судами при рассмотрении дела не принята во внимание правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о применении норм права к аналогичным правоотношениям сторон.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Представители ответчиков и третьего лица, каждый в отдельности, возражали против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в указанных судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Главы Орехово-Зуевского района от 31.12.2008 N 1484 ООО "Сапфир-4" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 28000 кв. м. с кадастровым номером 50:24:0010802:88, категории "земли населенных пунктов", для строительства торгового комплекса.

В соответствии с указанным постановлением, 11.01.2009 года между Комитетом и ООО "Сапфир-4" заключен договор аренды N 864.

Главой Орехово-Зуевского района 25 января 2011 года вынесено постановление N 56 о предоставлении ООО "Сапфир-4" земельного участка площадью 28000 кв. м., с кадастровым номером 50:24:0010802:88, расположенного по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Малодубенское, дер. Малая Дубна, Горьковско-Егорьевское шоссе, в собственность за плату.

В соответствии с указанным постановлением, между Комитетом и ООО "Сапфир-4" был заключен договор купли-продажи земельного участка от 01.02.2011 N 5, зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области 15 мая 2011 года.

Полагая, что оспариваемый договор является недействительным (ничтожным) как заключенный с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора, находится незавершенный строительством объект, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, основанным в том числе, на статье 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", пункте 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на статью 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9, 10, 11, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что в настоящем случае договорные отношения по продаже земли, находящейся в муниципальной собственности, возникли в результате осуществления органом местного самоуправления административных полномочий, предоставленных ему Земельным кодексом Российской Федерации, оспариваемая сделка заключена по результатам вынесения органом местного самоуправления ненормативного правового акта, не оспоренного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Между тем, судами обеих инстанций не было учтено следующее.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Вместе с тем, рассматриваемый случай к вышеуказанным не относится.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Данным нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации корреспондируют положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. (Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

Доказательства ввода в эксплуатацию объекта, под строительство которого ООО "Сапфир-4" был представлен земельный участок, в материалах дела отсутствуют, при этом готовность указанного объекта незавершенного строительством составляет лишь 8 %.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом закон не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, в том числе, с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами власти, в арбитражный суд может обратиться прокурор (пункт 1 статьи 52 АПК РФ)

Учитывая вышеизложенное, кассационная коллегия пришла к выводу, что при заключении Комитетом и ООО "Сапфир-4" договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2011 N 5 было допущено нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что является достаточным основанием для вывода о ничтожности данной сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кассационная коллегия признает несостоятельным и не основанным на нормах права вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что, поскольку оспариваемая сделка заключена на основании принятого органом местного самоуправления ненормативного правового акта, не оспоренного и не признанного незаконным в установленном законом порядке, то до признания судом данного акта незаконным и недействительным, упомянутая сделка не может быть признана недействительной (ничтожной).

По мнению кассационной коллегии, такой вывод мог иметь место только лишь при определенных условиях при оспаривании сделки по основаниям ее оспоримости, а не ничтожности.

Орган местного самоуправления при осуществлении предоставленных ему законом административных полномочий, в том числе по изданию ненормативных правовых актов по распоряжению неразграниченными земельными участками, находящимися в государственной собственности, не может отменить, изменить, приостановить действие федеральных законов. Напротив, названный орган обязан при осуществлении своих полномочий соблюдать федеральное законодательство.

Кроме того, оспариваемое прокурором право собственности ООО "Сапфир-4" на упомянутый земельный участок возникло не в силу принятия Главой Орехово-Зуевского района постановления от 25 января 2011 года N 56, а в силу оспоренной прокурором ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского района и ООО "Сапфир-4", от 01.02.2011 N 5, в связи с чем, дополнительного самостоятельного оспаривания названного постановления Главы Орехово-Зуевского района в настоящем случае не требуется.

Поскольку в части требований о признании недействительной ничтожной сделки судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, полно и всесторонне исследованы представленные в дело доказательства, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает необходимым отменить принятые по делу судебные акты в указанной части и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в данной части.

В части требований применения последствий недействительности ничтожной сделки дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В случае признания сделки недействительной ввиду несоответствия ее закону применяются названные правила пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде двусторонней реституции.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследовались обстоятельства исполнения сторонами спорной сделки и возможности применения двусторонней реституции, а у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют полномочия по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств, дело в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить обстоятельства фактического исполнения сторонами ничтожной сделки, и решить вопрос о возможности применения двусторонней реституции и восстановления положения, существовавшего до заключения ничтожного договора купли-продажи земельного участка, учитывая, что ранее между сторонами оспоренной сделки существовали правоотношения, связанные с арендой земельного участка, предоставленного для строительства торгового комплекса.

С учетом результатов установления фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 года по делу N А41-25249/12 отменить.

Заявление заместителя прокурора Московской области в части признания сделки недействительной удовлетворить.

Признать недействительной сделку - договор купли продажи земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского района и ООО "Сапфир-4", от 01.02.2011 N 5.

В части требований о применении последствий недействительности сделки направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

В.В. Петрова В.В. Кузнецов