Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2014 г. N Ф05-8544/14 по делу N А41-2489/2014

город Москва

30 сентября 2014 г.

Дело N А41-2489/14

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Денисовой Н.Д., Зверевой Е.А.

при участии в заседании:

от истца - Линк Е.В., дов. от 10.02.2014 г. N 171-Д

от ответчика - Фролкина Т.Н., дов. от 11.06.2014 г. б/н; Опекаловский С.Н., дов. от 03.02.2014 г. б/н

третье лицо - не явилось, уведомлено

рассмотрев 23 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" (ответчика)

на постановление от 23 июня 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Миришовым Э.С., Мизяк В.П., Мальцевым С.В.

по иску ООО "СПЕЦИНТРАНС"

к ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья"

о взыскании 29.622.877 руб. 51 коп.

третье лицо: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИНТРАНС" (далее - ООО "СПЕЦИНТРАНС") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Племенной завод "Заря Подмосковья" (далее - ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья") о взыскании 14.190.600 руб., полученных в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору от 23.05.2013 г. N 31-1/П, а также 14.190.600 руб. штрафа, предусмотренного пунктом 5.1 этого же предварительного договора и 1.241.677 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами из-за уклонения ответчика от возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:28:011:01:56:0022, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский район, дер. Долматово из-за его обременения (наличия охранной зоны ЛЭП 35 кВ "Епифановка-Ершовка"), о котором покупатель до заключения предварительного договора уведомлен не был, тогда как существующее обременение делает невозможным использование истцом земельного участка для осуществления своей предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 г. в удовлетворении требований отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что при осмотре земельного участка с кадастровым номером 50:28:011:01:56:0022 у ООО "СПЕЦИНТРАНС" не было каких-либо претензий к его потребительским качествам; что ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" выполнило взятые на себя по предварительному договору от 23.05.2013 г. N 31-1/П обязательства по изменению вида разрешенного использования земельного участка и что от заключения основного договора после изменения вида разрешенного использования земельного участка уклоняется сам истец.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2014 г. решение суда первой инстанции отменено и иск удовлетворен: с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" в пользу ООО "СПЕЦИНТРАНС" взыскан незаконно удерживаемый обеспечительный платеж по предварительному договору от 23.05.2013 г. N 31-1/П в размере 14.190.600 руб., а также предусмотренный предварительным договором штраф в размере 14.190.600 руб. и 1.241.677 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отменяя решение и удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ответчик при заключении предварительного договора умышленно скрыл от истца существенные обременения, наложенные на часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:011:01:56:0022, которое препятствует истцу реализовать разработанный бизнес-план по строительству на нем автоцентра с многочисленными строениями, требующему проведения подземных работ.

В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" оспаривает как вывод суда апелляционной инстанции об умышленном сокрытии от ООО "СПЕЦИНТРАНС" информации о земельном участке с кадастровым номером 50:28:011:01:56:0022, настаивая на своих доводах о том, что опоры воздушной ЛЭП 35 кВ "Епифановка-Ершовка", охранная зона которой затрагивает только незначительную часть этого земельного участка, невозможно было не обнаружить при его осмотре истцом перед заключением предварительного договора, так и вывод о неисполнении продавцом взятых на себя по предварительному договору обязательств, ссылаясь на изменение вида разрешенного использования земельного участка постановлением администрации городского округа Домодедово Московской области от 07.08.2013 г. N 3122 и внесение соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем просит постановление от 23 июня 2014 г. отменить, а решение от 08 мая 2014 г. оставить в силе.

ООО "СПЕЦИНТРАНС", не отрицая изменение в предусмотренные предварительным договором сроки вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:28:011:01:56:0022, настаивает на умышленном сокрытии продавцом от покупателя наличия у этого земельного участка обременения в виде нахождения части его в охранной зоне линии электропередачи, просит постановление оставить без изменения.

В приобщении к материалам дела отзыва ООО "СПЕЦИНТРАНС" на кассационную жалобу судом было отказано, поскольку в нарушение требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он не был направлен всем участвующим в деле лицам, в связи с чем поступивший в суд отзыв подлежит возврату ООО "СПЕЦИНТРАНС".

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2013 г. N 31-1/П стороны обязались в течение 10 рабочих дней с момента изменения ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" как продавцом принадлежащего ему на праве собственности (запись регистрации от 15.01.2013 г. N 50-50-28/100/2012-017) земельного участка площадью 151.609,00 кв. м, кадастровый номер 50:28:011:01:56:0022 вида его разрешенного использования с "для сельскохозяйственного использования" на "под размещение объектов промышленного назначения", категория земель: земли населенных пунктов и получения кадастрового паспорта с измененным видом разрешенного использования, но в любом случае не позднее чем к 23.09.2013 г., заключить основной договор купли-продажи этого земельного участка за 141.906.024 руб. (НДС не облагается).

Покупатель обязался явиться по адресу, указанному в уведомлении продавца, а в отсутствии такового уведомления продавца - по почтовому адресу продавца, указанному в разделе 7 предварительного договора, и подписать основной договор (пункт 1.5.2).

По условиям договора ООО "СПЕЦИНТРАНС" в качестве покупателя обязалось в течение 15-ти рабочих дней с момента его подписания перечислить продавцу обеспечительный платеж в размере 14.190.600 руб.

В случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, покупатель имеет право взыскать с продавца, а последний обязуется в течение 5 рабочих дней с момента получения соответствующего требования от покупателя возвратить денежные средства уплаченные покупателем в качестве обеспечительного платежа, а также уплатить покупателю штраф в размере 100% полученных продавцом в качестве обеспечительного платежа денежных средств за неисполнение продавцом обязательства по заключению основного договора купли-продажи (пункт 5.1).

В случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине покупателя, то 100% полученных продавцом в качестве обеспечительного платежа денежных средств удерживаются продавцом в качестве штрафа за неисполнение покупателем обязательства по заключению основного договора купли-продажи (пункт 5.2).

При заключении предварительного договора покупатель был удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленного путем его осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (пункт 2.1.7).

Покупатель обязался передать земельный участок покупателю по передаточному акту свободным от прав третьих лиц, не проданным, не подаренным, не обремененным полностью и/или в части никакими правами третьих лиц, установленными и оформленными в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в споре или под арестом (запрещением) не состоящим (пункт 2.3.1.4).

Обеспечительный платеж перечислен истцом ответчику платежным поручением от 03.06.2013 г. N 242 на сумму 14.190.600 руб.

Вид разрешенного использования принадлежащего ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" на праве собственности земельного участка площадью 151.609,00 кв. м, кадастровый номер 50:28:011:01:56:0022 с "для сельскохозяйственного использования" на "под размещение объектов промышленного назначения" был изменен постановлением администрации городского округа Домодедово Московской области от 07.08.2013 г. N 3122 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья".

После получения нового кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 50:28:011:01:56:0022 с измененным видом разрешенного его использования ответчик письмом от 18.09.2013 г. N 62 уведомил истца о необходимости явиться для заключения основного договора.

Истец письмом от 08.10.2013 г. исх.N 1/10 отказался от заключение основного договора, сославшись на несоответствие земельного участка ранее заявленным характеристикам из-за появления в кадастровом паспорте сведений об его обременении, в связи с чем предложил ответчику вернуть обеспечительный платеж без выставления со своей стороны требования об уплате штрафа, а также просил предоставить ему время для изучения возможностей освоения земельного участка в свете появившихся ограничений и внесения изменений в инвестиционный проект по освоению земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с пунктом 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 5 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 г. N 160, охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из установленных требований к границам установления охранных зон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Охранные зоны линии электропередач существуют независимо от того, определены ли границы этих зон и внесены ли сведения об этом в государственный кадастр недвижимости в отношении конкретных земельных участков, попадающих полностью или частично в такую охранную зону; ЛЭП 35 кВ "Епифановка-Ершовка", на охранную зону которой ссылается истец, является воздушной линией электропередачи, опоры которой не могли не быть замечены истцом при осмотре земельного участка при подписании предварительного договора от 23.05.2013 г. N 31-1/П; снятие этого ограничения находится за пределами возможности ответчика, а на наличие каких-либо иных обременений по отношению к земельному участку с кадастровым номером 50:28:011:01:56:0022 истец не ссылается, поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что ответчик при заключении предварительного договора умышленно скрыл от истца существенные обременения, наложенные на часть земельного участка, которое препятствует истцу реализовать разработанный бизнес-план по строительству на нем автоцентра с многочисленными строениями, требующему проведения подземных работ, является ошибочным, как не основанный на имеющихся в деле доказательствах, поэтому законных оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2014 года по делу N А41-2489/14 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 года по делу N А41-2489/14 оставить в силе.

Председательствующий судья

С.Г.Нужнов

Судьи

Н.Д.Денисова Е.А.Зверева