Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2014 г. N Ф05-10819/14 по делу N А40-4202/2014

г. Москва

8 октября 2014 г.

Дело N А40-4202/14-105-34

Резолютивная часть постановления объявлена 1 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Волкова С. В., Комаровой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Департамента городского имущества г. Москвы: Столярова Т.В.. дов. от 18.12.2013,

от ответчика - Управления Росреестра по Москве: Сергеев А.Ю.. дов. от 30.12.2013,

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Диоскурия": Ванюшкин В.А., дов. от 17.01.2014,

рассмотрев 1 октября 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 11 апреля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Никоновой О.И.,

на постановление от 9 июля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Поташовой Ж.В., Поповым В.И., Мухиным С.М.,

по заявлению Департамента городского имущества г.Москвы

(ОГРН 1037739510423)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Диоскурия"

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным отказа от 18.10.2012 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.08.2013 к договору аренды от 07.07.2008 N 06-00857/08 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 32, площадью 92, 3 кв.м., заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Диоскурия", а также об обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение от 16.08.2013 к договору аренды от 07.07.2008 N 06-00857/08 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 32, площадью 92, 3 кв.м.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в деле участвует, общество с ограниченной ответственностью "Диоскурия" (далее - ООО "Диоскурия").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2014 по делу N А40-4202/14-105-34, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.

При этом, суды указали, что обжалуемый отказ является законным и не нарушает права заявителя.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, в которой ставит отменить решение и постановление, удовлетворить заявленные требования.

В обоснование жалобы Департамент указывает, что договоры аренды от 12.11.2004 и от 07.07.2008 прошли государственную регистрацию, не были расторгнуты и не признаны недействительными.

По мнению заявителя, при подписании дополнительного соглашения стороны договора руководствовались ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), договор аренды на новый срок заключается с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без конкурса и аукциона. На основании Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" ООО "Диоскурия" имеет право на минимальную ставку арендной платы, в связи с чем предоставление рыночной оценки ставки арендной платы в данном случае не обязательно.

Управление Росреестра по Москве отзыв на кассационную жалобу не представило.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Москве возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

ООО "Диоскурия" доводы кассационной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодателем) и ООО "Диоскурия" (арендатором)заключен договор аренды от 07.07.2008 N 06-00857/08 в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 32, площадью 92, 3 кв.м.

Дополнительным соглашением от 16.08.2013 к договору аренды стороны продлили срок аренды до 16.08.2023, изменили общую площадь арендуемых помещений, установили величину арендной платы.

Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 16.08.2013 к договору аренды от 07.07.2008 N 06-00857/08, заключенного с ООО "Диоскурия".

Решением от 18.10.2013 N 77-77-05/070/2013-671 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения, мотивировав его несоблюдением абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отсутствием документов, свидетельствующих о проведении конкурса или аукциона на право заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды недвижимого имущества, либо документов, подтверждающих о наличии соответствующих государственных или муниципальных преференций, предусмотренных ст. 19 Закона о защите конкуренции.

Полагая указанный отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу ч. 9 ст. 17.1 указанного закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, по общему правилу заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, что следует из положения ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п. 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Таким образом, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Как установили суды, срок действия договора аренды от 07.07.2008 N 06-00857/08 истек 01.05.2013.

Дополнительным соглашением к договору аренды подписано между сторонами 16.08.2013.

Доказательства того, что дополнительное соглашение заключено в результате конкурса или аукциона, а также доказательства проведения оценки рыночной стоимости объекта на дату истечения срока договора аренды, в регистрирующий орган не представлялись.

Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.

Таким образом, названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.

При таких обстоятельствах, заключение названного дополнительного соглашения возможно только при определении размера арендной платы на основании оценки объекта недвижимости на дату истечения срока предыдущего договора аренды.

В соответствии с требованиям статей 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

С учетом отсутствия доказательств представления Департаментом всех необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих соблюдение требований действующего законодательства, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правомерным.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в признании незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2014 года по делу N А40-4202/14-105-34, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

С.В.Волков О.И.Комарова